Развенчиваем мифы о малой квартальной застройке. Британский архитектор Дэвид Сим в книге Soft City предлагает выбрать оптимальную посадку из четырёх.
Эти варианты вмещают одинаковую жилую площадь, но самым удачным автор считает «малые дворы» — то есть малые кварталы. Строить кварталами большинству застройщиков мешают мифы, развенчать которые мы решили вместе с архитекторами DEVISION.
Миф №1: недостаточно света в квартирах
Это не так. Малая квартальная застройка не нарушает нормы инсоляции и коэффициент естественного освещения, если выдержать достаточные расстояния между кварталами и предусмотреть квартиры-распашонки.
Миф №2: вид «окно в окно»
Эффект устраняется плавающей сеткой окон. Малая квартальная застройка создает комфортную среду для жизни, потому что:
- Её этажность сомасштабна человеку — в таких кварталах дома не давят своей величиной.
- Экономит пространство — застройка компактная, нет пустырей.
- Создаёт атмосферу добрососедства — в маленьком квартале людям проще знакомиться и дружить семьями.
- Обеспечивает рабочими местам и снижает маятниковую миграцию — коммерческие площади привлекательны для инвестиций.
- Безопасна — скорость движения транспорта во внутриквартальных проездах ниже.
- Пронизана сетью удобных пешеходных маршрутов и велодорожек — чем меньше кварталы, тем проще их обходить.
Эффект «окно в окно» чаще появляется в случае с башнями, при точечной застройке. На соседнем участке могут вырасти точно такие же дома, которые встанут окнами вплотную.
Миф №3: две стороны квартала всегда в тени — это сырость; мало места для площадок; отраженный звук в доме-колодце
При комфортной среднеэтажной застройке 7–9 этажей нет проблем с сыростью и освещением. Свет отражается и попадает в самый тёмный угол даже полностью замкнутого квартала. В малоэтажные кварталы проникает солнце и ветер, особенно если делать разрывы в секциях — при движении воздуха ничего не сыреет.
В кварталах расстояние между домами — 30–35 м. При малоэтажной и среднеэтажной застройке нет ощущения близости соседнего дома, так как мы всегда видим небо или благоустройство территории.
Архитекторы DeVision проектируют детские площадки внутри квартала, а шумные — вовне. А вот при застройке свечками так разграничить зоны активности невозможно.
Миф №4: завышенная себестоимость
Да, себестоимость проекта выше, но при застройке малыми кварталами повышается и класс жилья. Расходы на фундаменты и кровли будут больше, зато это окупится дополнительной стоимостью 1 м². К тому же, в малоэтажке застройщик экономит на инженерных коммуникациях: например, на лестничных задымляемых клетках типа Л1, в которых отсутствует принудительный подпор воздуха.
Конечно, дешевле построить свечку и все вокруг заасфальтировать, но продать следующие очереди в таком районе за те же деньги будет тяжело.
Миф №5: слишком дорогой паркинг
Проблема обеспеченности машиноместами есть. Конечно, можно поставить вытянутые блоки или свечки с парковками вокруг — это решение для регионов с высокими нормативами по машиноместам. Но у архитекторов DeVision есть кейс, когда смогли разместить квартальную застройку в городе с очень высоким показателем — 0,75 на квартиру:
- 2450 квартир;
- 2299 машиномест: 837 — на участке, 380 — в наземных многоуровневых паркингах, 620 — под землёй, 462 — гостевых на плоскостных парковках.
В подземном паркинге машиноместо стоит дороже. Но в таком квартале людям жить комфортнее. Нет огромных полей-парковок, на которых со временем начинают дрифтить или разгружаться большегрузы. Поэтому под окнами меньше шума и грязи. Следующие очереди охотно заселяются.
Почему же тогда застройщики выбирают спичечный коробок?
Потому что хотят получить быстрые деньги и не собираются дальше осваивать территорию. Застройщик поставит коробки с плоскостными парковками и столкнётся с тем, что следующие очереди будут продаваться хуже и дешевле. Это будут ЖК эконом-класса, среда вокруг которых рано или поздно превратится в гетто. Такой вариант хорош только в моменте.
При комплексном освоении территории девелопер продаёт дольше и дороже в одном и том же месте. Он сразу проектирует комфортную среду, в которой ЖК будут продаваться с большей маржой.
Каждый из четырёх видов посадки по-своему хорош и решает определенные задачи. Иногда нужно применить кварталы, иногда свечки, а где-то лучше совместить концепции, чтобы разнообразить район.
В следующих статьях мы приведём примеры задач и типов посадки для их решения, в которых будет видна экономика. Следите за выпусками ;)
Есть сомнения в малой квартальной застройке? Пишите в комментариях — мы разберём и опубликуем ответы
Текст: Анна Хурбатова, Антон Патракеев
Редактор: Екатерина Нечаева
Иллюстрация: Регина Лукманова
