Дубай - Вторичная недвижимость

Тяжелый люкс Часть 1 Как и обещал, возвращаюсь к District ONE, тем более только что обсудили соседний AZIZI RIVERA, вставим очередной кусочек в пазл района MBR. В предыдущей части я рассказал о всех прелестях этой локации и анонсировал обзор готовых квартир District One Residences. Итак, делюсь впечатлениями… Посмотрев квартиры в построенных домах, отметил, что побывал на стройке и хотя у многих дверей уже лежат коврики, свидетельствуя о наличии жизни внутри апартаментов, по-настоящему этот район заживет через пару лет. Тем не менее, в конце прошлого года я купил квартиру в Аб-Даби (подробности здесь) за 450 000$, которая будет построена в 2025 году, здесь же за 430 000$ мне предложили готовый вариант. Если бы у меня сейчас стояла задача пристроить выше указанный бюджет, всерьёз рассмотрел бы этот проект, так как счел его уникальным. Гуляя там по недостроенной набережной, кристально чистой лагуны, мысленно представлял BlueWaters и City Walk, которые несколько лет назад тоже достраивались и встречали потенциальных покупателей пыльными витринами еще не открытых магазинов, пустынными тротуарами идущими вдоль неразобранных строительных заборов, а теперь являются ультрамодными, востребованными и сильно подорожавшими  районами Дубая. Я изменил свое мнение об отсутствии потенциала капитализации в этом проекте. Это особенное место, от которого прет роскошью и уникальностью, думаю со временем его ценник догонит старших братьев.

10 🍋 рублей в недвижимость ОАЭ Эпизод 1 Эпизод 2 Эпизод 3 Речь пойдет о самом первом проекте, который я всерьез рассматривал в Дубае, после отказа от новостройки в Рас-Аль-Хайма, с 12-летней визой в подарок и в два раза дороже аналога на вторичке. Тогда, являясь счастливым обладателем кэша, и осознав правила игры в ОАЭ, где котлованы от застройщика стоят дороже готовых проектов, я ломанулся искать вкусную вторичку, либо переуступку в стройках с минимальными сроками сдачи. AZizi RIVIERA относился ко второй категории из 4 фаз строительства, первая была практически готова и на досках объявлений висело большое количество предложений от физиков. На руках у меня оказались несколько предложений на НЕ видовые студии в пределах 500 000 AED. Получая документы по рассматриваемым квартирам я гладил по голове своего внутреннего гения, так как история брокеров про подорожание в ходе строительства разбивалась на глазах о страстное желание продавцов выйти через год хотя бы в те же деньги:) Постоянные читатели канала знают, что в качестве своей первой покупки мой выбор пал на новостройку THE COMMUNITY, не буду повторяться рассказывая, почему свернул на ту кривую дорожку, лучше напишу, какие плюсы вижу спустя год в проекте AZIZI RIVIERA. ✅ну, во-первых, он на год приблизился к завершению строительства ✅во-вторых, за прошедшее время появились сданные дома и в районе начала теплиться жизнь ✅в-третьих, студию от физика по прежнему можно вытащить до 500 000 AED …ну а самое главное: я по-другому вижу сам район застройки - MEYDAN… Год назад для меня, как и для подавляющего большинства интересантов, существовали: Пальма, Дубай Марина и Даун Таун. В душе я очень гордился собой, так как в качестве бонусной экспертизы знал про JLT и BUSINESS BAY. Все остальные - JVC, JVT, Sport City, Motor City и MEYDAN туда же, являлись локациями второго сорта. Сегодня есть понимание, что Meydan, как и Creek Harbour - районы нового поколения - Дубай версия 2.0:) Azizi Riviera в ковидные времена конкретно подморозился, перестал платить комиссию