Упадут ли цены на жильё? И если да, то насколько? Может, наоборот, вырастут? Ведь у нас тут инфляция, однако... Куда же они пойдут дальше?
Небезызвестный Виталий Мутко, в настоящее время Глава "ДОМ.РФ", в самом конце 2022 года сделал интересный прогноз по ценам на квартиры в году следующем, теперь уже наступившем. С его слов, номинальная стоимость жилья в 2023 году увеличится.
Вырастет, но при этом не сильно и не страшно, ведь есть ещё инфляция. А этот рост окажется ниже инфляции. И особо больно от роста никому не будет. Наверное. Может быть. Скорее всего.
Только вот почему собственно будет этот самый рост, господин Мутко толком не объяснил в своём прогнозе. Та же самая инфляция, наверное. У нас все и всегда любят ссылаться именно только и исключительно на неё.
И не он один, кстати, говорит в наше время о дальнейшем росте цен из-за инфляции. Такие чиновники есть и в финансовых подразделениях Правительства. И в Минстрое. Например, недавно в одном посте я приводил отрывок интервью заместителя главы Минстроя Никиты Стасишина, где смысл был такой: хорошо, что цены на недвижимость (имелось ввиду в первую очередь в новостройках) за последние годы "отыграли" всю инфляцию, что "накопилась" за предыдущие 10 лет... То есть, если вычленить суть, нам говорят:
"Как же могут падать цены на квартиры, смотрите, у нас же - инфляция!"
Но вот в 2022 году инфляция уже была. По официальным данным о продажах, цены если и выросли, то суммарно за год буквально на какие-то проценты. И то в большей части из-за того, что значительную часть года застройщики предлагали субсидированные самими покупателями ипотеки. Все эти траншевые, околонулевые и прочие "придумки" больших выдумщиков девелоперов. А покупатели за них переплачивали ещё плюсом до 30 % к уже имевшейся на тот момент завышенной цене.
Но при этом реальные цены продаж на бетонометры, да и на вторичку, в конечном итоге упали. Кто бы что не говорил. В первую очередь - на вторичном рынке.
Но мне как-то уже поднадоело слушать и читать всю вот эту бессмысленную "белиберду" про "влияние инфляции" на рост цен. Нет, оно как бы и есть, это влияние. Только надо понимать главное - не просто она влияет на цены. В "одиночку". Она всегда в связке с доходами и спросом. И уже пора это выучить и больше не распространять неверную информацию.
Инфляция, не подтверждённая ростом экономики в целом, и ростом в частности доходов населения, и связанным с этим повышением спроса, никак в реальности на рост ценника чего бы то ни было собственно не влияет.
Единственное исключение из этого - искусственное или естественное надувание пузыря цен на каком-то рынке.
Пузырь-пузырёк
Этот пузырь вырастает по двум причинам:
✅1. Вследствие переливания на какой-то рынок денежной массы с других рынков. Классический пример как раз сегодняшний пузырь недвижимости в стране, раздутый за период с марта 2020 года по март 2022 года целевым вливанием в этот рынок государственных субсидий.
✅2. Вследствие резкого сокращения предложения товаров на локальном рынке. Классический пример такого пузыря это резкий рост цен на новые автомобили в связи с катастрофическим снижением предложения из-за ухода иностранных производителей и ограничений импорта авто из-за рубежа.
Заметили? Снова у нас в одной статье пересекаются авто и недвижимость... Как вот здесь, здесь и вот здесь. Надо всё-таки, наверное, делать автоканал).
Во всех остальных случаях как бы не росли цены, как бы не шла в гору инфляция, рынок всё равно найдёт единственное решение в случае отсутствия реального роста доходов: стагнация, стагфляция, резкий обвал продаж и, в конечном итоге, практически полная остановка вследствие кризиса перепроизводства (КП). Ну или как спасение - снижение цен.
КП - это когда покупатели не могут купить то, что они хотели бы, из-за того, что у них просто нет на это денег. Любых - своих или заёмных.
