Я уже не раз и не два касался темы положения дел у застройщиков в 2022 году. В начало года они "вошли" бодро, но с начала марта всё пошло не так и не туда. А теперь впервые с ноября 2020 года к застройщикам вернулась и их старая-новая проблема и "головная боль". Какая? Узнаете из статьи.
Чего только не случилось в 2022 году на рынке новостроек страны.
"Нарос" огромный "навес" нераспроданных десятков миллионов квадратных метров. Потому что продажи в сумме за все три первых квартала года снизились, а вводимые объёмы даже немного возросли. Непроданное перевалило за 70 млн. кв. метров ещё в прошлом месяце. И продолжает расти.
По отношению в объёмам продаж это уже полуторагодовалый "запас".
Продажи в первичке в октябре суммарно по стране упали до 42 % от уровня 2021 года.
Все уже знают, почему. На фоне полной стагнации именно их сектора рынка жилой недвижимости застройщики всеми и всяческими способами не просто старались сохранить раздутые ранее цены в пузыре 2020-2021 годов, но даже повсеместно пытались поднимать их.
Хитрый ход и таящий лишнюю выгоду план от застройщиков! Правда, хитрость обернулась против них самих, и план оказался не таким уж и надёжным. В Казани, например, кое-кто умудрился задрать ценник буквально за последний год чуть ли не 20-30 %. После этого продажи даже не упали, а в большом числе ЖК просто встали.
Удивительно! Как так-то? Хотелось ведь наоборот! И чего покупатели перестали брать? Но Казань далеко не одинока. Во многих крупных городах ценник вырос. И стали раздаваться удивлённые возгласы - а что это мы на рынке "стоим"? Привет, Краснодар и Сочи!
При этом статистика даже в тех регионах, где цены не росли, а реально падали, показывала не совсем объективно подсчитанный пусть небольшой, на проценты или даже десятые доли процентов, но - рост цен!
Причина - активное внедрение и широкое распространение вариантов ипотечных кредитов с "особыми" условиями, основным из которых было - вы не поверите! - УВЕЛИЧЕНИЕ цены квартиры на размер вплоть 20-30 % от прошлой цены!
При этом доля ипотеки в продажах выросла почти до 90 %. Например, в Москве и Санкт-Петербурге до 87 %. Поэтому такие траншевые и "околонулевые" ипотечные кредиты позволили на какое-то время снова "иметь хорошую мину при плохой игре".
Но всё рано или поздно заканчивается.
В 4 квартале 2022 года дела пошли у застройщиков "неожиданно" резко хуже. Планируется отмена льготной общей ипотеки в 2023 году. В раскрытии эскроу счетов ранее сдачи объектов застройщикам окончательно отказано. ЦБ выступила против "новых" видов ипотек.
Да, подтверждены ряд более "адресных" программ субсидирования. Пролонгированы некоторые налоговые и другие преференции.
Но осталась ещё одна серьёзная проблема, которая нарастала все три квартала 2022 года. Проблема эта как раз - проектное финансирование.
Количество запущенных застройщиками проектов без применения счетов эскроу упало за год с 3 квартала 2021 года к концу 3 квартала текущего года с 24 млн. кв. метров до всего 11. Почти в 2,5 раза. Минимальные объёмы строек без привлечения средств дольщиков погоды не делают ни ранее, ни сегодня, и практически не изменились с 4 упали до 3 млн. кв. метров.
А вот количество возводимых с использованием эскроу счетов МКД выросло с 71 до 87 млн. кв. метров. Это фактически и составило от общего объёма всего строительства нового жилья те же 87 %. Прирост на 23 %, почти на четверть. Вот диаграмма с сайта Центробанка России:
Очевидно, что роль эскроу существенно счетов возросла. При этом наполнение счетов застройщиков с эскроу упало. И также существенно. Это стало сурьёзной проблемой для покрытия задолженности перед банками по проектному финансированию.
Вот ещё данные из последнего обзора Центробанка России от 21 ноября 2021 года "О проектном финансировании строительства жилья в III квартале 2022 года":
Как можно видеть, в сравнении с 3 кварталом 2021 года процент покрытия задолженности застройщиков перед банками за счёт средств эскроу в 3 квартале 2022 года упал со 112 % до 92 %. На целых 20 %. И стал из профицитного - дефицитным. Отставание уже к концу сентября было в 8 %.
Ноябрь и декабрь 2022 года явно добавят сюда увеличение этого разрыва.
Потому что в них наполнение эскроу также скорее всего не выросло, несмотря на все усилия. Потому что идёт дальнейшее снижение продаж.
К чему это приведёт?
К подорожанию проектного финансирования для застройщиков. К увеличению рисков в различных проектах. Ведь даже по сведениям из официальных источников, например от замминистра Минстроя Стасишина, что имеются проекты МКД и ЖК, где наполнение их проданными лотами не превышает 20-30 %. И это при сдаче многих из них уже в 2023 году.
Очередной звоночек девелоперам большим и малым: пора уже пересматривать свою ценовую политику более глубоко и глобально. Ограничится только "местными" скидками, пусть и уже в 15-20 % и даже в 25 и 30 %, может быть уже недостаточно.
Прислушаются ли "повелители квадратных метров" к голосу разума? И своего кошелька?
Или по-прежнему будут "давить на тормоз" в падении цен, играя с покупателями в игры "если у нас всё плохо, тот пусть будет плохо всем!"?
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Одна маленькая просьба в конце. Уважаемые читатели! Кто ещё не мой подписчик, подписывайтесь на канал! Хотелось бы набрать 2000 подписчиков к Новому году! Для меня это будет лучшим подарком. Я даже поспорил, что наберу). Стараюсь каждый день для всех вас. Оцените мой труд просто подпиской! Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться можно здесь. Уже есть много разного и интересного. Плюс ежедневно - новые посты и статьи. Заходите в гости на чашечку кофе☕.
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вас смогут заинтересовать другие статьи на канале:
.