брокерам и тем самым навлек на себя чуму. Ах, если бы вы слышали, что мне рассказывали про ужасное качество, отвратительные планировки и тотальную безнадежность этого проекта…Концовка всегда сводилась к вариантам в проекте SHOBA, который расположился напротив и, как я узнал, позже платил брокерам 8%. Сейчас Azizi Riviera выглядит максимально плохо: вокруг сданных домов идет стройка, коммерции пока нет, озеленение в зачаточном состоянии, вместо кристально чистой лагуны - грунтовая дорога, по которой ползает строительная техника, кругом пыль… НО‼️ разве не в этом суть инвесторского вижена - разглядеть брильянт под слоем грязи⁉️ Представим проект через 5 лет… ✅в 800 метрах от вашего дома самый большой в мире ТРЦ, который отправил в нокаут Дубай Молл трехкратным преимуществом в площади ✅тут же самый большие в мире фонтаны ✅ самая длинная искусственная горнолыжная трасса, тоже в пешей доступности ✅угадаете, где будет стоять самое высокое ЖИЛОЕ здание в мире? ✅километры бульваров, напичканных коммерцией, к вашим услугам ✅прогуливаясь вдоль набережной лагуны, вы лениво размышляете, присесть ли вам в один из ресторанчиков или искупаться, а после поваляться в шезлонге ✅вечером, гуляя по набережной и бульварам, можно насладиться чудесными видами сверкающих небоскребов Даун Тауна во главе с Бурдж Халифа, ведь ваш жилой комплекс всего в 5 минутах езды от центра …блин, вот пишу и плачу от счастья - сказка, а не район… Финалим, логика моя такова: Azizi Riviera - долгострой с испоганенной репутацией, в стадии нераспустившегося бутона. Пока еще сладкая цена сформирована сомнением участников рынка, что из этого говна получится конфета. Я же, в свою очередь думаю, что его центральное месторасположение, личное кураторство Шейха в застройке района и уникальная инфраструктура подпирающая его с 4 сторон, просто не дадут ему не превратиться в прекрасное место для жизни. На примере лагуны: ну не будет же кристально чистая лагуна, протекающая вдоль роскошного District One, тускнеть и пованивать на участке Azizi Riviera?:)

⚡️Локации внутри Дубай Марины Хочу поговорить о зданиях, где 1 br можно купить до 1 млн AED. Для начала разделим наш район на две части: 🟢дома стоящие на стороне моря, соседствующие с JBR 🟢и дома на противоположной набережной, за которыми проходит Sheikh Zayed Road 98% искомых предложений до миллиона, окажутся на стороне ближайшей к шоссе, вот о них сегодня и поговорим. У дальней от моря набережной, в центральной ее части, есть своя достопримечательность - Дубай Марина Молл, но сегодня речь пойдет не о центре, а об углах, здания в которых, на мой взгляд, обладают интересными, не всем очевидными географическими преимуществами . Дамы и Господа! 🥊в левом углу (ближайшем к Blue waters):  ⁃ Studio One  ⁃ Dec Towers (мой фаворит😁)  ⁃ Opal tower 🥊в правом углу (ближайшем к BeachFront):  ⁃ Elite Residence  ⁃ Mag 218  ⁃ Pinnacle Эти билдинги я выбрал как представителей двух описываемых пяточков, в виду моего плотного знакомства с каждым из них. Opal, DEC и Pinacle можно купить в пределах 850 000 AED. Studio One, Elite и MAG за миллион найти будет сложно. Почему углы? С серединой все более менее понятно -  ➕из плюсов: молл и метро  ➖ну а главный минус - пресловутый мост на противоположную сторону Марины, который нужно пройти по жаре, чтобы попасть на битком забитый пляж JBR… Левый угол недолюбливают за адские пробки, но здесь есть свои хитрости. Например DEC и Studio One стоят таким образом, что выйдя из здания можно пересечь колом стоящую улицу и поймать такси в