Капитализм уже давно, ещё со времён "Гроздьев гнева", да на самом деле и гораздо раньше, конечно же нашёл способ борьбы с КП.
Сжигать товар, давить товар, топить товар, взрывать товар. Уничтожать. Меньше товара - больше кислорода выше на него цена. Но со времён классического капитализма прошло уже порядком времени, и многие взаимосвязи в новой формации конгломерата глобализма и апплоуизма стали работать или не совсем так, как ранее. Или совсем не так.
Хотя тот же Китай нам убедительно доказывает по сю пору, что взрывы и снос невостребованных из-за высоких цен домов вполне себе работает. Пока. Но уже с одним "побочным" эффектом - при падении этих МКД с грохотом падают и компании, их в своё время понастроившие.
Грозит ли нам участь Китая? Это вопрос для будущего.
А мы пока тем временем лучше вернёмся к ценам и к тому, какие могут быть варианты их падения. Или роста. Как глубок тот колодец, откуда донесётся засройщицкое "Ау! Помогите кто-нибудь!". Ну или как высоко вырастет дальше их то вечно растущее вверх дерево цен, с которого они будут поплёвывать вниз, совместно с банкирами, лузгая семечки своих очередных халявных доходов.
Сегодня как показательный пример не будет моих любимых помидоров. Зато будет не менее известный пример того самого уже наверное глаза всем намозолившего графика роста цен на квадратные метры Москвы от платформы IRN.ru.
Повинен в намусоливании глаз далеко не я один, пример действительно показательный, используемый буквально едва ли не каждым вторым.
Итак, наш старый "знакомец" предстанет в относительно новой, более полной ипостаси - в тройном виде: с базой по рублю, доллару и евро. Но начнём со "старого" и приснопамятного олдам канала рублёвого, но с новым вопросом (вон он, синий):
Что вы здесь видите? Очевидный ответ - рост рублёвых цен на квадратные метры в Москве. В период такой-то. В данном случае - с 2000 года по н.в.
Но вот что ещё вижу я (возможно, это сразу выхватит и опытный глаз какого-нибудь биржевого игрока):
После 2005 года пошёл то спад, то подъём в коридоре колебания цен. Всё как на биржах, всё как с акциями. Конечно, со своей спецификой: рынок жилья гораздо инертнее, и не сразу реагирует на ключевые, коренные изменившиеся обстоятельства, как какие-нибудь акции или "крипта".
Внутри коридора фактически есть три участка: первый до 2015 года, где падения не достигали "дна" коридора, второй, где оно уже всё-таки достигло "дна" в конце 2017 года, и, хотя и шёл подъём, график был под угрозой сползания ниже "дна" в будущих пиках провалов.
Но - тут случился третий этап - подключение государственных субсидий, и график снова пошёл вверх после начала 2020 года. Тем не менее, после марта 2022 года, не смотря на пролонгированную поддержку государством рынка недвижимости, снова пошёл вниз.
Как бы вы сейчас продолжили график? Дальнейшим и резким ростом цены вверх, и уже потом где-то в будущем падении вниз к нижней границе коридора? Уже десятки раз разбирали, что нет пока ни одного фактора, что может потянуть, тем более резко толкнуть вверх цены. Кроме одного, который выдвигают сторонники вечнорастущих цен недвижимости и сегодня, и всегда: инфляция. Она стоит на защите их интересов, родимая.
Но инфляция - это одно слово. А вот определений у него масса. Я могу их тут привести с десяток, а то и с пару десятков. И даже наши большие продвинутые друзья западные экономисты никак не могут окончательно договориться о том, что такое инфляция. Как и по каким причинам она формируется, как правильно на неё реагировать. И как держать в узде, чтобы она приносила только пользу обществу. У меня правда есть ответ на последний вопрос - да никак. Но это совсем другая история...
