Вы могли бы позволить себе дом в Америке?
Это зависит от того, в каком регионе Америки вы живете. Сегодня средняя стоимость жилья в Америке составляет 217 тысяч долларов США. Это в 3,6 раза больше, чем среднегодовой доход американской семьи (60 336 долларов).
По всей стране стоимость недвижимости значительно варьируется, а в некоторых штатах владение домом намного дешевле, чем в других. Общая стоимость жизни, как правило, выше в штатах с самыми дорогими домами. Во всех 10 штатах с самой низкой медианной стоимостью дома товары и услуги стоят как минимум на 10% дешевле, чем в среднем по стране. Более высокая стоимость жилья и высокая стоимость жизни обычно отражают более высокие доходы.
Цены на недвижимость в США
В девяти штатах с самым доступным жильем средняя стоимость дома не достигает 150 000 долларов:
- Западная Вирджиния – $19800
- Миссисипи – $120200
- Арканзас – $28500
- Оклахома – $137400
- Кентукки – $141000
- Индиана – $141100
- Алабама – $141300
- Огайо – $144200
- Айова – $149100
А теперь сравним эти цифры с пятью штатами, в которых самая высокая средняя стоимость дома:
5. Вашингтон – $339000
4. Колорадо – $348900
3. Массачусетс – $385400
2. Калифорния – $509400
1. Гавайи – $617400
Если говорить о конкретных городах, то пятерка самых дорогих городов США с точки зрения средней стоимости жилья выглядит так:
5. Лос-Анджелес – $730000
4. Анахайм – $781000
3. Окленд – $830000
2. Сан-Хосе – $1,192 млн
1. Сан-Франциско – $1,45 млн
С другой стороны, в Америке достаточно много городов, где недвижимость стоит в разы меньше. Доступные по цене дома можно найти в крупных городах со славной историей, у многих из которых неплохие перспективы. Давайте рассмотрим несколько примеров, причем посмотрим не только на цены, но и на сам город — чтобы понять, есть ли смысл покупать там недвижимость для себя или для сдачи в аренду.
Детройт, Мичиган
Крупнейший город своего штата с населением 600 тысяч. В агломерации проживает 1,7 млн человек. Детройт был центром американского автопрома, но к концу XX века пришёл в упадок, а в 2013 году даже был объявлен банкротом. Однако уже со следующего года была запущена программа восстановления, и с тех пор город переживает новый расцвет.
Большой и частично пустующий жилфонд, а также не слишком хорошая репутация — вот причины, по которым Детройт лидирует в рейтинге дешевых городов Америки.
В Большом Детройте медианная цена продажи объекта по состоянию на сентябрь 2021-го составляла $164,6 тыс. с годовым ростом в 15%. А в некоторых районах города купить дом можно было всего за $46 тыс.!
Кливленд, Огайо
Второй по величине город штата с населением 400 тысяч, вместе с пригородами — 1,8 млн. Кливленд бурно развивался с конца XIX до середины XX века. Здесь процветали крупные предприятия, в числе которых знаменитая некогда Standard Oil. 70 лет назад в Кливленде жило более 900 тыс., однако к сегодняшнему дню население сократилось более чем в два раза: многие представители среднего класса перебрались в пригороды.
Крупное производство перестало быть доминирующим сектором экономики. Теперь это город медицины, образования и финансов. Тем не менее он сохраняет значение как важный транспортный узел. Также в городе много промышленных районов, которые перестраиваются в последние десятилетия. В некоторые из них возвращаются обеспеченные американцы.
Медианная цена дома в агломерации Кливленда составляет $175 тыс. За год цены выросли на 12%.
Питтсбург, Пенсильвания
Второй по величине город штата с населением 300 тысяч. В агломерации проживает 2,3 млн человек. С 50-х годов численность населения в Питтсбурге упала более чем вдвое. Особенно драматичным падение было в последние десятилетия прошлого века, сейчас оно существенно замедлилось. В агломерации численность населения постоянна.
В 2021 году жильё в Большом Питтсбурге можно было купить в среднем за $200 тыс. За год цены выросли на 16%.
Сент-Луис, Миссури
Второй по количеству населения город штата, где проживает 300 тысяч человек. В агломерации — около 3 млн человек. Пик численности городского населения здесь также пришёлся на 50-е (800 тыс.). С тех пор средний класс уезжает в пригороды — численность населения там растёт.
В новом столетии в ряде районов города идет джентрификация. Это помогло Сент-Луису выиграть премию «Мировое лидерство» за обновление городов в 2006 году. Тем не менее численность населения по-прежнему падает, а Сент-Луис входит в число «самых опасных» городов Америки, хотя индекс преступности там и снижается с 90-х годов.