противоположном направлении. Еще этот угол максимально близок к знаменитому ADDRESS RESIDENCE и острову BLUE WATERS, до которых неспешным шагом можно дойти за 15-20 мин.. Проживая у себя в DEC TOWERS я ходил либо в шикарный beach club от ADDRESS, либо на его же пляж, который, в отличии от центрального JBR, всегда практически пустой. Так же, проживая в левом углу Марины вы имеете опцию пешей прогулки на завтрак или ужин в любой из 60 ресторанов расположенных под самым большим колесом обозрения в мире на острове BLUE WATERS. Ну и напоследок цена - пожалуй в левом углу Марины до миллиона дирхам будут самые свежие и приличные здания. Здания в правом углу, располагаются слегка на отшибе от основной Марины и стоят вплотную к району Dubai Harbour Beachfront. Правый угол в среднем раза в два выше левого и в основе своей состоит из небоскребов. Огромной волосатой бородавкой на горизонте этих симпатичных высоток выглядят безглазые заброшенки с приветом из кризисного 2014 года (об этом я рассказывал тут). Людей на улице гораздо больше из - за высотности локации и солнышка практически не видно, так как его загораживают плотно стоящие дома. Жемчужиной этого пяточка является доступность моря, до которого можно дойти за 3 минуты и попасть в бесплатный, хорошо оборудованный бич клаб! Данное обстоятельство делает эту локацию уникальной в своей ценовой категории, особенно для семей с маленькими детьми. Очень субъективно, но мне левый угол нравится больше, напоминая порой пляжную Испанию - размеренную и неторопливую. Правый угол пробуждает воспоминания о Нью Йорке, который люблю всем сердцем, но все же солнышко и море располагает к другому.

⚡️Моя квартира в Jumeirah Village Triangle Новое знакомство Я уже много раз упоминал на канале о своей первой покупке - новостройке в районе JVT, в большинстве случаев с негативным окрасом. Главный минус - задержка сроков окончания строительства, ключи обещали в декабре 2022, сейчас сроки сдвинуты на лето 2023. Казалось бы, не все так плохо, но это обстоятельство жирной линией перечеркнуло мою изначальную стратегию. Главная идея была в том, чтобы начать получать деньги от аренды как можно скорее. Как вы помните из моих рассказов, благодаря неверно выбранным проводникам, вторичный рынок изначально меня отверг, показав себя с самых худших сторон, и я придумал гениальный план найти новостройку, которая вот-вот будет достроена и не замедлит радовать меня доходами от аренды. Мониторинг начал в декабре 21 года, в конце февраля 22 кусал локти, неуспев сконвертировать и отправить деньги по курсу 75, в марте смирился, что придется закупаться по 100+, а в мае судорожно вытаскивал средства из Московских активов, понимая, что курс 80 - это божье провидение и такой возможности больше не будет никогда. В июне удалось продать квартиру в Москве и рубли упали на счет в банк, а тот, недолго думая, их заморозил… Да-да, в тот непростой период некоторые из них так делали, особо не утруждая себя объяснениями. На спасение денег из лап самого продвинутого онлайн банка в мире ушло еще недели три… В итоге, в июле, конвертация прошла по 57, чему я был несказанно рад😅 Затем я пару раз слетал в Дубай, посмотрел несколько десятков новостроек и остановил свой выбор на проекте THE COMMUNITY. Это был объект с ближайшим сроком сдачи и, пожалуй, самый низкий по цене. Мне грамотно продали локацию как идеальную географическую медиану, делающую доступными для будущих арендаторов практически все главные районы Дубая. Я легко проглотил такую информацию, памятуя, как пару месяцев назад, прилетая на EXPO 2020, даже за 2 недели не смог заселиться в NOVOTEL, находящийся в 100 метрах от моей будущей квартиры. На закуску мне подкинули мебель с техникой в подарок и рассрочку на 50% от цены, в течении трех лет после выдачи ключей. Рассрочка в мои планы не входила, но, рассудив, что при выходе из проекта скажем через год, с ней продать будет проще, решил воспользоваться. Из минусов, которые при покупке не принял во внимание - проект ранее замораживался, соответственно носит статус долгостроя, принадлежит неизвестному застройщику и хоть и находится в 15-20 минутах от Дубай Марины, Даун Тауна и Expo 2020, все же располагается далеко не в топовом районе, а следовательно может подкинуть сюрпризы и в перепродаже и в аренде. Сегодня могу с уверенностью ответить на вопрос страждущих - растет ли в цене квартира, в подобных районах Дубая, по мере приближения выдачи ключей⁉️ Не растет‼️ Ну может быть совсем чуток, что даже не перекрывает затраты на сборы при покупке. И тем не менее, спустя 8 месяцев я вновь приехал на объект и… …порадовался тому, что увидел. ✔️Вопреки злым языкам, твердившим, что этот долгострой будут ковырять еще несколько лет, строительная готовность, пусть медленнее, чем хотелось, уверенно стремиться к завершению ✔️Отделочные материалы здания и самой квартиры, особенно на фоне старцев из Дубай Марины, выглядят современно и качественно ✔️JVT не перегружен предложениями по аренде, как соседний JVC и свои 8% годовых уверен, что с квартиры заберу, а стоящий рядом NOVOTEL со своим ценником за ночь, в этом поможет ✔️Мебель и встроенная техника выглядят очень достойно, балкон с красивым стеклянным ограждением в моей студии больше, чем в 100 метровом 1 br Elite Residence, в котором проживал в этот приезд Я даже подумал написать этот пост под заголовком «10 🍋 рублей в недвижимость ОАЭ», на столько проникся проектом в этот раз. Главный плюс в том, что THE COMMUNITY стал на 8 месяцев ближе к ключам, а по цене прибавил с гулькин хос (мой брокер сказал, что может вытащить у застройщика студию за 120 000 💲) .

Обзор квартиры 🟢Dubai Marina - DEC TOWERS Друзья, поздравляю всех с праздником! Итак, в здании на Марине, где располагается моя квартира (обзор тут), предложили 1 br на втором этаже по цене < 700 000 AED Когда искал себе квартиру мне предлагали его за 765 000, потом цену снизили до 725 000. На вопрос - будет ли сдаваться квартира на 2 этаже, без балкона, управляющая компания ответила, что в краткосрочной аренде этот фактор практически ни на что не влияет. Я готов был брать, но мне так и не смогли показать это чудо. В Дубай так бывает, что собственник, не особо желающий продавать, поддается натиску брокера и кивает на продажу, но по факту, как доходит до дела - сливается и уклоняется от просмотров, ссылаясь на арендаторов. Параллельно объявление дублируется еще парой агентств, надеющихся рвануть свой кусок в качестве посредника. Так плодятся фейки. Юнит считаю интересным из-за цены процентов на 20 ниже аналогов. Если цель получать пассив, думаю доходность будет хорошая. Говоря про инвестиции - легко отношусь к апартаментам с плохими видовыми характеристиками, и был у меня случай, когда я выписал чек за квартиру в башне Time Place как раз на 2 этаже и тоже без балкона… Но если про эмоции: пожив недавно в Elite Residence с малюсеньким балконом и видом в стену соседнего здания, я в двойне стал ценить свою светлую квартиру на 18 этаже с видом на море:) Ну и главный вопрос этой покупки - на сколько быстро из нее можно будет выскочить?