Причины инфляции описывают две наиболее влиятельные школы в экономике. Это кейнсианская и монетаристская экономические теории. А ещё есть и другие "школы". Но у нас тут не лекция, я могу об этом долго, а вот вы заскучаете, и потому вычленю ключевое:
Инфляция - это падение покупательной способности фиатных денег в стране.
Какой-то конкретной местной валюты, по отношению не к товарам (внимание! - это ключевое) в этой стране, а к осуществляющей в текущий момент функции всеобщего заменителя сторонней фиатной общемировой валюты. Упала местная валюта к всеобщему заменителю (ВЗ), значит и покупательная её способность упала. А отсюда вытекает, что и цены в этой стране в местной валюте при этом что? - верно, выросли. И никак иначе!
Кто у нас всеобщий общемировой заменитель? Верно - доллар, он самый. Выходит, на что надо смотреть, когда инфляция? На цены товаров? Например, на цену недвижимости в рублях? Нет, на соотношение местная валюта - всеобщий заменитель, МВ-ВЗ.
Так что же случилось в районе перехода графика цен на недвижимость и довольно стабильного роста в какой-то небывалый ранее колебательный/высоковолатильный коридор? Чем принципиально отличается этап 1 на графике от этапа 2?
На этапе 1 инфляция была иной - экономически обоснованной. Кто помнит эти времена, подтвердит - порядка 7 лет в начале двухтысячных в России были единственным этапом в современной России периода реального экономического роста. О, эти благословлённые 2001-2008 годы!
ВВП реально рос. Всё плодилось и размножалось в бизнесе да и в государстве цвело и развивалось Но потом случился и 2007 год и Мюнхен, а за ним - и 2008. Всё. С тех пор страна в перманентном кризисе. Из которого мы так и не выходили. И к которому добавились сначала 2014 год, и всё за ним последовавшее, а потом и 2020 год. Ну и, наконец, теперь буквально "вчерашний" 2022 год.
Что означает такая волатильность и разброс, прыгание вверх-вниз цен? Нестабильность ситуации. Отсутствие и у государства, и у населения уверенности даже в текущем дне, а не только в будущем. Почему - думаю, объяснять не надо. И эта неуверенность и нестабильность появилась не вчера. Кроме того, это показатель непрошедшего, затянувшегося кризиса 2008 года. Который в нашей экономике нарастал даже раньше, чем общемировой.
Но, главное - это реальный переход нашей экономики в этап стагнации. Мы - не развиваемся. Нам просто, как только мы хотим "упасть", дают какого-то очередного пинка, чтобы немного подбросить над возможной ямой дальнейшего падения.
Кто бы что не говорил, а у нас отрицательный по факту рост экономики. Не читайте никакие цифры - прислушайтесь к себе. И присмотритесь вообще ко всем вокруг. Вы чувствуете себя сильно лучше, сильно богаче, сильно увереннее в завтрашнем дне сегодня? А они? Все остальные? Кто вас реально в жизни окружает? Ну да, есть и те, кто кажутся таковыми... А если покопать-порыться? и представить, что и они, например, потеряют работу или свой бизнес? Вот и ответ.
Почему же тогда росли цены, раз экономика не росла такими темпами?
Потому что гладиолус для этого может быть или подъём экономики и связанный с этим рост издержек и спроса, или раздувание денежной мошны. А может не быть ничего, кроме спекулятивной ситуации в соотношении местная валюта (МВ) - рубли к ВЗ (доллары). Догадаетесь, что у нас? У нас, дамы и господа - бинго! Не совсем понимаете?
Давайте посмотрим на тот же график цен недвижимости в Москве, но уже в долларах.
Что мы видим? У нас падение цен, а не рост! В долларах. Ну, кроме "хвостика" последнего времени. Но о нём ещё поговорим ниже.
Потому что падение - это единственная реальность в этом глобальном мире, где мы - колония, компрадорщина, в которой вся инфляция - дутая, "сделанная" только для дальнейшего обрушения внутреннего рынка нашей периферии. И более лёгкого отъёма дополнительной части прибыли от нас.
