Он реально красивый и очень необычный – этот RED7 застройщика Основа Девелопмент.
У него креативная реклама.
Кто возразит против такого самоопределения. Даже близко не вижу здесь неуместного апломба, всё по существу.
Всё так, здесь застройщик отнюдь не лукавит. Но только здесь.
Дело в том, что фотография наверху показывает, как должен был выглядеть дом на 2-й квартал 2022 года, когда его должны были закончить.
Однако застройщик перенёс сроки сдачи на 1 год и з месяца.
И поэтому к 7 ноября, на 5 месяцев позже срока проектной декларации в первоначальной редакции, мы наблюдаем такое зрелище.
(Фотографии взяты с сайта Единой информационной системы жилищного строительства).
Послушаем объяснения пресс-службы застройщика Основа Девелопмент о причинах задержки (цитата):
«Переносы сроков - мера, принятая ради сохранения первоначальной концепции, применения тех технологических и архитектурных решений, инженерии и т.д., которые изначально были заложены в проекте. Кроме того, все аппараты комплекса передаются покупателям с полной дизайнерской отделкой, доля материалов из Европы, в которой превышает 90%. Соответственно, от этого тоже не отказались. Время потребовалось на смену подрядчика, поставки материалов, налаживание логистических процессов, переподписание соглашений».
Вас устраивает такое объяснение? Кажется логичным?
Меня нет!
Скажу словами персонажа из известного фильма: «Ну, вот что. Эту чушь приберегите для более наивной публики».
Что происходит на самом деле? Воспользуемся тем же ЕИСЖС.
1. Сметная стоимость объекта составляет 8,8 млрд.руб. (8 833 341 642).
2. Согласно данным баланса на конец третьего квартала в строительстве было освоено 5,4 млрд.руб. (5 461 271 000). Или 61% объёмов строительства.
3. По состоянию на 9 ноября (последние данные) размер проектного финансирования от банка (Сбера) составил 5,5 млрд.руб. (5 591 441 070). Как видите, суммы сопоставимые и соответствуют друг другу.
4. Продано при этом апартаментов на 6 млрд (6 005 644 255). Это тоже не отходит от практики. Банк предоставляет застройщику кредит на строительство, соответственно суммам проданной недвижимости, но с небольшим запасом прочности в свою пользу. Здесь продано на 6 млрд. и выдан кредит на 5,5 млрд.
Поэтому первый вывод, который мы можем сделать: построено насколько профинансировано, а профинансировано насколько продано.
Иначе говоря, застройщик не построил вовремя этот объект только потому, что не смог обеспечить нужный объём продаж.
И вот здесь и начинаются проблемы.
Реальные!
У Оптимы Девелопмент с продажами в RED7 нешуточный "головняк". Вот данные о реализации по состоянию на 9 ноября 2022 года.
Продано 193 апартамента.
А вот данные по состоянию на 9 ноября 2021 года (год назад).
Продано 159 апартаментов.
За год нашли своих покупателей всего 34 штуки!!!
Нет продаж, нет поступлений, нет финансирования, нет освоенных объёмов строительства. Вот она цепочка, а не: "Переносы сроков - мера, принятая ради сохранения первоначальной концепции", - как нам пытается истолковать ситуацию застройщик. Именно поэтому, согласно данным выложенного на ЕИСЖС баланса, с 31 декабря 2021 года по 30 сентября 2022 года (9 месяцев) в строительстве было освоено лишь 1,5 млрд.руб. (1 583 014 000).
Необходимо же ещё освоить 3,4 млрд. (см. выше). Иначе говоря, при сохранении существующих темпов, на это понадобится не менее 21 месяца и это будет уже не 3-й квартал 2023 года, на который пока перенесли сроки сдачи RED7, а КАК МИНИМУМ, 2-й квартал 2024 года.
Я не случайно использовал выражение «как минимум». За последний год было продано 34 апартамента. Но этот последний год включал в себя и благополучные ноябрь, декабрь прошлого, спокойный январь и февраль, а также ажиотажный март этого года.
Такой опции больше не будет. Теперь только депрессивные продажи, типа нынешних: за октябрь в RED7 было продано – 0 шт., за сентябрь – 0 шт., за август – 1 шт. Вот как-то так сегодня обстоит дела с реализацией.
Есть ещё одна проблема. Экономика проекта.
По состоянию на 9 ноября продано 193 апартамента из 335 по проекту, или 58%. При этом получено денег, которые позволили освоить 61% всех работ (см выше). Речь о том, что даже всех проданных метров хватит лишь впритирочку, чтобы закончить строительство. Но мы то понимаем какое время на дворе. Кризисное. Какие дополнительные расходы предстоит понести застройщику не знает никто, даже он сам. Ну вот хотя бы первое, что приходит на ум, - проценты по кредитам от Сбера на строительство. Оно затягивается на неопределённый срок, увеличивая стоимость обслуживания. Где застройщик возьмёт дополнительные средства на выплаты при «нулевом» выхлопе проекта? Вопрос! Он не может поднять цены, - даже по нынешним в последние месяцы продажи равны нулю, - и где тогда?
Слишком проблемный объект! Слишком!
Многое ставит под сомнение его реализацию.
Вот так – будет не скоро! Если будет вообще.
----------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы: продажи, цены, финансирование, выполнение (вся информация, в т.ч. с разбивкой по корпусам).
НОЯБРЬ:
ПИК🔴. МИЦ🔴, Самолёт🔴, ИНГРАД🔴, ДОНСТРОЙ🟢.
----------------------------------------------------------------------------------------
Все пруфы застройщиков:
ПИК, Самолёт, МИЦ, Эталон, Level Group, INGRAD, ГК Пионер, ПСН, Seven Suns Development, ST MICHAEL, ЮгСтройИмпериал (Точно), DOGMA, Оптима Девелопмент.
----------------------------------------------------------------------------------------
Тема дня на канале Зде и форум:
