1. Когда налог платить не нужно?
Доходы, полученные от продажи объекта недвижимости, который был в собственности налогоплательщика в течение минимального срока владения освобождаются от обложения НДФЛ. Декларацию в этом случае также представлять не нужно.
Минимальный срок владения для объектов недвижимости составляет три года при выполнении хотя бы одного из условий:
- недвижимость получена по наследству или по договору дарения от физического лица, являющегося близким родственником налогоплательщика,
- право собственности на объект получено в результате приватизации,
- право собственности на объект получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением,
- на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимости в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) не находится другое жилое помещение или доля в нем.
При этом не учитывается жилое помещение (доля в нем), приобретенное в собственность налогоплательщика и (или) его супруга в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (долю в нем) от налогоплательщика к покупателю.
(Сайт ФНС)
В иных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 5 лет. Для недвижимости, приобретенной до 01.01.2016г., а также для прочего имущества (автомобиль, гараж и т. д.) минимальный срок владения составляет 3 года.
2 . Как считать минимальный срок владения имуществом?
В отношении недвижимости, полученной по договору дарения срок считают с даты регистрации права собственности.
Согласно ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ, срок владения имуществом, полученным по наследству считается не с момента переоформления собственности на наследника, а со дня смерти наследодателя (письмо Минфина РФ № 03-04-05/ф8357 от 20 февраля 2015).
В отношении недвижимости, приобретенной в браке и полученной в наследство от умершего супруга срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления собственности (письма Минфина N03-04-05/9-326 от 02 апреля 2013 г., № 03-04-05/30938 от 30 мая 2016 г.).
Если доля квартиры или дома получена по наследству от умершего другого дольщика, срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента изначальной регистрации права собственности на первую долю (письмо Минфина № 03-04-05/45015 от 24 октября 2013 г.).
3. Налоговые вычеты при продаже недвижимости и другого имущества
Максимальная сумма налогового вычета составит:
- при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них - 1 000 000 ₽;
- при продаже прочего имущества - нежилых помещений, гаражей, автомобилей и т. д.) - 250 000 ₽.
При продаже имущества, находящегося в общей долевой или общей совместной собственности размер имущественного налогового вычета распределяется между владельцами имущества пропорционально их доле или по договорённости между ними (в случае продажи имущества, которое находится в общей совместной собственности).
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.
Внимание! Если налогоплательщик за год продал несколько объектов, данные вычеты применяются в совокупности по всему проданному имуществу, а не по каждому объекту по отдельности.
4. Налоговые вычеты при продаже имущества, полученного по наследству или по договору дарения
Федеральным законом N325-ФЗ от 29.09.2019 г. ст. 220 НК РФ дополнена нормой, согласно которой при продаже имущества, полученного безвозмездно или с частичной оплатой, а также по договорам дарения налогоплательщик имеет право уменьшить доход, полученный от продажи данного имущества на документально подтверждённые расходы в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при получении такого имущества.
Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
Таким образом, при продаже имущества, полученного по наследству или по договору дарения раньше окончания минимального срока владения можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если имеются документы, подтверждающие расходы наследодателя или дарителя на его покупку.
Однако если наследодатель или даритель учли расходы на покупку данного имущества для целей налогообложения, использовать в качестве вычета их расходы нельзя.
Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или строительство жилья, приобретение земельных участков под ИЖС, которые затем были подарены или переданы по наследству, а также на погашение процентов по кредитам и займам, израсходованным на покупку этого жилого дома, квартиры или земельного участка - эти расходы можно использовать в качестве имущественного налогового вычета.
Пример.
В августе 2018 года супруги купили дом, оформили его на мужа. Стоимость дома составила 1 800 000 руб.
В 2019 году муж умер, жена вступила в наследство. В июне 2020 году она продала дом за 2 000 000 руб.
Минимальный срок владения (с августа 2018 г.) не закончился, поэтому налог с дохода, полученного от продажи дома платить нужно. Документы, подтверждающие расходы супруга на покупку дома имеются, поэтому заявить к вычету можно 1 800 000₽.
Сумма налога составит 26 000₽ ((2 000 000 - 1 800 000)* 13%)
