Прогнозами на будущий год поделились эксперты Всероссийской Ассоциации Аттестованных Агентов-Аукционистов.
Сегодня продолжаем разговор о том, как изменится рынок недвижимости в 2023 году, что будет в тренде. Об этом рассказывают члены Всероссийской Ассоциации Аттестованных Агентов-Аукционистов.
Дина Махди, президент Казанского филиала АААА:
«Продажи аукционом так и будут работать в 2023 году, наш аукционный, скоростной метод продажи даёт людям возможность быстро продать квартиру по максимальной цене на сегодняшний день. Конечно, сегодняшняя ситуация показывает нам неизвестность будущего. Изучая прогнозы разных аналитиков, я прихожу к выводу, что цена будет уменьшаться, причём, вероятнее всего, до 50%. И в этот период мы, конечно, можем словить покупателя только методом аукциона. Традиционный метод, думаю, также будет работать, но продажа таким способом уходит в долгосрок.
Традиционный метод продажи уже становится неинтересным. Могу сказать из опыта, что при продаже традиционным методом вообще нет звонков, даже, если снижать цену. Собственник там тоже немотивированный – как продастся, так и продастся. А других способов, кроме традиционного и аукционного метода, я вообще не знаю. Хотелось бы услышать других игроков рынка, агентов и контрагентов.
Третий вид – это обмен, когда человеку надо расширить или, наоборот, уменьшить площадь. Но в любом случае это обмен, который идёт через куплю-продажу. А вот как найти друг друга этим людям, чтобы обменяться квартирами – я думаю, что только аукционный метод может привести к этому.
В начале 2023 года, как обычно, на рынке ожидается стагнация, связанная с сезонностью. А в дальнейшем будет снижение цен до 50%. Но снижение – это тоже понятие растяжимое, потому что, как говорят трейдеры, доллар вырастет в 2023 году, так что, может вырасти и цена квартиры в долларовом эквиваленте в рублях. Но сам доллар также очень сильно инфлирует на сегодняшний день, соответственно, инфляция получается в рублёвом эквиваленте. Считаю, что сейчас мы наблюдаем дутый пузырь, который должен лопнуть. Возможно, это будет в 2023 году.
Модест Сагитов, кандидат физико-математических наук, обладатель степени MBA, брокер с 30-летним стажем на рынке недвижимости, Москва:
«Особенно в 2023 году должны оказаться популярными аукционные технологии продажи недвижимости. Объясню, почему. Если верить аналитике ЦИАНа, то среднее время экспозиции квартиры в Москве составляет 120 дней или 4 месяца. Теперь немного арифметики: одобрение ипотечного кредита выдается на 3 месяца. И если за руку поймать среднего ипотечника, то ему до конца срока осталось месяца полтора. Таким образом, если квартира висит 4 месяца в продаже, и это норма, с точки зрения аналитиков, то надо понимать, что продавец, экспонирующий свою квартиру 4-й месяц, упустил уже два поколения ипотечников. И он с завидным упорством делает то, что раньше, и ищет каких-то волшебных покупателей из третьей волны. А первые две что-то купили, но не у него. Вот, эта ситуация, которая кричит, почему-то остается незаметной.
Если вы работаете на рынке, где на 100 объектов 10 покупателей, то рынок «плохой». Но если вы умеете всех этих десятерых зазвать к себе на объект, то лично у вас рынок «хороший». Другое дело – какая будет в итоге цена.
Перспективы рынка в широком смысле этого слова таковы – будет накапливаться отложенный спрос, если иметь в виду рынок квартирный. Что касается элитки, там люди всегда жили по своим законам несмотря на то, что в среднем цена на квартиры на вторичном рынке сейчас падает. Если припомнить 1999 год, то долларовая цена на квартиры в экономе упала на 45%, а в элитке только на 15%. Да, сделки будут происходить реже, да, дисконты будут, и мы никогда не узнаем, какие именно. Но в элитке часто собственники являются немотивированными, поэтому они могут откладывать продажу квартир или их обмен на сколь угодно продолжительное время.
Общий прогноз – будет накапливаться отложенный спрос, и в этом смысле я хотел бы порекомендовать риэлторам бороться не за увеличение выручки, а за увеличение доли рынка. То есть, оставаться со своими лояльными клиентами и расширять их круг, за счет того, что лидеры рынка неспособны отлично по качеству обслуживать своих клиентов, им нужно удерживать лидерскую позицию. Про качество тут ничего не говорят.
Загородный рынок будет жить дальше, участки с подрядами будут продаваться только в том случае, если какая-то волшебная локация или очень модный проект самого поселка и архитектурный проект домовладения, что-то должно быть с изюминкой. Остальное внимание я бы рекомендовал сосредотачивать на домах под ключ, которые тоже будут покупаться достаточно активно по сравнению с квартирами. Потому что покупка загородного дома – это план, который покупатель вынашивал достаточно долго, бывали случаи, когда человек и по 3 года себе дом выбирал. И кризисным явлениям этот рынок подвержен в меньшей степени, но мы тут будем сталкиваться с диспропорциями внутри рынка, потому что, как риэлтор по загородке, я хочу сказать, что чаще всего спрашивают, условно, хай-тек 250 метров, а умоляют заняться продажей своего дома хозяева, владеющие домом 700 квадратных метров с архитектурой начала 90-х. Последний товар будет подвисать и уходить не за какую-то цену квадратного метра, а за сколько дадите, если найдется покупатель.
В коммерческой недвижимости продолжится великое стояние по разные стороны баррикады между продавцами и покупателями, потому что покупатели хотят купить с окупаемостью 6-7 лет, а продавцы, понимая, что вкладывать деньги особенно некуда, будут хотеть 10-12 лет окупаемости. И здесь рынок сведется к тому, что совершать сделки будут мотивированные собственники. Надо сказать, что в любом кризисе хорошо будет чувствовать себя рынок, ориентированный на получение хлеба и зрелищ. И здесь всё, что потребляется гражданами, все, что потребляется на внутреннем рынке, в том числе, сопутствующая инфраструктура коммерческой недвижимости –будет на подъеме. Кроме того, не надо забывать, что ипотечные программы, связанные с приобретением именно производственных площадей, тоже имеют значение.
Если говорить про земельные участки под застройку многоквартирными домами, то здесь в приоритете будут такие участки, на которых цикл приобретения от денег до денег по времени минимален. Продажу такого объекта недвижимости надо рассматривать как инвестиционный проект и вкладывать деньги в лэнд-девелопмент, получать документы, разрешение на строительство, чтобы покупатель сэкономил полтора года на этих разрешения и техусловиях, и тогда ваш участок будет приобретен.
В третей заключительной части материала вы поймаете много интересных инсайтов из развёрнутого комментария автора аукционного метода продаж недвижимости, тренера агентов-миллионеров и международного брокера Александра Санкина.
