Понятно, что налог платить не хочется. Но, выставляя недвижимость на продажу, Вы должны спросить себя: «Почему должны купить у меня, а не у продавца по соседству?». Особенно сейчас, когда на рынке «рулит» покупатель.
Когда Вы занижаете стоимость в договоре, как видит ситуацию покупатель? Во-первых: для него это риск потери собственности из-за возможного Вашего банкротства в последующие 3 года. Конечно, Вы как любой добросовестный и ответственный гражданин, уверяете и даже «мамой клянётесь», что банкротом становиться не собираетесь. Но, для покупателя это не очевидно. Для него «чужая душа-потемки». Для покупателя этот МИНУС значительно бОльший минус, чем худший ремонт или худший вид из окна у продавца по соседству и он выберет квартиру соседа.
Во-вторых: согласившись занизить цену сейчас, он увеличивает свой налог с продажи в случае, если ему придется продать квартиру в ближайшие 3/5лет. И почему же ПОКУПАТЕЛЬ ДОЛЖЕН ПЛАТИТЬ ВАШ НАЛОГ В БУДУЩЕМ? Ответьте сами себе.
Мы с моими клиентами обходим стороной недвижимость с заниженной стоимостью в договоре. Так делают большинство ответственных агентов и покупателей. Ведь вокруг полно предложений с полной стоимостью.
А как происходит изъятие недвижимости у покупателя, в случае Вашего банкротства? Управляющий по банкротству проверяет, что Вами в течение предыдущих 3 лет было продано, по какой стоимости, каким способом производились расчеты. И все имущество, проданное Вами ранее по заниженной стоимости, изымается судебным решением у нынешнего владельца в банкротную массу. Либо, он уплатит разницу между заниженной ценой в договоре и рыночной. Никакие расписки на якобы «неотделимые улучшения» судом не принимаются.
Если же Вы нашли малограмотного покупателя на заниженную стоимость в договоре, не радуйтесь! У Вас также появляется риск. Если Ваш покупатель, по незнанию ли, по причине заявить на налоговый вычет, из-за того ли, что он чем-то обижен на Вас, пойдет в налоговую с Вашей расписочкой на якобы «неотделимые улучшения» (обычно продавец пишет на сумму превышающую цифру в договоре), будьте готовы «на ковер» в ФНС. Вернуть все, что сокрыли, а также оплатить +пени +штрафы.
Для примера: Вы получили в наследство дом на земельном участке, продали за 3млн, при этом в договоре указали 1млн., а «сверху» получили налом +2млн. То есть скрыли налог 2млн.х13%=260т.р. Покупатель Вас сдал Налоговой через год (намеренно или ненамеренно). Вы уплатите: НДФЛ 260000+ штраф 40%= 104000руб, так как признают, что сделали Вы это умышленно+ пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки= 260000 х (14/300)% х 365 дней= 44600 руб. пеней за год .
Примечание: в 2022г ставка колебалась 8-20%, я для упрощения расчета взял среднее- 14%.
Есть всегда законные способы минимизировать налог, а в отдельных случаях и вовсе избежать его, если действовать так, как я писал в предыдущем посте.
С налогами разобрались, переходим к размещению объявлений в интернете, но об этом в моих следующих постах. Дмитрий.
*Больше информации по продаже недвижимости тут!