В 2021 году медианная цена продажи в Большом Сент-Луисе составляла $215 тыс., однако в самом городе в некоторых районах средняя цена составляет $800 тыс. Один из самых дорогих – округ Ладью, где расположены лучшие школы. За год стоимость жилья выросла на 17%.
Цинциннати, Огайо
Третий по величине город штата с населением 300 тысяч, вместе с пригородами — 2 млн.
Как и другие старые промышленные города США, после Второй мировой войны он страдал от реструктуризации экономики. Однако в плане численности населения падение было не столь внушительным: с 500 до 300 тыс. человек. В последнее десятилетие даже наблюдается рост.
Медианная цена покупки Большом Цинциннати составляет $218 тыс., годовой рост — 18%. Очевидно, такие показатели, вместе с перспективами развития города, делают покупку недвижимости привлекательной.
Элитная недвижимость в США
Разные возможности клиентов делят любой рынок на обычный и элитный. На второй вариант в США могут рассчитывать только очень богатые люди. Например поместье певицы и актрисы Шер оценивается в $85 млн. Оно расположено на Беверли-Хиллз. На его территории есть конюшни и дом для гостей.
Элитная недвижимость всегда уникальна. Она доступна лишь узкому кругу людей. Поэтому продается долго. Зато ее всегда интересно посмотреть. На Манхеттене в сердце Нью-Йорка можно выкупить весь этаж за $85 млн. В объявлении о продаже подобной недвижимости собственник предлагал в качестве бонуса для покупателей два Rolls-Royce Phantom и яхту.
За $100 млн продают дом на острове Мартас-Винъярд. Он находится в заповеднике. Здесь есть личный пляж, бассейн и теннисный корт.
Мнение специалиста
Чтобы получить более полную картину по рынку недвижимости в США, редакция TRIBE обратилась к Георгию Гугнину, выпускнику Стэнфордского университета и специалисту по международным инвестициям, в формате короткого интервью:
Результатом пандемии в США, как и в других странах мира, являлся расцвет загородной недвижимости. Как сейчас обстоят дела с ней в Америке?
В Штатах неоднородный рынок с точки зрения географии: даже соседние улицы могут быть в разных почтовых индексах или разных административных округах, и поведение недвижимости там будет разным. Поэтому необходимо рассматривать локации с точностью до административных округов и почтовых индексов.
Плюс, в США исторически все было отлично с загородной недвижимостью, потому что американская мечта, создаваемая государством более 100 лет — иметь свой дом, а не квартиру.
Что с рынком real estate в крупных городах Америки? Насколько активен спрос?
Рынок в США очень разнообразный, поэтому каждую локацию стоит рассматривать отдельно. Например, в Нью-Йорке соседние улицы могут принадлежать к разным школьным округам, и в одном будет крутая бесплатная школа с высоким рейтингом, а в соседнем школа будет так себе. В итоге цена недвижимости тоже будет различаться.
Также на цену влияет:
1. уже существующая динамика цены;
2. доступность таких цен для местного населения;
3. динамика населения (приток-отток), потому что внутренняя миграция в США в десятки раз объемнее, чем в РФ (где людей не заставишь в соседний квартал переехать, не говоря уж про другой регион);
4. наличие строителей (да, это не шутка: в богатых штатах часто бывает дефицит строителей, потому что нелегальных мигрантов привезти все тяжелее, а местные не хотят трудиться за копейки или на разовых проектах).
Существуют ли инвесторы на рынке недвижимости и в какие сферы они вкладываются?
Инвесторы, конечно, есть. Плюс различные медиа, от СМИ до блогеров, разными способами популяризируют тему инвестиций в недвижимость. Но, при этом, на ней мало кто зарабатывает.
Основные причины:
- Рынки довольно эффективны, спреда для сторонних участников почти нет, даже гигант Zillow потерял деньги на попытке зайти на рынок флиппинга.
- В США основная бизнес-модель — построение монополий в каждой нише. В стройке сейчас наращивают мышцы крупнейшие игроки, с доступом к миллиардам дешевых длинных денег и экономией на масштабе. Плюс, они постоянно скупают стартапы по анализу данных. Т.е. у инвестора-одиночки шансов против этих гигантов почти нет, за исключением каких-то совсем непопулярных локаций, куда киты еще просто не добрались.
Таким образом, больше всего в рознице зарабатывают посредники — риелторы и ипотечные брокеры.
Тема коливингов продолжает свой рост? В каких локациях эта недвижимость особенно развита?
