Ближе к концу 2022 года хочется подвести итоги, с чем подходим к 2023 году, и, основные тенденции, которые нужно учесть в первом полугодии.
Многие коллеги, особенно представители застройщиков, упрекают меня в чересчур негативном видении рынка. Сразу говорю, что я за то, чтобы на рынке недвижимости было комфортно всем участникам, в первую очередь - клиентам, потому что именно они приносят всем нам деньги, покупают квартиры у застройщиков, оплачивают комиссионные риелторам, страховым агентам, кредитуются в банках и т.д. Ну а потом уже хорошо должно быть всем остальным, по списку: риелторам, застройщикам, банкирам, страховым агентам и т.д., не важно в каком порядке.
Рынок сейчас, объективно, в очень плохом состоянии, примерно с середины 2022 года. Даже субсидированная ставка по "госипотеке" не спасала ситуацию, и, наоборот, стала негативно влиять на рынок, почему - я подробно описал в этой статье. Рынок новостроек сейчас напоминает загнанную лошадь в мыле, которая сейчас уже сдохнет, но её стегают и убеждают поскакать ещё. То что, вместо отмены "госипотеки", подняли ставку до 8%- стегать лощадь стали чуть поменьше, и сдохнет она чуть позже. Те же представители отделов продаж застройщиков(разных, я не с одной компанией общаюсь), на вопрос: "Сколько сейчас клиентов без первоначального взноса?" отводят глаза, потом отвечают, что если не каждый первый, то каждый второй. Застройщики используют какие-то займы, субсидированные ставки 0,1% до конца строительства, их понять можно, им нужно продавать хоть что-то, для поддержания штанов. Более логично, в этой ситуации, на мой взгляд конечно, привести цены к цифрам, по которым люди смогут покупать на нормальных условиях, вернуть на рынок не профессиональных инвесторов, а для этого, доходность по новостройкам должна перестать быть отрицательной. Тут всех, как одного, застройщиков начинает корёжить, как будто из них экзорцист изгоняет бесов. Все понимают, что по таким ценам они больше работать не будут, это факт. Но есть учредители, которые последние два года получали совершенно не обоснованные сверхприбыли, и от этого отказываться не собираются. Поэтому пока живём как-то так: имеем костыльные решения типа, ставок 0,1 до конца строительства, займы, скидки, рассрочки и т.д. И в этом застройщиков я прекрасно понимаю...
А вот к банкам у меня вопрос: зачем им-то все это нужно? Один из крупных банков прислал официальную рекламу, где, как преимущество, указано "Первоначальный взнос по расписке", ну то есть мы все понимаем, что если первоначальный взнос не нужно размещать на счёте, то его может не быть совсем. Какой кредитный портфель, по ипотеке, сейчас набирают банки? И как изменится процент дефолтных(невозвратных) кредитов, при условии что сейчас чуть ли не бомжей кредитуют?... Без первоначального взноса, со справками по форме банка. То, что жильё -базовая потребность, и люди будут платить до тех пор, пока могут, это понятно. Только как долго продлится этот период? Как человека, который знает законы рынка, что такое кривая спроса и предложения, меня всё это тревожит. Я довольно оптимистичный человек, мне не хочется быть эдаким Фаустом в недвижимости, но в данный момент, поводов для оптимизма я не вижу. При этом - верю, что рынок сбалансируется и придёт к равновесным значениям цен, которые устраивают все стороны. Для этого потребуются своевременно принятые решения, со стороны застройщиков, о снижении цен. Пока увидел целых два(!) раза в Новосибирске... что застройщик взял и понизил официальные цены на сайте.