У нас цены давно, ещё со времён кризиса не должны были расти. У нас всё падает относительно остального мира. Именно если "смотреть" и считать в валюте - а конкретно в ВЗ, в долларах.. И цены, в том числе и рублёвые, должны были не расти, а падать или хотя бы заморозится уже давно. Что мы и видим на графике долларовых цен. Но тут есть одна "закавыка", о которой также ниже.
Мы сейчас в том красном овале на графике. Почему я его выделил отдельно? Сейчас поймёте. Для этого нужно "разглядеть" ситуацию с этапами и коридором и в долларовом графике:
Смотрите - та же самая ситуация во времени по приблизительному месту "старта" именно "коридора" колебания цен, те же этапы "большого пути".
Если учесть "червячки" временных аномалий-"артефактов", коридор колебания цен даже начинает расширяться (синии линии и сдвоенная синяя стрелка), что также чревато ещё более высокой, даже чрезмерной, т.е. трудно или непрогнозируемой, волатильностью цен.
Обратите внимания на обведённые овалом цифры слева:
Красный овал - максимальные цены в долларах в истории России - район 6000 ВЗ. Синий - текущие цены, в районе 4000 ВЗ, на 2000 меньше. И зелёный овал - район 2000 ВЗ, который ещё на 2000 ниже, и является целевым ориентиром того, где должна (или, как минимум, может) в конечном итоге в дальнейшем без перелома тренда оказаться цена на московскую недвижимость в ближайший период (или, возможно, в ближайшие годы, 1-2-3).
Кажется, как же так - вот же, налицо "искажение" картины, "автор, вы всё врёти"! Вот же вылез червячок-столбушок, и он даёт нам надежду! Скоро снова "отскочим" вверх, и вырвемся на свободу - к подъёму и долларовых цен!
Но посмотрите. До этого даже ипотека ни шатко ни валко ничего не могла сделать, и ценник в ВЗ колебался туда-сюда, снова и снова "припадая", и стремясь к "старой" отметке, отмеченной зелёным - в 2000 долларов.
И только в том самом начале 2020 года пошёл дополнительный "рост" надувания деньгами от субсидий БЕЗ реального роста экономики. Фактически на фоне её стагнации во времена "великого сидения по домам".
Но вспомните, какой ценой этот всплеск был сделан. Влиты именно в сферу жилищного строительства триллионы рублей. Понимаете? Но для дальнейшего роста нет никаких экономических оснований. Сколько не вливай. И случившийся рост уже был не-рыночным, не-обоснованным для случившегося за последние годы реальным ростом ВВП страны, её объёмов производства, импорта-экспорта и роста доходов населения.
Потому что если вливать и далее государственные субсидии не в рост доходов населения, а в "помощь" банкам и застройщикам, то деньги окажутся не у покупателей. И спрос просто скоро вообще "умрёт". Временно, конечно. Но тем не менее. Иногда нет ничего постояннее, чем временное, вы же знаете.
Деньги будут у банков и застройщиков, да, это может быть и круто для них, все деньги исключительно для них. Но это только кажется, что круто, и это только до определённого момента. Когда-то деньги "застрянут" где-то в цепочке, у каких-то участников, не возвращаясь к покупателям, частично в бетоне, и рынок "остановится".
А для любого рынка это фактически долговременная, как в Америке в Великую депрессию, продолжительная болезнь.
Неважно, где именно и у кого именно "застрянут" денежные активы, на любых этапах, разных, это абсолютно неважно. Деньги должны работать только посредством "движения" в экономике. Постоянного перетекания по всем цепочкам взаимосвязанных транзакций, от контрагента к контрагенту.
Давайте ещё раз. Почему же у нас так? Долларовые цены на недвижимость падают, или, как минимум, стагнируют, а рублёвые растут, точнее - до недавнего времени росли?
Что не так именно с недвижимостью?
