Недавно я занималась сдачей в аренду своей инвестиционной студии и поэтому для себя еще раз проанализировала как мне интереснее платить налоги с полученных доходов. Вариант - не платить, я сразу отмела ведь если не заплатить, а потом поругаться с арендатором.... то налоговая может очень не хило оштрафовать. Поэтому я решила, что заплачу и буду спать спокойно.
ИП и/или патент
Для меня тема открытия ИП уже давно стоит обиняком. Муж давно думает о том, что надо бы открыть ИП на меня, хотя это нужно скорее ему. Дело в том, что в прошлом году у него были консалтинговые халтуры, то их было густо, то пусто. Каждый раз когда появлялась новая мы думали про ИП. Но если посмотреть статистику за год, то оказалось, что дешевле пользоваться услугами сторонних ИП для заключения договора через них. В 2022 году халтуры почти не стало.... И вроде как ИП опять не нужно.... Но если халтура опять появятся, то мы опять вернемся к вопросу об открытии ИП. У меня у самой есть соображения по поводу открытия ИП и своего маленького бизнеса. Но пока это только идеи.
Чем хорош ИП:
- ИП может купить патент на сдачу квартиры в аренду, оплатить его один раз и забыть про налоги на год. При этом он может вести другую деятельность;
- Стоимость патента можно уменьшить на стандартные страховые взносы ИП. Деньги полученные ИП от другой деятельности с которых будет уплачен налог тоже могут быть приняты к зачету;
- ИП нужен тем кто не может по каким-то причинам оформиться как самозанятый.
Чем плох ИП:
- Раз в квартал надо платить страховые взносы вне зависимости от того был доход или нет;
- Если в одном квартале был большой доход, а в другом никакого, то не повезло. Зачесть налоги одного квартала за взносы другого не получится;
- Если купил патент, а квартира не сдалась - не повезло, точка.
Для меня основная проблема - это страховые взносы, для Москвы их размер в 2022 году составляет 34445 за пенсионной страхование и 8766 за медицинское страхование. Итого 43 211 рублей. Получается, что чтобы не переплачивать налоги тем кто выбрал УСН "Доход", оборот ИП должен быть минимум 43211: 6 х 100 =720 183 рублей. И это доход должен поступать равными долями в каждом квартале.
Аренда одной квартиры такого дохода конечно не принесет.
Подводный камень ИП
Но есть один очень интересный подводный камень на который могут напороться предприниматели, которые сдают свои квартиры в аренду. При продаже квартиры которая была использована в деятельности ИП они могут попасть на налоги! Даже если квартира находится в собственности более N лет и с нее не надо платить налоги физическому лицу, ИП продал актив и должен заплатить налоги. Про это можно почитать в Письме Минфина РФ от 22.09.2021 № 03-11-11/76758. Привожу кусок из него.
Что бы избежать этого налога, надо заблаговременно убрать у ИП вид деятельности связанный с арендой. Но, тут все на тоненького, за пол года уберешь код деятельности, а хватит этого или нет? Ни кто не знает заранее.
В целом я не собираюсь продавать свою студию, но мало ли что случится.
Самозанятость
Сразу же скажу, в итоге я пока решила платить налоги как самозанятая. Ключевое слово тут "пока". Я достаточно давно зарегистрировалась как самозанятая, сделать это было крайне просто. В специальной программе я указываю "продажу", система выдает мне чек и я должна передать его арендодателю. Система автоматически высчитывает какую сумму я должна заплатить в качестве налога в зависимости от того кому я выставила чек: физическому лицу или юридическому. Я подключила автооплату, поэтому налоги списываются с меня автоматически. Все просто и быстро, голову можно не включать.
У данного режима есть несколько минусов, пока они меня пока никак не смущают:
- Максимальный оборот 2.4 миллиона рублей за год;
- Нельзя продавать товары купленные у других лиц;
- Нельзя вести некоторые виды деятельности;
- Уплаченные налоги нельзя принять к вычету;
- Нельзя совмещать самозанятость и ИП. Есть правда "самозанятый ИП", но я его не понимаю.
Рассказывая про самозанятость я дважды в тексте указала, что "пока меня это устраивает". Почему пока? Да просто потому, что я пытаюсь думать на будущее. Если я уйду в декрет, то у меня может появиться смысл сдавать квартиру в качестве физического лица и платить налоги по ставке 13% что бы потом принять их к вычету.
Арендодатель - физическое лицо
Напоследок я оставила дорогой вариант. Люди которые сдают квартиру как физическое лицо должны показывать этот доход в декларации 3-НДФЛ и платить налог по ставке 13%. 13% - кажутся конской ставкой. В какой-то момент это поняли и наши власти. Я считаю, что отчасти для того чтобы обелить рынок аренды был создан режим самозанятости и, как показала статистика, люди действительно стали чаще платить налоги. Согласитесь, расстаться с 4% намного проще чем с 13%.
Но, у меня в голове крутится вот такая схема, что если я создам себе сейчас хороший финансовый задел и уйду в декрет, я смогу пополнять ИИС на ту сумму, которую смогу принять к вычету. Пока государство будет платить мне пособие по уходом за ребенком, это будет сделать совсем легко. Но с этого пособия НДФЛ не удерживается, поэтому его к вычету нельзя принять. Что касается расходов, мне хочется принять к вычету вот что:
- Вычет за обучение детей. Этот вычет я уже оформляла ранее за кружки которые мой ребенок посещает в детском саду, оставлю ссылку на статью об этом, вдруг кому-то будет полезно;
- Вычет за лечение. Как ни крути, но каждый год у меня набирается сколько-то чеков в из платной клиники;
- Вычет по ИИС.
И получается, что если у меня не будет других источников доходов, то мне есть смысл сдавать квартиру как физическому лицу и обнулять налог. Это будет на 4% выгоднее, чем платить налоги в качестве самозанятого.
Но опять же у меня обиняком стоит вопрос про ИП. Если заводить ИП, то тут надо считать, что выгоднее, включить нужный вид деятельности для аренды в ИП или сдавать квартиру как самозанятая и иметь базу для получения налогового вычета. Тут вопрос в том какой оборот будет у ИП и что будет выгоднее.
В России достаточно простая система налогообложения, намного проще чем в США или Германии. Тут разобраться и понять как можно оптимизировать налоги довольно таки просто. Надо только сесть и посчитать.