Тема коливингов популярна, но в узких кругах, поэтому пока с трудом привлекает инвестиции. Для средних и крупных инвесторов данный рынок еще слишком мелкий и непонятный.
Основные локации — места крупного скопления айтишников/стартаперов: LA, NYC, SF, Силиконовая Долина, Seattle, Austin.
Вероятность быстрого роста этого рынка высока, у меня есть в портфеле одна компания, которая сейчас поднимает Seed, и один коливинг в LA у них уже успешно работает.
Кто сейчас является крупнейшими игроками на рынке недвижимости США?
Крупные строители общеизвестны: Horton, Lennar, Pulte, NVR, Toll.
Но уже прослеживается тренд, что девелоперы все делают по-старинке и их бизнес не очень маржинальный, даже у самых топовых. Поэтому, когда лет через 5-10 у IT-гигантов закончатся идеи по поводу развития в интернете, они за копейки скупят девелоперов и создадут нормальный прозрачный автоматизированный рынок жилья.
Market cap даже у самых крупных девелоперов США всего $30В.
Market cap у IT-гигантов, даже после падения рынка — $500B+
Например, Amazon согласовал строительство целого квартала в Сиэтле, а Microsoft, Facebook, Google и Apple сами строят свои огромные кампусы.
NEW YORK
Удивительно, но Нью-Йорк, со средней ценой недвижимости $575000 — далеко не самый дорогой мегаполис. Но и там ценник может доходить до 4 млн долларов и даже больше, а сам процесс покупки может затянуться на недели или месяцы. На примере этого популярного города давайте разберем, как происходит этот процесс и какие шаги ни в коем случае нельзя пропустить.
Дорожная карта процесса покупки жилой недвижимости в Нью-Йорке
Недвижимость в Нью-Йорке пользуется неизменно высоким спросом. В мегаполис постоянно прибывают люди, которым требуется жилье. А сами жители Нью-Йорка имеют самый высокий доход на душу населения среди всех регионов Америки, поэтому платежеспособный спрос на недвижимость обеспечен.
При этом в городе принято снимать жильё — 67% квартир сдаются в аренду.
Кроме того, прямо сейчас исключительно подходящий момент для покупки: процентные ставки по ипотеке близки к историческому минимуму. Однако это не самый простой процесс, который требует многочисленных консультаций и помощи специалистов.
Покупка недвижимости в Нью-Йорке — отдельное искусство. Обычно инвестору в этом вопросе помогает не только риелтор, как во многих других городах мира, а целая команда профессионалов.
К кому обратиться?
До начала процесса покупки жилья в США вы должны собрать команду профессионалов. В неё обычно входят брокер по недвижимости, сотрудник банка или ипотечный брокер и адвокат по недвижимости. Как и в большинстве команд, чем сильнее отдельные игроки, тем лучше будет результат, поэтому тщательно и обдуманно выбирайте людей, с которыми вы будете работать.
Брокер по недвижимости
Безусловно, у него должна быть лицензия, но также необходимо, чтобы это был специалист, с которым вам комфортно работать. Брокер должен специализироваться на районах, где вы планируете купить жилье и всегда быть на связи. Опытный агент по недвижимости будет заметно помогать в поиске объектов и анализе рынка, представит ваши интересы в переговорах с продавцом и порекомендует других квалифицированных специалистов, которые вам понадобятся.
Ваш брокер по недвижимости будет координировать деятельность остальных членов команды, а их может быть немало: адвокат, ипотечные брокеры, жилищный инспектор, специалисты по праву собственности, бухгалтеры, финансовые консультанты, землемеры, архитекторы, оценщики, сотрудники строительных компаний, дизайнеры, грузчики и т. д.
Брокер выберет квартиры, соответствующие вашим требованиям, и пригласит посмотреть их лично или онлайн.
После того как вы определились с объектом, брокер поможет вам составить предложение о покупке и будет вести переговоры с продавцом на вашей стороне.
Кредитные агенты и ипотечные брокеры
Для получения ипотечного кредита большинство покупателей обращаются к ипотечному брокеру или кредитному агенту банка. Эти специалисты не просто примут вашу заявку и передадут её другим сотрудникам банка. Их задача — оценить ваше финансовое положение, определить предварительную сумму кредита, на которую вы можете претендовать, и рассчитать ежемесячные платежи.
В большинстве случаев услуги ипотечного брокера бесплатны для покупателя, поскольку комиссионные ему выплачивает банк.