Какие этапы в ценообразовании в разных валютах происходили за последние 20 лет в сфере жилья? И что такого "необычного" происходит именно сегодня, в последнее время, в последние полгода-год-два? Для понимания причин этого нам потребуется уже третий график - совмещённый. Где ВЗ и МВ присутствуют рядышком. Вот и он:
Евро сейчас рассматривать не будем, "вторичная" валюта, не шибко показательная и не имеющая большого влияния на реалии рынка. Важны только рубль - как МВ, и доллар - как ВЗ.
Почему же "тренды", направления, векторы движения рублёвых и долларовых цен так разошлись? Потому что в реальности наша экономика после начала этапа первого падения на "Этапе 2" в конце 2008 года стала продолжать снижаться, если уж не прямо сказать - падать. Остальное - самообман. У нас с тех пор так и не было толком роста.
Тут надо дополнительно посмотреть уже на совмещённый график цен в рублях и долларах с другого угла.
Итак, мы видим в сравнении уже не 2 этапа развития рынка недвижимости, если отталкиваться от старта "коридоров колебания цен", внутри которых "гуляли" рублёвые и долларовые цены на недвижимость, а три, и, если точнее сказать и правильнее, даже 4, три с дополнительным "подэтапом" (тот, что в фиолетовом кружке на Графике 5).
До 2009 года колебания цен в МВ и ВЗ происходили фактически синхронно. Росли рублёвые цены - росли и долларовые, падали долларовые цены, падали и рублёвые.
Кризис 2008 года нарушил это соответствие, и тогда на то хотя бы были определённые экономически обоснованные предпосылки. Общемировые и наши, местные. В период 2009-2014 годы сначала "просел" евро, но всё равно колебания первую половину этих 6 лет синхронность колебаний вверх-вниз" сохранялась.
Во второй половине периода уже наметились векторы "разъезжания" в разные стороны цен, на фоне повышения рублёвых долларовые стали падать, но в тот момент это расхождение ещё было незначительные по максимальному значению.
И вот что обращает на себя внимание - ещё в 2014 года, до максимального пика взлёта рублёвых цен на переходе из конца 2014 года в начало 2015 года, резко "обвалилась" цена в долларах (этап за красной вертикальной чертой на Графике 5).
Рублёвые цены тогда на очередном "рывке ажиотажа" (на текущий момент уже не последнего в истории рынка, теперь мы видели наверное уже всё после февраля-марта 2022 года) временно подскочили, а долларовые цены на жильё одновременно упали, и даже на в почти два раза большую величину. Прямо "чудеса в решете".
Потом графики снова "стабилизировались", и снова синхронизировались в колебаниях, но уже на огромном расстоянии друг от друга, с установившимся стандартным "разрывом". Но в начале 2020 года и это не устояло, произошло новое увеличение разрыва! И с тех пор графики также идут более-менее синхронно, но уже с разрывом приблизительно в 1,5 раза большим, чем уже "устоявшийся" ранее "стандартный" разрыв.
Что всё это значит? Любые такие отрывы графиков = разрывы между ними - говорят о нерыночном перераспределении "весов" валют - МВ и ВЗ. И в первый раз в 2014-2015 году, и во второй раз в 2019-2020 году это происходило вследствие дополнительных к "рынку" привнесённых нерыночных мер и действий.
В частности, в 2014-2015 году рубль намеренно "уронили" в очередной раз в 2 раза по отношению к доллару. Это не следовало из самого тогдашнего момента, в, отличие от ситуации 2008 года, например, и было сделано осознанно для "облегчения участи российских импортёров" в будущем вследствие введения первых пакетов ограничений и начала нового этапа противостояния Запад- Россия.
Это падения вроде бы как было призвано помочь и бюджету. Слабый рубль - хорошо экспортёрам и хорошо нашей на тот момент "прославляемой" на всех углах и форумах "кубышке" ФНБ и бюджету. Крепкий рубль - хорошо для людей, но кто их спрашивал?
