Продолжаю продвигать идею о том как заставить имеющуюся квартиру работать на Ваше благосостояние и/или значительно улучшить жилищные условия на собственном примере. Тут ожидаемо возникает вопрос:
Где взять деньги для первичного инвестирования?
Предвижу что среднестатистический житель Москвы или Подмосковья, не имеющий ни высокого дохода, ни существенных накоплений и в активе которого единственная квартира, задает мне этот вопрос.
Я сам был в схожем положении, но имел нужный опыт и полезные наработки, (и небольшие накопления) поэтому взял инициативу в свои руки и принял судьбоносное (для меня) решение.
Я перестал цепляться за насиженное гнездо и заставил единственный ценный актив - свою квартиру - сделать мою жизнь лучше и комфортнее в несколько раз.
Потратив всего несколько месяцев - да, напряжённых и психологически непростых, хотя это не было тяжёлой и изматывающей физически или морально работой, нет - это было радостное время, ведь я кардинально менял будущее своей семьи в лучшую сторону .
ЧТО Я ИМЕЛ?
8,2 млн. рублей от продажи квартиры из которой вырос и в которой не хотел больше жить ни дня.
2,6 млн. рублей накоплений.
ЧТО Я ХОТЕЛ?
Инвестировать 11 млн. рублей таким образом чтобы позволить себе жить в квартире стоимостью 35 - 40 млн. рублей. Помимо всего прочего, я не мог рассматривать варианты покупки нежилого помещения или апартаментов из-за того, что мне была необходима прописка, причём московская.
ЧТО Я ПОЛУЧИЛ?
Поменял 1 (одну) 3х комнатную квартиру в ближайшем Подмосковье на 2 (две) 1 комнатные квартиры в Москве рядом с ТТК в не самом плохом районе. Проведя некоторые изменения я увеличил доход от аренды своих активов в 3 (три) раза.
Приведу ЦИФРЫ:
цена покупки 2 однушек - 5 млн и 5,05 млн. рублей соответственно,
0,75 млн. было вложено в бюджетные ремонт и обстановку.
Доказательства: рыночная цена аренды моей старой 3ки была 50 000 р.
Новоприобретение могло давать уже 100 000 р., и это по минимуму.
Сведущий человек удивится - откуда взялась цифра 100 т. р.?
Аренда 2 стандартных 1 комнатных квартир в этом районе в 2014 г. могла приносить от 33 до 45 т. р. в зависимости от площади, уровня ремонта, обстановки и пр. факторов. А со своими квартирками площадью менее 27 кв. м. на невысоком 1 этаже с пристойным, но недорогим ремонтом я вряд ли мог рассчитывать больше чем 35-37 т. р. за каждую, т. е. всего 70 - 74 т. р. в месяц.
Откуда бы взялась разница более 25 т. р. в месяц или около 30 %?
Неужели Вы подумали что мои квартиры были стандартными?
Конечно, нет. Стандартный подход приносит стандартный доход, но мне интересен доход выше стандартного.
Я пока не касался главной составляющей высокой доходности моих инвестиций - трансформации помещений, повышающих доход от аренды. Перепланировка. Это наше все, подтверждается поговоркой "голь на выдумку хитра".
Я не сохранил фото исходного состояния квартир в котором их приобрел, не думал что когда-нибудь решу поделиться этим процессом. Размещаю только те фото, которые получились "на выходе".
Справедливости ради, нужно отметить что я дополнительно вложил почти треть от стоимости первичной квартиры. Но все это окупилось сторицей, забегу вперёд:
в течении без малого 6 лет этот адрес ежемесячно приносил в среднем 150 000 рублей или 17,5 % годовых. Причём речь идёт о чистом доходе.
Закрыв проект посуточной аренды с началом пандемии и переведя его в долгосрочную аренду (что естественно, уменьшило доходность с 150 000 до 100 000 руб. в месяц, я практически обернул вложенные средства.
С весны 2020 по весну-лето 2021 эти 2 квартиры принесли дополнительно около 1,5 млн рублей в формате стандартной аренды.
Всего за 7 лет позволили дважды обернуть капитал. Будучи проданными весной и летом 2021 г. они дали прибыль 103-105 % за 7 лет.
Чистой прибылью можно считать полученные в результате продажи 8,3 и 8,35 млн. рублей. Разница в цене между покупкой в 2014 и продажей в 2021 составила ( сам удивился круглому числу) 6 млн. рублей.
А если бы я выставил их на продажу осенью 2020 г. в пик цен, как поступил с другой своей однушкой в Перово, то заработал бы дополнительно 1 млн., а то 1,5 млн. рублей. Но, как гласит народная мудрость: послушай женщину и сделай наоборот. Если что, я не женоненавистник - наоборот, просто жена в сотню раз мудрее меня 🙂. Строки из Басты "ты была права, сотню раз права, я в твоей жизни- главный провал" – лучшее описание ситуации. Жена не даст соврать.
Теперь о серьёзном, голые ЦИФРЫ:
- период сдачи в аренду 7 лет и 2 месяца
- чистый доход от аренды примерно 10,8 млн. рублей
- чистый доход от перепродажи 6 млн. рублей
- ИТОГО: 16,8 млн. рублей чистой прибыли при закрытии проекта.
Всего данный проект принёс доход 16,8 млн. рублей на 11 млн. вложений, что в годовых в % составило 22 %.
Искушенные инвесторы могут скептически усмехнуться: ведь в недавнем прошлом были счастливчики заработавшие в разы больше на биткойне и акциях за более короткие сроки. Соглашусь, но напомню им, что незабвенные МММ и прочие Хопер - Инвесты обещали куда больший процент в свое время😬.
Ждите обзор ещё одного схожего проекта в Перово длившегося с 2016 по 2020 г. До новых встреч в эфире!
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber .
