В предыдущей статье мы упомянули, что нужно выбирать тот тип посадки, который решит задачу застройщика в зависимости от ТЭПов участка. Малые кварталы — не панацея. Приведём примеры, когда башни, линейные дома и большие кварталы за счёт конкурентных преимуществ принесли девелоперу желаемую прибыль.
Задача: добиться высокой плотности застройки
на маленьком участке
Решение — башни
На участке 4 га приволжский застройщик посадил три 18-этажные свечки по диагонали, чтобы избежать эффекта «окно в окно». Сделал рядом небольшую плоскостную парковку, дворы и подземный паркинг. Выше строить не стал, потому что дома потребовали бы ещё больше парковок и благоустройства. Рентабельность проекта по прогнозу была почти 30% — это устраивало заказчика.
Задача: создать ликвидный ЖК в горах в курортном городе
Решение — каскадная линейная застройка
Проект проигрывал конкурентам своим расположением — участок 0,15 га с уклоном далеко от моря. Поэтому крымский девелопер посадил секции каскадом одну за другой: линейные дома образовали террасы
с лежаками и джакузи. Таким образом, жителям этого ЖК не придётся спускаться по серпантину к морю всякий раз, когда захочется позагорать или искупаться. У проекта появилось преимущество.
Для сравнения, квартиры в ЖК с башнями в аналогичной горной локации полуострова стоят на 35,5% дешевле, и рентабельность подобных проектов на 15% ниже, чем в ЖК с террасами.
Задача: создать как можно больше видовых квартир
в ЖК, чтобы дорого их продать
Решение — линейная застройка
Девелопер выбрал линейную застройку для ЖК на берегу Амура.
С участка 0,70 га из большинства квартир открывается вид на реку. Это стало УТП проекта и принесло застройщику рентабельность в 36%. Альтернативой могли стать башни, но тогда жители 25% квартир из окон видели бы не столько реку, сколько окна соседей. Такие лоты в соседнем ЖК стоят на 12,5% дешевле при валовой доходности проекта 28%. Дополнительное преимущество линейного дома у видовой точки — это квартиры-распашонки, окна которых одновременно с видом и во двор.
Задача: снять максимальное количество продаваемой площади с небольшого участка с ограничением по этажности и повысить ликвидность проекта атрибутами класса «Комфорт+»
Решение — большая квартальная застройка
У участка 5 га в Башкирии было ограничение по высотности — 20 этажей. Застройщик мог поставить башни или линейные дома во всю высоту,
но это противоречило бы концепции «Комфорт+». Поэтому он выбрал большую квартальную застройку.
Квартиры в ЖК с закрытым двором без машин, озеленением, современным благоустройством и качественными МАФами стоят дороже. В центре квартала можно разбить парк, поставить фонтан или создать искусственный водоём. Разная этажность секций поможет избежать эффекта колодца.
Мы сравнили: квартиры в 20-этажных башнях в аналогичной локации стоят в два раза дешевле и принесут застройщику на 20% меньше рентабельности, чем в большом квартальном ЖК.
Задача: создать проект КОТ на участке
с ограничением по этажности
Решение — малая квартальная застройка
Уральский девелопер выбрал застройку малыми кварталами с домами
до 4 этажей на территории 19 га. Проект будет приносить ему прибыль
в течение 10–15 лет, продаваясь с каждой очередью всё дороже. Покупатели готовы платить больше за ЖК в обжитом районе с готовой инфраструктурой. На участке есть и малые кварталы, и 2-этажные таунхаусы для покупателей с разными запросами, а также приватные
и общественные пространства.
Аналитики DeVision рассказали, что существующий КОТ с аналогичными ТЭПами за семь лет подорожал на 83%. За это время там появились школа, детсады и магазины, которые сделали локацию более комфортной для жизни.
В продолжение темы расскажем, как разнообразить квартальную застройку, сохраняя концепцию комфортной этажности, сомасштабной человеку. Следите за выпусками!
Есть вопросы? Задавайте в комментариях — мы разберём и опубликуем ответы
Текст: Анна Хурбатова, Антон Патракеев
Расчеты: Аналитический центр DeVision
Редактор: Анна Хурбатова
Иллюстрации: Евгения Скрипка