Поимел за богатства общих недр где-то "там" за рубежами 100 ВЗ, а здесь вместо 5000 МВ по курсу 50 получил аж 10000 МВ по курсу в два раза больше за эти 100 ВЗ. Поди плохо. На ровном месте - в два раза больше местечковых денег без затрат.
Вроде как хотели больше в экономику их вложить, инвестировать. Ну, результаты значительной части инвестирования налицо - всем известна судьба ФНБ, и всем только стало известно общее количество яхт у олигархов, которых оказывается у некоторых было с несколько штучек, а то и с десяток, а ведь это каждая не совсем уж утлая лодчонка.
Распределение "жирка" и факторы роста
Но тогда всё казалось правильным и разумным. Смотрите, вот и бюджет уже профицитный. А что при этом вся Россия обеднела, это ж разве важно? Главное, чтобы выжить сейчас. И разжиреть тому, кому надо. На них же держится экономика! А остальное - как-нибудь. И потом.
А вот ситуация 2019-2020 года существенно, если не сказать кардинально, отличалась от предыдущей описанной. Там тоже начиналось всё как "разумное, доброе, вечное". Помочь рынку и через это - людям. Но про людей быстренько забыли. Если вообще это всё задумывалось изначально не для них и не про них.
Здесь рост рублёвых цен произошёл не из-за нерыночного обвала рубля, а из-за перекачки МВ в один отдельный сектор. Якобы он "локомотив", и потянет остальные эдак 7-9 вагончиков поезда российского, прицепленных за ним. Но нет. Застройщики и банки прекрасно видят всё. А те, кто это затевал, всё прекрасно организовали. Чтобы не увидеть такую возможность роста прибыли, надо быть или слепым, или койотом, или полным профаном в своей профессии.
Возможно, это просто-напросто было переливание государевых денег из бюджета в карманы тех, кого надо. И вот здесь всё в этой части совпадает с намерением, лежащим основой, фундаментом в подоплёке обрушения рубля в 2 раза после 2014 года.
Экономика стала падать или стагнировать. При этом ценник подрастал на недвижимость, и в первую очередь на новостройки. Цена начали поднимать не "вчера", их и ранее задирали вверх, и не раз, как раз под "волынку" того, что всё дорожает, да всё ж под сaнкциями.
Но цены ведь у нас не могут падать, стрелочка у нас обратно не поворачивается!
И есть ещё же и инфляция треклятая. Она всё снова поднимет!
Итог мы видим сегодня. Рынок перераздут, цены перегреты, спрос в стагнации, навес нераспроданного нарастает. Всё хорошо! Кроме одного - всегда есть предел ценам, когда реальная экономика не растёт, и реальные доходы населения также не растут. Даже раздача денег людям напрямую, что у нас периодически для части населения делается, тут не поможет в полной мере.
Должны работать истинные факторы роста экономики, развития производственных мощностей. Всё это вроде бы как идёт, по докладам отовсюду. Столько бравурных новостей со стройплощадок да и уже открытых-запущенных заводов!
Только почитайте, поищите, что при этом происходит с обычными людьми. С семьями с детьми теми же. Как они сегодня начинают выживать.
Как же переломить тренды?
И чтобы при этом рублёвые цены стали реально рыночными, а не перегретыми в пузыре?
Только одним действенным и спасительным способом - реальным ростом экономики. Ростом покупательной способности рубля, реального роста ВВП, реального роста экспорта и импорта, реального роста доходов, реальных вложений "накопленных" денег или полученных доходов и сверх-доходов не в кубышку и в дальний ящик, на потом, на чёрный день, не жирным котикам-олигархам и всяческим "все в теме" во власти.
Обратно, в экономику. Сразу же. И напрямую.
Не тупо "в бюджет", чтобы часть там куда-то снова и снова "испарилась", заново "вылезая" раздуванием части цен то здесь, то там. Только и именно напрямую шла на рост производства во всех отраслях, в первую очередь - высокого передела, высокотехнологичных и максимально наукоёмких и капиталоёмких. Чтобы они "абсорбировали" в себе рост "общей денежной массы" МВ. Снижая влияние всего падения экономик мира и влияния ВЗ на экономику. Как мировую, так и нашей страны..