Что касается вторичного жилья - цены сейчас стабильно двигаются вниз небольшими шагами. Рынок "вторички" не имеет государственного стимулирования, или регулирования, поэтому реагирует мгновенно, если раньше цены шли вверх, дошло до цены в 6 000 т.р.,и, даже выше, за студию 30 м2 на Крылова, 34, то, сейчас, продаж по таким ценам нет. Объявления есть, продавцам такая цифра очень нравится... только никто не покупает. Можно, по ссылке выше, посмотреть цены, сколько времени объекты в экспозиции, и как снижалась цена. Одну квартиру начали продавать в сентябре 2022 г. за 6 480 т.р., сейчас цена 5 800 т.р., уже месяца два. Моя оценка, что цена за студию 28,8 м2, с таким ремонтом - 5 200 т.р. максимум. Рынок недвижимости сейчас развернулся, и, из рынка продавца, когда выгребали все самые захудалые объекты, превратился в рынок покупателя. Когда много объектов, и можно не торопясь отжимать продавцов по цене. И, если у новостроек, неким ограничителем является себестоимость, ниже которой цена упасть не может. Когда цена приблизится к этой цифре, застройщики станут меньше строить, регулируя таким образом предложение. То, по вторичному жилью, цена может снижаться бесконечно. И, по большому счету, в снижении цены на вторичное жилье, нет ничего плохого. Допустим, хотел человек продать квартиру за 3 000 т.р., и купить за 6 000 т.р., и цена на его жильё вдруг снизилась до 2 000 т.р. Кажется, что, в этом месте, нужно уже начать страдать и рвать на себе волосы(если они есть), на самом деле - наоборот. Снижается ведь весь рынок, и, та квартира, которую человек хотел купить, стала стоить 4 000 т.р. И, вместо 3 000 т.р. разницы, нужно доплатить 2 000. Человек снизил, для себя доплату, или кредитную нагрузку, на 1 000 т.р..
Риелторам я бы ,сейчас, рекомендовал особое внимание уделить работе с ценой по объектам. Ту же студию на Крылова, нужно привести к адекватной цене в экспозиции. Ее нужно, либо поэтапно двигать по цене к 5 000 т.р., либо, после переговоров с клиентом, снять с продажи, при условии, что стоимость продавец, категорически, снижать не готов. До людей донести эту мысль достаточно трудно - мысль, что квартиры стояли по цене 6 000 т.р., и даже периодически продавались, а сейчас вдруг взять и понизить цену ,почти до 5 000 т.р. У людей начинается сопротивление, вплоть до открытой агрессии, в адрес риелтора, типа: "Как так? Все на НГСе за 6 000 т.р. продают, вон сосед продал такую же, говорит что за столько". Логика есть, только рекламные площадки отражают цену предложения, а не цену реальных сделок. Может цена предложения, на площадках, снизится на 5%, а цена реальных сделок быть на 15-20 % ниже. Ещё, довольно часто, продавцы находятся в уверенности, что цена на рынке, снижается на всё, кроме их квартиры))) С такими только прекращать отношения. При пополнении портфеля новыми объектами, нужно иметь в голове четкий план и порядок действий, как продать этот объект. Если мы понимаем, что по цене 6 000 т.р. студию 28 м2 на Крылова мы не продадим, выходить на рынок, со стартовой ценой, рекомендованной агентом(допустим 5 200), потенциальный клиент отказывается, то зачем этот объект в портфеле?... Это лишние затраты на рекламу, сделки, по такой цене, все равно не будет.
Касаемо застройщиков - на мой взгляд, нужны комплексные проактивные действия, по формированию ценовой политики на 2023 год. Реагировать ситуационно, предлагая костыльные решения, типа ставки 0,1% до конца строительства, рассрочки, и ипотеки без ПВ, в 2023 году не прокатит, и те компании, которые которые хотят сохранить объем продаж и позицию на рынке, должны быть готовы, к битве за клиента, заранее. Сейчас настроения, в среде застройщиков такие, что "год как-нибудь закроем, а потом посмотрим, что и как будет". Сейчас уже смотреть надо. Пока стоишь на месте, конкуренты вперед убегут.
Недвижимость товар первой необходимости, поэтому сделки идти будут, может кратковременно просесть их количество. На данный момент, рынок, как маятник, качнулся в сторону покупателя. Предложение превышает спрос, поэтому покупатель чувствует себя хозяином и диктует условия. Нам, профессиональным участникам рынка недвижимости, нужно отработать существующую ситуацию и привести рынок к балансу. Конкуренция за платёжеспособных клиентов, в первой половине 2023 года, будет жёсткой. Да прибудет с Вами сила!