Квартира в Шардже ОАЭ за 10 🍋 рублей🏢 Эпизод 1 Эпизод 2 Представляю второй вариант, вписавшийся в мой бюджет, который я, будучи натурой увлекающейся, уже второй день обвешиваю все новыми и новыми плюсами🥰 Называется он Rimal Residences и располагается в ШАРДЖЕ! Первый раз услышал про него в прошлом году от весьма уважаемого мной брокера - собственника агентства в Дубае, который прикупил там студию для себя. По цифрам было заявлено - закупка < 100 000 $ / аренда > 15% годовых (справедливости ради, для искушенного подписчика надо сказать, хоть я и не уточнял, но думаю 15% были без учета трат на управляшку, в виду их отсутствия у оратора). Также прозвучали «первая линия у моря» и что-то типа «уже готово, но есть рассрочка»… Признаться честно, тогда я не особо слушал, так как в моем сознании Дубай и Шарджа были как Шварцнеггер и Денни Де Вито в комедии «Близнецы». Что мне было известно про Шарджу?  ⁃ самый бедный штат в ОАЭ  ⁃ находится где-то по дороге из Дубая в Рас-Аль-Хайм  ⁃ там расположена огромная фри зона для продажи битых тачек с американских аукционов Во второй раз мне довелось услышать об этом проекте от не менее авторитетного брокера, который не катается со всем стадом на карусели одних и тех же проектов, летящих в вас из всех медиа источников с общим лозунгом:- «Отдай 20%, подожди 3 месяца, продай и сделай 100% на вложенные», а работает на некоторой профессиональной глубине. Стало понятно - это не попсовая раскрученная тема, а что-то не сильно известное широким массам, но обращающее на себя внимание профессионалов рынка. Я такое люблю🧡 Первый шок испытал, когда взглянув на карту понял, что географически Rimal ближе к Бурдж Халифе и Даун Тауну, чем Дубай Марина и Пальма‼️ До аэропорта Дубая - 20 мин. Есть нюанс с пробками и теоретические 30 минут до Дубай Молл могут растянуться на пару часов, но и эта проблема для инвестора может оказаться точкой роста, так как к 2025 должны ввести в эксплуатацию мост, решающий эту проблему. Упомянув мост, забыл сказать, что проект строится на острове, и куда бы вы не отправились из будущей квартиры, всяко придете к морюшку. В сложившимся Дубае, локации на первой линии или в непосредственной близости от пляжной воды стартуют от 350 000$. Застройкой проекта занимаются государственные компании, в том числе EMAR, поэтому дома сильно напоминаю CREEK HARBOUR и Dubai Hills. Есть готовые варианты, по которым можно оценить качество стройки и содержание инфраструктуры. Из первого разговора о Rimal Residences я запомнил, что так как это Шарджа, форма собственности - Lease Hold на 99 лет, и это как-то слегка напрягало. Вернувшись к этому вопросу на прошлой неделе, выяснил, что с декабря 2022 форму собственности поменяли на прогрессивную Free Hold так полюбившуюся Дубайским инвесторам. Вот такие впечатления, прошедшие за год трансформацию от «бабуйня какая-то» до «жемчужина» снискавшая авторитет в профессиональном сообществе:)

Дубай - Creek harbour Я уже упоминал на канале о районе Creek harbour, теперь порассуждаем о перспективах инвестиций в него. Для начала чуток общей информации тезисно. Это охренеть какой большой район, площадью 550 ГА, в нем могут проживать и трудиться 650 к человек (больше, чем в Сочи))! Он абсолютно новый, на сегодняшний день застроено меньше трети этого исполина. Дубайские правители постарались учесть все факапы предыдущих локаций, сделали упор на озеленение и опешехоживание нового района, а также не забыли на этапе проектирования упредить автомобильные пробки, так полюбившиеся жителям Дубай Марины. По завершении строительства, район будет претендовать на звание нового центра Дубай. Для этого он позаимствует главных тузов у своих предков: 🟢водный рукав у мамы - Дубай Марины 🟢самое высокое здание в мире у папы - Даун Тауна 🟢вишенкой на торте будет национальный заповедник Рас-Аль-Хор с розовыми фламинго Застраивает этот «изумрудный город» его величество - Emar, стартовые юниты - 1 br, студии не предусмотрены вовсе. Квартиры, выходящие от застройщика без вида на Марину, с запаркованными яхтами, стартуют от 320 000 $, вторичка чуть дороже. За метр квадратный получается 5 000 - 6 000 $, чертовски недорого для такой лепоты, а? На мой взгляд купить готовый вариант, сдать в долгосрочную аренду и возжелать его капитализации за счет развития локации процентов на 40 - не самая сумасшедшая идея:) А вы как думаете?