У нас этого всего пока не предвидится. Примем это как рабочую гипотезу на сегодня. что вот хочется, но мы уже опаздываем. Точнее, скорее всего опоздали. Через рост только военного сектора экономику не поднять. Это показывает пример любых стран, оказавшихся хоть победителями, хоть побеждёнными после глобальных или локальных конфликтов.
Что тогда, если не реальный рост цен на недвижимость, в том числе и долларовых, из-за реального роста как раз того самого "реального сектора экономики"?
Что, кто-то верит в то, что и дальше эти два вектора с последнего скриншота будут разводить в разные стороны пространства-времени два графика цен? То есть долларовые цены на жильё будут по-прежнему, хоть и не очень быстро, но зато "вечно", снижаться? При этом рублёвые цены на квартиры будут так же "вечно" расти?
Очевидно, что нет. Такая ситуация не может продолжаться:
А). Вечно.
и она вообще неадекватная реальному положению дел и сложившемуся рынку в России, и потому
Б). Она не может оставаться так и далее - настолько сильно "разведённой по углам" - вверх и вниз, как сейчас.
В каком-то месте должен произойти слом. Или обоих графиков, или как минимум одного. Если только в сохранение "статус-кво" не будут, как и ранее, кем-то намеренно вливаться триллионы МВ. К чему если и есть предпосылки, зато уже нет у нашего государства возможности.
Вот именно эту странную особенность отличия разных этапов никто почему-то не хочет замечать. Также как и ещё более удивительное расхождение векторов наклонов коридоров рублёвых и долларовых цен.
Прогноз развития событий
Куда могут "свалиться-скатиться" сегодняшние цены на новостройки в рублях и в долларах в первую очередь? Минимум к уровню "возврата к старому", к стандартному разрыву цен долларовых и рублёвых ценников. Это уровень порядка 3000 долларов (см. График 4). что соответствует нижней границе рублёвого коридора цен на Графике 2.
Следующим этапом может быть уже и 2500 долларов. В худшем случае - возврат к 2000 ВЗ за кв. метр. Кажется фантастическим? Возможно. Но всегда перед серьёзным обрушением какого-либо рынка любые случившиеся впоследствии на нём реальные события, незадолго до них казались всегда и абсолютно всем фантастическими, верно?
Столько раз уже было это в жизни, но каждый раз никому не хочется верить в подобное, и наш мозг услужливо "забывает" всё аналогичное-подобное, что бывало раньше. А бывало. Наберите в поиске любой запрос по примерам обвального падения цен. Вы удивитесь, сколько раз это уже происходило.
Вопрос цене: "Насколько низко вы падёте?"
Цена: "Ах, насколько б низко я не пала, всё - мало." Люди: "И не говорите!"
Если росту неоткуда взяться, то будет падение. Как минимум - длительное снижение. Насколько сильно вниз? Это уже будет зависеть от действий и Правительства, и регулятора, и самих игроков рынка, включая банки.
Графики цен рублёвых и долларовых уже не могут дальше также расходится. Это нереально в текущей ситуации.
Должен ли подтянуться рублёвый вниз, или долларовый вверх? Не знаю. может, кто-то знает и расскажет. Я могу предполагать. Долларовому вверх подниматься не дадут. А рублёвый вверх задирать уже далее нет самой физической даже основы в финансовом сегодняшнем положении в России.
Вот и думайте, что да как будет дальше.
Мой вывод один: продолжит движение вниз рублёвый ценник на недвижимость. С угрозой резкого обвала. Как до этого "обваливался" уже доллар ранее.