Кредитные специалисты — это сотрудники банка, которые имеют прямой доступ к андеррайтерам — тем самым людям, которые оценивают риски выдачи кредита и принимают окончательное решение по каждому клиенту.
Для получения предварительного одобрения кредита необходимо заполнить заявку на получение кредита и представить кредитному специалисту документацию, подтверждающую ваш доход и активы.
Адвокат по недвижимости
Ваш адвокат должен иметь лицензию на практику в штате Нью-Йорк и опыт представления интересов иностранных покупателей жилья. У адвоката должны быть опыт и знания, чтобы порекомендовать оптимальную структуру владения недвижимостью.
Адвокат консультирует по вопросам налогообложения, в том числе по закону «О налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость» (FIRPTA), а также контролирует соответствие составленных документов требованиям города и штата Нью-Йорк, федерального законодательства и международным соглашениям об избежании двойного налогообложения.
С адвокатом обязательно нужно консультироваться, прежде чем подписывать какие-либо документы, связанные с покупкой.
Как только продавец примет ваше предложение о покупке, адвокат продавца подготовит контракт и отправит его вашему адвокату. В договоре будут указаны все условия сделки и обозначены права и обязанности сторон.
Ваш адвокат изучит договор вместе с вами, объяснит условия сделки, содержащиеся в соглашении, добавит условия, которые дополнительно защищают ваши интересы, и представит вам оценку расходов для закрытия сделки. После согласования всех условий ваш адвокат отправит вам четыре экземпляра контракта, которые вы должны подписать и вернуть в офис адвоката вместе с личным чеком на авансовый платёж (или подтверждением банковского перевода).
При заключении договора покупки выплачивается первоначальный взнос в размере 10% от покупной цены (15% при покупке новостройки). Если вы привлекаете кредитные средства, первоначальный взнос и сумма для закрытия сделки должны поступать из ваших собственных сбережений. Деньги на эти цели не разрешается брать взаймы, не принимаются кредитные карты или личные займы.
Ваш адвокат должен отправить копию подписанного контракта вашему кредитному специалисту или ипотечному брокеру для обработки заявки на кредит. После получения положительного ответа из банка адвокат рассмотрит письмо-обязательство и разъяснит вам его содержание.
Как только все необходимые согласования и разрешения будут получены, ваш адвокат может запланировать закрытие сделки с адвокатом продавца, адвокатом вашего кредитора и управляющим агентом здания.
Во время закрытия сделки вы выплачиваете продавцу оставшуюся часть покупной цены, а продавец передает вам право собственности на недвижимость и ключи от вашего нового дома.
На закрытии сделки будете присутствовать вы, ваш брокер по недвижимости, ваш адвокат, продавец, брокер продавца, адвокат продавца, адвокат кредитора. Кроме того, там будет представитель компании по страхованию правового титула: он должен убедиться, что вы получаете чистое право собственности, и предоставить вам свидетельство о страховании правового титула.
После закрытия адвокат представит вам окончательный финансовый отчет по закрытию (final closing statement) и копии всех документов, которые вы подписали при закрытии.
Сроки закрытия сделки
Сделку с кредитом, как правило, реально закрыть в течение восьми — десяти недель после подписания договора. Срок для сделок без финансирования — две-три недели. Конечно, покупатель и продавец могут договориться о закрытии в более поздний срок, если кому-то из них так удобнее. Например, если они хотят подождать до конца учебного года или если новое жилье продавца пока не готово.
Сравнение цен на жилье в России и США
Рынок недвижимости в США и в России формируется на сходных принципах. Спрос порождает предложение. Чем выше спрос, тем выше цена. В мегаполисах стоимость жилья превышает аналогичные предложения в небольших городках.
Например, элитная четырехкомнатная квартира 130 кв.м. в Москве на Арбате стоит 120 млн рублей. За такую же сумму можно купить дом 400 кв.м. в Голливуде с видом на океан и собственным бассейном.
Стоимость квартир во Владивостоке, Казани, Новосибирске, Екатеринбурге и Санкт-Петербурге почти приблизились к средним значениям по Америке. Но, по большей части, чтобы купить хорошее жилье в Америке без ипотеки, надо продать 2 или 3 квартиры в России. Даже с учетом роста цен на российском рынке в 2020 и 2021 году.
Доступность ипотеки для приобретения недвижимости в США
Стоимость недвижимости в США такова, что для покупки требуется финансовая помощь. Банки выдают ипотеку на индивидуальных условиях. Во-первых они оценивают состоятельность заемщика.
Американские программы ипотечного кредитования рассчитаны на своих граждан и для мигрантов. Иностранцы должны предоставить грин-карту или американскую визу и открыть счет в местном банке.
