Заглянуть за горизонт: демографические тренды для рынка жилья

Сегодня, когда рынок непредсказуем и зависим от политических решений, его участникам нужны точки опоры, то, что сильно не меняется от внешних условий. Таких вещей немного и демографические тренды - одни их них.

Базовые тренды

Число родившихся людей в России – один из главных опережающих индикаторов, в том числе для рынка жилья. Неравномерная возрастная структура накладывает отпечаток на многие рынки. В чем особенность:

• Есть многочисленные поколения 1970-х-80-х годов. За 2 десятилетия родилось более 44 млн. человек.
• Провал 90-х и медленный рост нулевых – лишь 29 млн. человек.
• Десятые годы – рост числа рождений до 14,9 млн., который уже закончился и прогнозные показатели на 20-е – менее 13 млн. человек.

Рынок жилья России по-прежнему во многом работает за счет многочисленных поколений 70-х и 80-х годов Им сейчас от 32 до 52 лет:

• Именно эти покупатели в предыдущие 10-20 лет приобретали свое первое жилье, а сейчас улучшают жилищные условия.
• Именно эти покупатели с дефицитным советским прошлым очень хорошо воспринимают идею инвестиций в жилье и считают необходимым дать достойный старт в новую жизнь для своих детей. Поэтому часто материнский капитал, субсидии и льготные программы используются не на улучшение жилищных условий, а на покупку второй квартиры детям – рождённым в 90-е и нулевые. И в этом риск будущего рынка.

Но роль многочисленных поколений 70-х-80-х для рынка жилья будет меняться. Давайте подробнее посмотрим на структуру населения по возрасту.

Это текущее положение дел. И с минимальными корректировками это распределение каждый год смещается вправо. Медленно, но неизбежно меняя спрос. Когда мы исследуем потенциал отдельных городов для развития рынка жилья, мы всегда смотрим структуру населения и делим ее на несколько групп:

• Жители до 20 лет – преимущественно дети, которые живут с родителями, частично студенты. На эту категорию мы смотрим как на долгосрочный рыночный потенциал.
• От 20 до 35 лет. – покупатели первого жилья. Не всегда самостоятельные и зависят от помощи родителей и условий по ипотеке.
• От 35-49 лет – те, кто улучшает жилищные условия. Многие семьи из этой группы выплатили свою первую ипотеку и готовы качественным улучшениям или к расширению площади. Преимущественно это семьи с детьми. Но есть и одиночки, неполные семьи. Но их требования к жилью в любом случае выше, чем у молодежи.
• Группа жителей от 50 до 65 лет, те, кто должен оптимизировать жилищные условия и те, с кем российский рынок массового жилья пока не знает, как работать, потому что привык коммуницировать только 20-30-40 летними покупателями. Здесь много семей, чьи дети выросли, разъехались. Избыточная площадь не для всех обуза, но она избыточна. Оптимизация хороший путь в очередной раз повысить качество жилья. Но пока у этой возрастной группы отсутствует достаточный опыт частой смены места жительства. Привычка не выработана, а страхи сильны. Лет через 10-15 все может поменяться.
• Последняя группа – старше 65 лет, те, кто обычно не влияет на рынок новостроек, за исключением того факта, что рано или поздно старшее поколение оставляет свое жилье наследникам.

Теперь давайте посмотрим, как соотношение этих групп менялось во времени. Вот так выглядит структура в процентах.

А вот динамика численности отдельных групп:

• Что уже произошло. Группа покупателей первого жилья уже заметно сжимается в последние годы. Пока не на всех локальных рынках это заметно из-за того, что многие города продолжают активно привлекать молодежь. Но это база тоже не бесконечна.
• Группа улучшающих жилищные условия растет и этот рост ускоряется. Важно, что у многих из этой категории уже есть жилье. Это хорошая база для дальнейших действий.
• Население в возрасте от 50 пока растет не очень быстро, но в следующие 10-15 лет этот процесс ускорится.
• Быстро растет число пенсионеров.

Главные демографические тенденции многих стран сегодня связаны со старением населения. Но для рынка жилья России пока это процесс взросления покупателей. Это надо учитывать. Не меняя текущие проекты, но принимая во внимание в стратегическом планировании: где строить, какие форматы, для кого.

Уровень отдельных городов

Количество рождений по городам. Пучок показателей движется синхронно. Тренд на снижение числа рождений фиксируется везде после 2015-16 года. Что это значит:

• Пик спроса на детские сады уже пройден. Очередей в ближайшем будущем уже не будет. Более того, в отдельных районах и городах через несколько лет будет дефицит детей. Мы это проходили в 90-е, когда помещения детских садов выводили из эксплуатации. Сейчас, есть надежда, обойдемся без этого.
• Пик числа первоклассников будет пройден в 2023 году. Локально этот процесс растянется на 3-5 лет. Особенно в новых районах.
• Роль школы в девелоперских проектах будут меняться. Раньше, в условиях дефицита наличие школы было огромным плюсом. Дальше, капитализировать будет можно только качество школы.
• У девелоперов есть несколько лет на то, чтобы что бы вытащить семьи на рынок жилья. Школьник требует личного пространства. Желательно с 1 класса. Но иногда к средней школе.
• Число малышей уже быстро снижается. Жители новых кварталов будут взрослеть. Очевидно должна поменяться инфраструктура и акценты при благоустройстве территорий. Как – это отдельный вопрос на осмысление. Большего внимания потребует молодежь и среднее поколение.

Далее некоторые возрастные особенности по городам. Они очень разные.

Общие демографические тренды требуют уточнения и сверки на локальном уровне. Страна у нас большая и разная. Даже соседние города могут заметно отличаться по структуре населения. Одни теряют молодежь, другие привлекают ее. Поэтому изучая города и их потенциал, мы всегда сравниваем их и по возрастной структуре.

Миграция способна ускорить или затормозить процесс старения. Но остановить его не получится.

Мы условно делим города на молодые, зрелые или стареющие. Это не значит, что одни лучше других - стратегия работы на этих рынках должна заметно отличаться с точки зрения подбора участков, качественных ориентиров.

Резюме

Материал подготовлен по по итогам выступления на GMKTalk, который прошел 6 декабря 2022 года.
Подборка публикаций с демографическими показателями

Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / группу в VK, чтобы не пропустить, что-то важное.

09.12.2022

Михаил Хорьков,
Партнер bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области
Директор ООО «ХОД Консалтинг»