История, которая пригодится всем, кто инвестировал в покупку квартиры в новостройке еще до вступления в силу 214 ФЗ и квартиру до сих пор не получил.
(А таких очень много, увы. В том числе и в Москве)
Итак, есть в Самарской области недострой аж с 2007 года. В 2014 году чиновники решили включить всех покупателей квартиры в этом «воздушном замке» в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены.
Лишь в 2019 году администрация начала активную работу в этом направлении.
И проверка документов от граждан привела к тому, что о одна гражданка была исключена из реестра.
В представленном ею пакете документов отсутствуют документы об оплате предварительных договоров.
Чиновники просили женщину представить указанные документы либо решение суда об установлении факта их оплаты.
Но у гражданки не было таких документов.
Все потому, что в далеком 2007 году застройщики хитрили со схемами оплаты по договора покупки квартиры в строящихся домах.
И гражданка купила квартиру по двум документам:
1) предварительный договор купли-продажи, по которому застройщик обязан был после сдачи дома передать квартиру гражданке;
2) договор займа на сумму стоимости квартиры, по которому гражданка давала в долг деньги застройщику.
Гражданка подала иск в суд.
Суды трех инстанций встали на сторону администрации Самарской области, указав
«..из содержания предварительного договора не следует обязанность истца по оплате цены недвижимого имущества до заключения основного договора, условия договора займа также не содержат указания о прекращении у застройщика обязательства по возврату суммы займа путем передачи жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства»
Суды не увидели связи между договором займа и пред договором купли-продажи квартиры у застройщика.
Дело дошло до Верховного суда РФ.
Который указал на ошибки коллег
1) «…суд не исключил, что целью возникших правоотношений являлось строительство объекта недвижимого имущества.
2) «…К. передала заказчику по договору займа денежные средства в размере стоимости объекта долевого участия сразу и в полном объеме до заключения основного договора, при этом срок возврата суммы займа совпал со сроком заключения основного договора.
3) Стороны согласовали в предварительном договоре замену иных обязательств по другим договорам выполнением обязательства по основному договору долевого участия.
4) Таким образом, условия предварительного договора и договора займа о цене объекта долевого участия и сумме займа, сроках заключения основного договора и возврата суммы займа, а также о замене иных обязательств по другим договорам выполнением обязательства по основному договору долевого участия тоже подлежали оценке судом по правилам статьи 431 ГК РФ на предмет соответствия указанных сделок по привлечению денежных средств граждан существу договора участия в долевом строительстве».
5) Однако суды не исследовали эту взаимосвязь, ограничившись лишь формальным отсутствием пункта об оплате по предварительному договору.
Решение ВС РФ
Дело вернуть в суд первой инстанции для нового рассмотрения.
Итоги
1. До вступления в силу 214 ФЗ квартиры в новостройках покупались по разным схемам.
2. Но отличие схемы отплаты покупки квартиры гражданином от текущих не может быть причиной отказа от включение такого гражданина в реестр обманутых дольщиком и последующем получении компенсаций, предусмотренных действующим законодательством.
3. Необходимо исследовать связи между документами, которые подписывали граждане и застройщики, а не заниматься формализмом.
P.S. В этой истории больше всего (неприятно) удивляет, что 5 (!)) лет после признания стройку незавершённой чиновники начали каки-то действия по восстановлению прав обманутых дольщиков.
Мда, скорость поражает…
________________________________
В телеграм-канал «Риэлтор не нужен!» статьи появляются раньше. Плюс – новые материалы, которые никогда здесь не будет.
Подписывайтесь, если хотите получать новые материалы первыми!
