Есть два варианта развития событий по переходу права собственности от Застройщика к собственникам помещений в МКД (многоквартирном доме) построенном по ДДУ (договору долевого участия в строительстве) в отношении земельного участка по многоквартирным домом. Отличаются варианты друг от друга количеством домов на одном участке!
1 ШАГ
Завершение строительства
2 ШАГ
Получение Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (в течение 5 рабочих дней со дня подачи заявления о выдаче разрешения, выдает территориальное государственное управление строительства)
3 ШАГ
Постановка МКД на кадастровый учет:
- оформление технического плана;
-проведение кадастровых работ.
(Срок постановки дома на кадастровый учет застройщиком. Согласно ст. 16 Закона № 218-ФЗ, все процедуры пройдут в Росреестре за 7 дней. При подаче документов через МФЦ этот срок составит 9 дней. Учет в Росреестре проводится бесплатно.)
4 ШАГ
Погашение записи о залоге (ипотеке) земельного участка возникшем в силу статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" – ДДУ и переход права собственности на земельный участок собственникам помещений в данном МКД.
(погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома.
Пункт 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2008, N 52, ст. 6219; 2010, N 25, ст. 3070; 2011, N 50, ст. 7347; 2013, N 19, ст. 2328; 2015, N 14, ст. 2022;N 41, ст. 5640; 2016, N 27, ст. 4294; 2017, N 48, ст. 7052) изложить в следующей редакции:
"абз.2 п.1.1.
Регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. Положения настоящего абзаца применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме".
часть 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" изложена в новой редакции:
"8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При направлении органом регистрации прав межведомственного запроса в целях получения информации об образовании земельного участка в границах, указанных в настоящей части, соответствующая запись о залоге погашается в Едином государственном реестре недвижимости в течение одного рабочего дня со дня поступления ответа на направленный межведомственный запрос".
(изменения внесены и введены в действие Федеральным законом № 202-ФЗ от 13.07.2020)
5 ШАГ
Передача объектов ДДУ (квартиры и нежилые помещения) от Застройщика участникам строительства и общего имущества в управляющую компанию.
(1.Заключение договора управления МЕЖДУ ЗАСТРОЙЩИКОМ и управляющей компанией.
П.14. ст. 161 ЖК РФ Застройщик обязан заключить договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, которую сам выбирает и передать по акту приема-передачи элементы благоустройства, придомовую территорию, все объекты общего имущества собственников помещения дома.
2.Заселение, передача помещений участникам ДДУ.
Прием-передача помещений по акту, выдача ключей, инструкций и прочее.)
6 ШАГ
Регистрация права собственности хотя бы одного участника долевого строительства на квартиру (нежилое помещение) в данном многоквартирном доме (в случае если строительство осуществлялось в соответствии с Законом № 214–ФЗ)
Ст. 16 п. 6.Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" изложен в новой редакции:
После передачи застройщиком по правилам, предусмотренным статьей 8 Федерального закона N 214-ФЗ, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в пункте 3 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:
1) застройщик после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства обязан передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
2) подача участником долевого строительства заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства не требуется и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.
(часть 6 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
7 ШАГ
Прекращение права собственности на земельный участок у Застройщика
(Предоставление в Росреестр заявления о прекращении права собственности на земельный участок от застройщика. П. 16, п. 139 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943)
В случае, если строительство нескольких МКД, ведется одновременно на едином земельном участке, то земельный участок до завершения всех очередей строительства и ввода всех объектов в эксплуатацию, остается в собственности Застройщика и подлежит налогообложению у Застройщика, в виде уплаты земельного налога.
При этом собственники помещений указанных МКД, владеют, но не распоряжаются придомовой территорией и принимают в состав общего имущества элементы благоустройства, расположенные на придомовой территории (расположенной за пределами земельного участка под МКД) и несут бремя содержания данного имущества и земельного участка под ним в силу действующего жилищного законодательства РФ. Для целей закрепления состава общего имущества – элементов благоустройства, перечень общего имущества необходимо внести в договор управления между застройщиком и УК, в объеме предусмотренном в проектной документации и имеющимся в наличии.
Собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. Сам по себе факт расположения дома на земельном участке уже предполагает, что собственники пользуются данным участком и, соответственно, должны содержать его в надлежащем состоянии. Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не свидетельствует об отсутствии в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором дом расположен, и о невыполнении ответчиком работ по содержанию придомовой территории.
Таким образом, неважно, сформирован земельный участок придомовой территории или нет, собственники обязаны его содержать.
В силу пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2015 г., объектом обложения земельным налогом не признаются земельные участки, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома, а значит и налог на земельный участок не начисляется и не подлежит оплате.
Желаю всем бежать домой с удовольствием, чтобы дома всегда ВАС ждали, чтобы дом ВАС ждал! Любите и цените свою собственность! ПУСТЬ У ВСЕХ ВСЁ БУДЕТ ХОРОШО!
Уважаемые, мои, дорогие читатели! Предлагаю ВАШЕМУ вниманию всю коллекцию собеседований на должность Юриста! Их уже 6 частей! Надеюсь ВАМ понравится!
Вся подборка на тему, здесь, читайте с удовольствием:
