Ну что же, продолжаю:)
1 часть
2 часть
3 часть
А теперь углубимся в тему.
Работая на рынке Московской недвижимости, я знал наверняка, что:
1️⃣объект бурно растет в цене во время строительства
2️⃣хороший ЖК в перспективе 5-10 лет также дорожает
Если с первым пунктом после введения эскроу счетов стало не все однозначно (кстати, если будет интересно, напишите в комментариях), то со вторым пунктом все очевидно.
В течении 5 лет ЖК обрастают инфраструктурой, открываются сады и школы, появляются магазины и торгово развлекательные центры, в некоторых случаях запускаются станции метро.
Жизнь в ЖК становиться комфортной и размеренной.
В Дубае же совсем другие скорости.
Дома строятся гораздо быстрее, чем в России и, соответственно, морально устаревают также очень быстро. Жизнь в домах кипит сразу после сдачи, заселение происходит моментально, так как квартиры сдаются с ремонтом.
Львиная доля покупателей квартир - инвесторы, поэтому большинство жильцов - арендаторы.
❗️Если в доме плохая управляющая компания - общественные зоны ушатываются в хлам за несколько лет.
В доме появляются тараканы, неприятные запахи, качество арендаторов падает, квартиры начинают снимать по 3 - 5 человек.
Если управляющая компания хорошая, жесткие правила позволяют содержать дом в чистоте и порядке, а сознательные секьюрити не пускают дальше лобби не зарегистрированных гостей.
✖️Но даже самая лучшая управляющая компания не убережет от падения капитализации квартиры, если рядышком за каких-нибудь 2-3 года построят новый дом с более роскошным бассейном и крутым спортзалом.
В таком случае платежеспособные арендаторы предпочтут более новый проект, доходность в нашем объекте будет снижаться, а вместе с ней и капитализация.
Из-за высокой конкуренции среди застройщиков похожая ситуация может случиться и на этапе строительства.
Например, застройщик открыл продажи на этапе котлована, и вы купили студию за 150 000$. Через полгода рядом начали возводить похожий по характеристикам объект, где подобная вашей студия также стоит 150 000$, но с более выгодной рассрочкой. Вновь приходящие инвесторы будут выбирать второй вариант, и вашему застройщику придется сделать дисконт, чтобы поддержать свои продажи.
Таким образом, в ходе строительства, купленная вами квартира может подешеветь.
Цена объекта в Дубае, как ветреная девушка, которая очень хочет понравиться инвестору, ведет себя вызывающе и неадекватно.
Только представьте, в Дубае возможно, что два одинаковых объекта: только что сданный (с квартирами по переуступке) и строящийся (с квартирами от застройщика) будут отличаться по цене в пользу СТРОЯЩЕГОСЯ‼️
🗣Инвесторы не будут выбирать готовый дом по более низкой цене, потому что там не будет рассрочки!
От описанных ваше разочарований есть рецепт противоядия, об этом в следующем посте. Но сначала, жду ваших реакций🔥