Если у застройщиков и всех вокруг да около них хватит силы воли и умения подавить жабу жадности, и сыграть в быстрое и реально снижение цен, массовое и фактическое, а не "дутое". И в длительное, а не как разовая акция. То всё ещё для всех может обойтись так сказать "малой кровью". Можно будет по сниженным ценам пока не поздно ещё найти массового покупателя.
Если же так не будет сделано в массовом порядке, всё просто отодвинется в очередной раз в будущее... Год эдак в 2024. К "выборам"... И в итоге скорее всего уж точно для #зрястройщиков© явно не просто "саечкой за испуг" всё обойдётся в конечном итоге. А реальными масштабными потерями.
Если же начинать немедленно, массово и довольно глубоко "вниз", то всё может ограничится посильными последствиями, оставляющими потенциал для довольно быстрого возрождения рынка в относительно ближайшем будущем. Так что надо срочно сбросить балласт нераспроданного нашим большим "друзьям" девелоперам российским..
Если же "жаба" победит, то впереди нас ждёт ситуация и похуже Китая, возможно. У нас нет таких мощностей, таких запасов жирка, как там.
Так что закрепляем на будущее: у меня виртуальный "спор на интерес" с главой ДОМ.РФ Виталием Мутко.
Он считает - цены в 2023 году вырастут. Ещё немного, на порядка 7-10 %. На уровне или чуть ниже инфляции. Потому что инфляция вряд ли вернётся к целевым значениям. Не с чего ей туда возвращаться. Напомню, это для ЦБ РФ 4 %. Если будет инфляция и поболее, то, видимо, вырастут и цены также значительнее.
Моё мнение - цены на новостройки в 2023 году упадут. Именно изначально рублёвые. Насколько точно не скажу, у меня нет всех данных, что я хотел бы иметь для понимания конечного уровня падения. Но, думаю, не менее чем возврат к уровню 3000-2500 долларов за кв. метр. И не за счёт роста ВЗ к МВ в разы, как было ранее и в 2008, и в 2014, и в 2022 году. А именно из-за падения рублёвых цен.
Конечно, многое тут будет значить курс рубля. При уровне в 70 рублей за доллар, цены в Москве, например, должны упасть до порядка 200000- 210000 рублей за квадрат. Это уровень ориентировочно конца 2019 - начала 2020 года. Но есть и высокие шансы падения ниже, до уровней 2017-2018 года. А это уже 150000-175000 рублей максимум.
Конечно, Правительство РФ и Центробанк россии могут всё-таки пойти на нечто вроде "галопирующей инфляции". Но.. Я бы лучше на их месте такого точно не делал бы...
Резюме
С ценами на квартиры в новостройках (как мы видим на примере максимально показательной всегда и во всём на рынке недвижимости страны Москвы) происходит странная ситуация - до недавнего времени векторы рублёвых и долларовых цен расходились. Углы наклона у них были и пока есть - разные. Аналогичное наблюдается и с ценами в большинстве других регионов страны.
Вектор же рублёвых цен все последние годы смотрел вверх. Цены в рублях поднимались в определённом коридоре периодических колебаний падения и роста.
Вектор долларовых цен смотрел вниз, и цены, пусть и находились также в неком коридоре колебаний роста-падения, всё-таки имели тенденцию к снижению. При этом с учётом пиков-"артефактов" коридор волатильности долларовых цен имеет тенденцию к расширению амплитуды колебаний!
Такое не может продолжаться "вечно". Это нереальный вариант развития дальнейших событий. "Вечное" расхождение долларовых и рублёвых цен на квартиры невозможно. Ну или, иначе, исчезающе маловероятно.
Вывод:
из текущей ситуации есть только один адекватный "выход" на рынке - "сдувание" рублёвых цен на квартиры в новостройках. Их снижение, даже на фоне возможно увеличенной в будущем инфляции.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Уважаемые читатели канала! Помогите взять очередную "вершину" - 5000 подписчиков! Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Свежие публикации ежедневно! Заходите почаще на чашечку кофе ☕).
Интересные статьи на канале "ЖИЗНЬ НА ЯТЬ":