Для доказательства благонадежности потребуется подготовить выписку из кредитной истории за последние три года. Кроме того, запастись рекомендательными письмами от банка и справками о доходах.
Больше всего шансов получить выгодную ипотеку у тех, кто накопил крупный первоначальный взнос. Чем он больше, тем выше шансы на одобрение под выгодный процент.
Налог на недвижимость в США
Покупка жилья всегда оборачивается дополнительными расходами. Поэтому брокеры обычно советуют выбирать варианты так, чтобы после приобретения оставались деньги. Они понадобятся для оплаты:
- услуг юриста;
- комиссионных агенту (5% от общей суммы);
- эскроу-счет (1%);
- регистрации (0,2-0,5%);
- услуг инспектора (примерно $700).
Кроме того, нужно заплатить налог штата на недвижимость. Он уплачивается ежегодно и составляет ориентировочно 1–2% от цены объекта. Самые высокие ставки зафиксированы в Нью-Джерси, Иллинойсе, Нью-Гемпшире, Техасе и Висконсине. Налог составит до 4 000 долларов в год.
При выборе места для переезда важно понимать все сопутствующие расходы. Но налоги не должны отпугивать. Они идут на нужды местного муниципалитета: развитие школ, поддержание работы полиции, пожарных и медицинских служб.
Текущая ситуация
Уровень продаж на рынке недвижимости в США падает третий месяц подряд. Все больше признаков указывают на то, что стремительный рост цен на жилье в США начинает снижаться.
Например, в апреле продажи домов, выставленных на рынок упали на 2,4% до самого низкого уровня за последние два года. Это третий месяц подряд, когда они снижаются, показывая, как рекордные цены и стремительно растущие ставки по ипотеке заставляют потенциальных покупателей жилья отказываться от данной затеи.
«Похоже, что в ближайшие месяцы нас ожидает еще большее снижение. Скорее всего, мы вернемся к доковидному уровню активности продаж жилья после удивительного всплеска за последние два года», — сказал Лоуренс Юн, главный экономист национальной ассоциации риэлторов.
Этот ковидный всплеск еще не закончился — в апреле медианная цена дома на рынке подскочила до рекордно высокого уровня в $391 200, что на 14,8% больше, чем годом ранее. А средний дом, выставленный на продажу, простоял на рынке всего 17 дней, прежде чем был заключен контракт.
Несколько признаков того, что рынок жилья действительно достиг своего пика:
- дефицит запасов жилья, который является основным фактором дисбаланса спроса и предложения, начинает ослабевать на самых горячих рынках, таких как Калифорния и Колорадо;
- по данным Redfin, в середине марта количество запросов в Google по фразе «дома на продажу» в таких крупных городах, как Лос-Анджелес, Бостон и Сан-Франциско, сократилось в два раза;
- агенты Redfin также сообщили, что они получают меньше звонков от потенциальных покупателей в крупных городах, а агенты в Калифорнии заявили, что количество показов и предложений снизилось.
Итог: если слово «спад на рынке жилья» навевает людям кошмары о финансовом кризисе 2008 года, то эксперты говорят, что этот период снижения цен на недвижимость будет плавным и не таким драматичным.
В то время как пузырь 2000-х годов был подогрет дешевыми кредитами, слабым регулированием и необдуманной кредитной политикой. Нынешний бум последних двух лет лучше всего объяснить внезапным ростом спроса, опережающим предложение.
ИТОГИ
Огромное количество мигрантов и бедных людей в городе отрицательно сказывается на разбег цен. Так, например, на границе с Мексикой больше доступного жилья, чем в Калифорнии. А Каламазу (штат Мичиган), Харлинген и Мак-Аллен (штат Техас) — это города с высоким уровнем бедности. Здесь можно купить жилье в пределах от 80 до 100 тысяч долларов.
К «золотой середине» можно отнести штаты Арканзас, Оклахома, Индиана и Теннесси. Стоимость жилья в крупных городах находится в диапазоне от 100 до 160 тыс. долларов. В перечисленных штатах прожиточный минимум находится на демократичном уровне.
Подводя итоги, к выбору недвижимости для покупки в США нужно отнестись очень внимательно. Если рассматривать её как инвестицию, то это должно быть ликвидное к аренде или перепродаже помещение. Для проживания учитывается окружение, климат, уровень жизни, возможности для работы и учебы.
Важно изучить законы штата и местную обстановку. И, конечно, перед переездом необходимо иметь финансовую подушку хотя бы из расчета оплаты всех расходов в течение полугода, а лучше года.
Источники:
