И почему лично мне это не особо-то и нравится. Не кажется правильным.
Возможно, её и не будет. Потому что на всё нужны деньги. И на это тоже. А обстановка с финансами у нас в государстве сегодня сами понимаете какая. Но, тем не менее, есть объективные причины, которые подводят к тому, что всё-таки правительство РФ может пойти на этот шаг.
Хотя это будет серьёзная ошибка, на мой взгляд. Почему ошибка? И почему всё-таки эту ипотеку могут ввести?
Вовсе не потому, что об этом фактически "попросил", "намекнув", что она возможна, вице-премьер Правительства, курирующий всю стройку страны, Марат Хуснуллин. О чём я уже писал здесь. Попросил ведь он неспроста.
Хотя, надо признать, что в последние годы практически всё, что предлагал или "просил" именно этот вице-премьер, обычно претворялось в жизнь. Интересный факт. Из серии "удивительное - рядом".
Вопрос один: к каким последствиям это привело именно сектор строительства жилья? Это, как любят говорить и власть, и её светлолицые оппоненты - "другой вопрос".
Хотя факт налицо - это привело к очередному пузырю цен.
В первую очередь - на первичке. Которая потянула за собой и вторичный сегмент рынка.
Пойми прошлое для понимания будущего
Чтобы понять, что может происходить дальше, надо посмотреть на то, как решались проблемы жилищной отрасли России ранее.
Для этого снова вернёмся к показательной картинке подъёма и повышения цен на квартиры в московском регионе с 2000 года по настоящее время.
У нас есть три больших отрезка существенного повышения цен под номерами 1,2,3. И два уже случившихся периода падения, отмеченных зелёной и фиолетовой стрелками. Что можно сказать, изучив график?
🔺Отрезки 1 и 3 - похожи. У них одинаковый угол наклона, т.е. практически одинаковая скорость роста. И приросты ценового индекса почти равны: в первом случае на 125000 рублей за кв. метр. Во втором случае, на отрезке 3, на 105000 рублей. Прирост цен на отрезке 2 был более плавным - 80000 рублей за кв. метр. При этом за более длительный срок в сравнении с периодами 1 и 3.
🔺Периоды падения также были разными. Если после 2008 года падение было резким и "глубоким" (зелёная стрелка), то после 2014 года падение было гораздо более плавным, более длительным по времени и менее значительным (фиолетовая стрелка).
Почему было именно так на участках роста?
Первое. Рост на отрезке 1 - в период в течение 7 лет с 2002 по 2008 годы. Его отличие - под ним были объективные экономические причины. Экономика России росла. Всё развивалось. Рынки и экспорт увеличивались. Доходы населения росли. Отсюда и значительный рост рыночных цен на жильё.
Второе. В период отрезка 3 - т.е. за 4 полных года с начала 2018 года и по начало 2022 года - никаких глобальных объективных причин для резкого повышения цен не было. Доходы населения так резко не росли в этот период.
Экономика не развивалась, находясь под сaнкциями. Добавилась и новая общемировая бoлячка, что вообще серьёзно ударило по экономике. И нарастание ограничений Запада. Всё по факту шло вниз или "буксовало". А цены вполне себе "бодро" росли.
Вывод: повышение на отрезке 3 явно было не рыночным.
Третье. В среднем участке под номером 2 на протяжении 5 лет с конца 2009 года и по конец 2014 года шёл более-менее объективный рост, потому что экономика и рынки восстанавливались после падения в 2008 году. Рост на этом участке не привёл к существенному повышению цен от пика цен в 2008 году - со 175000 до всего 205000 рублей за кв. метр - на 30000 рублей.
В отличие от роста цены от пика 2014 года в конце участка 3, где цены выросли гораздо существеннее: уже на в двар раза большую сумму - в 60000 рублей с 205000 до 265000 за кв. метр.
Итак, не смотря на всю схожесть периодов на отрезках 1 и 3, причины у их "похожести" совершенно разные. И общий вывод: цены на участках 1 и 2 росли рыночно, а вот на участке три - совершенно не-рыночно, экономически необоснованно, если рассматривать реальную ситуацию в экономике России.
Теперь посмотрим на этапы падения цен на рынке жилой недвижимости.
Два предшествующих падения
Падение после 2008 года было резким и глубоким потому, что ещё не было никаких испробованных и "обкатанных" инструментов на рынке жилья, способных его сгладить в случае проблем.
Ипотека толком и массово не работала. Поддержки стройсектора фактически не было. Застройщики строили за свои деньги. И за деньги дольщиков. Поэтому следствием обвала 2009 года стала среди прочего массовая проблема "обманутых дольщиков".
Тогда разорившиеся застройщики вполне себе по-рыночному в большом количестве закрывались, банкротились и уходили с рынка.
И вот, после начала проблемного периода в 2014 году, власти, очевидно понимая всю серьёзность последствий повторения падения рынка жилья в 2009 году, ввели что?
Правильно - субсидированную ипотеку. Тогда ещё - под 12 %.
Это позволило "сгладить" и снизить последствия обвала и рынка, и цен после 2014 года, что мы и видим на графике (фиолетовая стрелка).
Теперь, в третий период падения в наше время, начавшийся с апреля 2022 года, застройщиков и рынок новостроек поддерживают ещё и счета эскроу.
А также начатые попытки упрощения работы по запуску новых проектов и снижения затрат застройщиков на земельные участки и на согласования. Всё это "помогает" значительно улучшившимся условиям по разным видам льготных ипотек сглаживать и замедлять падение.
Кажется, что ну вот и здорово - всё будет и на рынке, и у застройщиков - "хорошо". Но это не так.
Почему же льготная ипотека на новостройки сегодня уже не способна "вытянуть" рынок первички из намечающегося "пике" падения?
Потому что в ипотеке сегодня практически достигнуты аж целых два ПРЕДЕЛА.
Первый предел - это ставка по ипотеке. Её снижали и снижали, но теперь уже дальше некуда падать. Тем более, что ключевую ставку ЦБ пока не планирует ронять, как показывают последние события. А "продвинутые" застройщики и банкиры уже вычерпывают рынок почти "до донышка" своими нулевыми и траншевыми ипотеками.
Второй предел - возрастание процента ипотечников среди общего числа покупателей новостроек. Он уже подошёл к 90 % и скоро имеет все шансы превысить и этот порог.
Как возможный выход в этой ситуации Правительство может как раз и рассматривать вариант введения льготной ипотеки на вторичку.
Логика тут следующая:
Что сейчас среди прочего тормозит рынок первички? Потенциальные покупатели новостроек, которые имеют на руках "не нужную" им вторичку. А у них её не могут сегодня купить желающие приобрести жильё на вторичном рынке, не имеющие на это средств в полном объёме.
Вводим льготы на ипотеку во вторичке, тогда потенциальные желающие её прикупить берут эти метры в ипотеку. А бывшие обладатели вторички идут на первичный рынок и делают там кассу. Казалось бы, бинго! Всё ОК.
Почему же сделать так будет скорее всего ошибкой? Потому что есть как минимум два вопроса:
❓ А много ли таких продавцов вторички? Что точно желают прикупить первичку? После продажи своего "бабушкиного наследства"?
❓ Точно ли после продажи своей вторичной квартиры, все такие продавцы также не прикупят себе и другую квартиру снова во вторичке? С улучшением метража, и, возможно, повышением класса. Что есть хорошо. Но не для застройщиков и рынка новостроек.
Для них это будет явно ситуация "что шло, что ехало". Практически ничего не изменится. Как минимум - существенного изменения в объёмах продаж не случится.
А смысл тогда вообще льготную ипотеку для вторички затевать?
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Уважаемые читатели! Кто ещё не мой подписчик, подписывайтесь на канал! Хотелось бы набрать 2000 подписчиков в Новому году! Для меня это будет лучшим подарком. Кстати, я даже поспорил, что наберу). Я стараюсь каждый день для всех. Оцените мой труд просто подпиской! Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться можно здесь. Там уже есть, что почитать. Плюс ежедневно на канале - новые посты и статьи. Заходите в гости на чашечку кофе☕.
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вам могут понравиться другие статьи канала:
