По закону застройщик обязан сдать вам квартиру без дефектов, а если они есть – устранить за свой счет. Если поторопиться и тщательно не проверить качество квартиры и отделки, недочеты потом придется устранять за свой счет. Застройщики знают и надеются, что многие дольщики готовы принять жилье в любом состоянии, лишь бы поменьше возиться с бумажками, большинство пойдут на компромиссы и на многое закроют глаза. Но вы вовсе не обязаны поощрять чужую халатность.
Приёмка квартиры в новостройке регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве…"
О многих недостатках люди узнают только после переезда: текущие трубы, неправильно разведенная электрика, холодные стены, неплотно закрывающиеся окна, проблемы с вентиляцией... Но поскольку акт приема-передачи подписан, это, как правило, становится уже головной болью собственника, а не застройщика. Ваше право – проверять столько, сколько надо, хоть целый день. Не слушайте, если вам говорят, что недостаток незначительный, – фиксируйте все. И не стесняйтесь озвучивать проблемы, иначе никто ничего не исправит.
Разберём главные ошибки:
1. Согласиться на удалённое подписание акта
Представитель застройщика может предложить подписать акт приёмки жилья удалённо. Делать этого не стоит. Только на месте после осмотра объекта.
2. Игнорировать сроки и даты
Есть сроки передачи квартир, в которые нужно укладываться по закону. Если вы подпишете акт без точной даты, застройщик получит возможность поставить там любую, а не реальный день передачи готовой квартиры. В результате жилье вы можете получить на полгода позже установленного в договоре срока, но по документам задержка составит только три месяца. Соответственно, и неустойку застройщик будет платить вам лишь за этот период. Помните: если в акте приема-передачи нет даты, официально квартира вам еще не принадлежит.
После получения уведомления о необходимости принять квартиру вы должны сделать это в течение двух месяцев, иначе застройщик подпишет акт в одностороннем порядке, и вы не сможете заявить о недостатках.
Закон не регламентирует сроки, в которые застройщик обязан устранить дефекты. Иногда они прописываются в договоре купли-продажи, но не всегда. Лучше ссылаться на закон о защите прав потребителей, в котором на исправление недочетов отводится не более 45 дней. Сроки на устранение дефектов нужно обговорить и письменно зафиксировать при подаче претензии. При этом на новостройки действует гарантия: 3 года – на инженерные коммуникации и 5 лет – на монтажные работы.
3. Не фиксировать нарушения в акте
Всё нужно фиксировать в акте. И отмечать, грубое или негрубое это нарушение норм строительства. Также в акте необходимо получить отметку застройщика о сроках устранения негрубых нарушений. Иначе он "отпишет" данную задачу УК и процесс будет очень долгим. Любые нюансы фиксируйте в документе и требуйте от представителя застройщика отметки об ознакомлении с ними.
4. Игнорировать качество ремонта в подъезде
Нужно осматривать не только саму квартиру внутри, но и подъезд, а также внешний вид дома. Иной раз можно увидеть трещины или серьёзные недостатки с проведением коммуникаций. Не говоря уже о том, что в подъезде могут быть нарушения, которые представляют угрозу для безопасности всего дома.
5. Игнорировать строительные нормы
Проблемы при приёмке новостроек можно разделить на два типа: критичные и некритичные. Обращать внимание нужно на конструктивные возможные ошибки, качество отделки, соблюдение норм шумоизоляции. Обязательно проверьте исправность коммуникаций и качество проводки.
Ключевые моменты при приеме новостройки, на что точно стоит обратить внимание и требовать изменений:
- уменьшение площади квартиры – застройщик должен вернуть часть денег;
- отсутствие инженерных коммуникаций – в квартире должны быть разводка труб водоснабжения, отопления и канализации, вентиляция и электричество;
- грубые ошибки по чистовой отделке – перепады по уровню, трещины, щели;
- проблемы с протечкой, замоканием углов, плесенью, грибком и т.д.;
- окна ненадлежащего качества с окалинами, дефектами производства, сломанной фурнитурой.
- Все это обязан устранять застройщик за свой счет, но чаще всего бремя переделок ложится на плечи невнимательного покупателя.
6. Пренебречь оценкой стоимости ущерба
Например, после проведения экспертизы в двух-трёхкомнатных квартирах с отделкой от застройщика стоимость недостатков превысила 1-1,5 млн. рублей. Учитывая, что, как правило, застройщики не хотят компенсировать их добровольно, то к сумме прибавляется ещё 50% штрафа в соответствии с законом "О защите прав потребителей" и неустойка. Таким образом, легко может набежать сумма, которая превысит 2 млн. рублей и больше.
Как правило, суд по ходатайству второй стороны назначает повторную экспертизу. Именно поэтому важно не устранять недостатки самостоятельно до проведения повторной экспертизы, иначе компенсация может уменьшиться. В том числе, учитывая интересы застройщика, суд может уменьшать итоговую сумму по сравнению с той, которая была указана в иске. В каких пределах, очень сильно будет зависеть от конкретного судьи, но, как правило, сокращение составляет 20–40%.
7. Соглашение об отсутствии финансовых претензий со стороны покупателя
Недобросовестный застройщик может включить в акт приемки пункт, что покупатель отказывается от всех возможных финансовых претензиях. Это значит, что покупатель готов исключительно за свой счет устранять все недочеты в доме.
#риелтор #новостройки #недвижимость #купитьквартиру
