Рынок жилья в России поздней осенью фактически стоит, если сравнивать объёмы продаж с периодами подъёма с марта 2020 года по март 2022 года.
Что же предлагает правительство РФ как решение существующих проблем?
Прежде чем перейти к предложениям, давайте резюмируем факторы, что привели сегодня рынок жилой недвижимости к стагнации.
Проблемы
Ипотечные ставки по разным объективным причинам растут.
ЦБ оставил ставку рефинансирования на прежнем уровне 7,5 %. Не снизил ее, как ожидал ряд экспертов. И как хотелось бы строительному лобби. Резко возросли риски банков при выдаче ипотечных кредитов после 21 сентября. Которые они закладывают в цену кредитов.
Льготная ипотека в новостройках работает уже не так, как ранее. И вообще в значительном объёме находится под угрозой отмены. Пока официально “продлены” только семейная и дальневосточная ипотека.
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина жёстко и последовательно выступает за отмену общей льготной ипотеки с начала 2023 года. И предлагает сконцентрировать усилия и деньги на специализированных и “адресных” программах поддержки заёмщиков-покупателей жилья.
ЦБ РФ выставляет банкам более жёсткие условия для заёмщиков по появившимся в последнее время “особым” видам ипотек со “скрытыми” завышенными ценами на квартиры в случае т.н. “нулевой” ипотеки (якобы под “0,01 % в месяц”).
И с отложенными в будущее возросшими рисками неисполнения сроков сдачи объектов в т.н. ”траншевой” ипотеке (якобы “за 1 рубль в мес.”).
Рост объёма предложения на рынке увеличился до 60 %. За один только октябрь прирост предложения составил целую треть от этого - 20 %.
Объём продаж квартир без использования ИКД - т.е. договоров ипотечного кредитования - резко упал. Вплоть до всего 10-13 % от общего объёма в самых “проблемных” по этому показателю регионах.
Вот что говорит сегодня об ипотеке один из экспертов рынка:
Возможно, лично я пока не был бы так категоричен. Но действительно, ипотека уже фактически превращена в наше время в некую “виртуальную” рассрочку. Пусть и “платную” для покупателей квартир. И в этом смысле она действительно близка к исчерпанию.
По ставкам и условиям ипотечного кредитования падать практически некуда. Если только не доплачивать “сверху” заёмщикам или не давать отсрочку платежей не на три года, а на 30 лет. Или на 300.
Эти факторы привели к резкому спаду покупательного спроса на рынке новостроек.
Это беспокоит не только застройщиков. Но и остальных игроков рынка. Всех, кто к нему так или иначе причастен. В том числе и представителей власти.
Существующая "шаткая" ситуация также оставляет в полной неопределённости и покупателей, и продавцов жилья. Все боятся "прогадать" здесь и сейчас. Отсюда и высокие цены продажи. И желание больших скидок при покупке. Что также приводит к замедлению рынка.
Власти заявляют, что жилищное строительство - важная часть экономики. И любые проблемы с ней негативно скажутся на всём внутреннем рынке России.
Но что же они в итоге придумали и предлагают в этом сложном для страны положении дел? Какой выход видят? Как некий “план спасения” в сложившейся ситуации?
Ведь ситуация была создана в том числе и непосредственно их "руками"?
"Решение"
Марат Хуснуллин как раз недавно предложил “выход” из ситуации. Как его видит он и стоящие за ним структуры, включая Минстрой.
Недавно, 2 ноября, состоялся очередной “Правительственный час” в Совете Федерации.
Где как раз выступил Вице-премьер правительства.
И какова была среди прочих одна из ключевых идей данного выступления?
Вот предложение Хуснуллина по выходу из существующего тупика:
Нужна ипотека на вторичное жильё!
“Когда нет возможности продать на вторичном рынке, когда дорогая ипотека, соответственно, на первичном рынке идет задержка. Мы в ближайшее время планируем по ипотеке все-таки просить на уровне председателя правительства, возможно президента, собираться и находить решение, потому что без этого жилищное строительство развиваться не будет” - сообщают слова Хуснуллина новостные агентства.
Т.е. план, "надёжный, как швейцарские часы", таков:
Чтобы больше покупали на первичке - надо продавать больше на вторичке. Это приведёт новых покупателей на новостройки. Потому что оставшимся на рынке будущим покупателям нового жилья надо сначала продать старое. А если удастся продать “зависшую” сегодня вторичку, то потом можно прикупить и "зависшую" квартиру в новостройке.
Но вот вопрос - будет ли в реальности и вторая квартира в "цепочке" первичкой? Не окажется ли она также вторичкой при задранных сегодня ценах на новостройки?
Кроме того, у меня есть более простое и выгодное для всех сегментов жилищного рынка предложение:
Может быть всё-таки снизить цены? И на новостройки? И на вторичку? По-моему, это “более лучший” план (привет Свете из Иваново), чем предложение Вице-премьера Правительства РФ. .
Почему план, озвученный Хуснуллиным, на мой взгляд, это не есть требуемое решение вопроса провала продаж в настоящее время?
Потому что льготная ипотека во вторичке приведёт туда же, куда привела и первичку: к резкому росту цен жилья.
И к новой попытке получения "легкой наживы" массой спекулянтов-перекупов, что у нас почему-то в сфере жилья зовутся высокопарным и вполне себе солидным словосочетанием “инвесторы в бетон”.
И эти спекуляции в очередной раз будут частично финансироваться на деньги, взятые из других “карманов” менее "состоятельных" граждан России через перераспределение бюджета.
Правда, кому будут продавать эти спекулянты свои выкупленные по льготной ипотеке вторичные квартиры в будущем? И по каким ценам? Если весь рынок рухнет и встанет в продажах от таких "совместных" действий властей на первичном и вторичном рынках жилья?
Лично я не знаю.
Почему я против внедрения льготной ипотеки на вторичном рынке?
Назову ещё как минимум одну причину. Я вижу серьёзную угрозу повторения сценария необоснованного роста цен первичного рынка и на вторичном рынке.
Это даст новый "толчок" пузырю цен и в новостройках. Точнее, на время может как бы "спасти" его от назревшего существенного падения в цене.
Только одного не пойму. Неужели не ясно, что ни к чему хорошему такие действия не приведут? Некуда уже расти ценам. Люди и так уже не берут.
Даже по якобы "бесплатным" ипотекам. Дальше уже некуда.
Так что же является действительно реальной причиной текущего падения продаж? И стагнации жилищного рынка в целом?
Ключевая проблема и её решение
Ключевая проблема как на первичном, так и на вторичном рынке - это неадекватная рынку чрезмерная цена.
Не соответствующая доходам подавляющего большинства населения. Средние цены в двух наших столицах завышены в 2-3 раза. В крупных городах миллионниках - от 1,5 до 2,5 раз. В областных и региональных центрах - от 1,5 до 2 раз. Если смотреть по средним реальным зарплатам.
Конечно, такого падения продаж до объективно соответствующих реальным уровням дохода населения в разных регионах скорее всего не случится. Почему, это отдельный разговор. Но их массовый откат в десятки процентов к ценам 2019-2020 года - вполне себе возможный вариант развития событий.
Поэтому моё мнение - выход только в снижении цен!
Именно это оживит оба сегмента рынка жилья. Очередные виды перераспределения денег от более бедных к более “обеспеченным” гражданам под видом всяческих льготных ипотек на вторичке в конечном итоге приведут только к ещё большему "замиранию" рынка...
А за таким всегда следует только одно - обвал.
♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥♥
Подписывайтесь на канал, чтобы и дальше быть в курсе новостей рынка недвижимости. И не только. Заходите в гости на чашечку☕.
Лайк, подписка, комментарии и репост, сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вам могут понравиться другие статьи на канале: