Программы с «нулевыми» ставками под угрозой, все ждут решений от ЦБ, которых пока нет. Последний анонс по этому поводу пролил немного света о возможных действиях. В принципе, от регулятора чего-то подобного и ожидали. Если коротко - сделают невыгодными выдачи таких кредитов для банкиров.
Но, пока мер не приняли, в основном все дружно продолжают пользоваться этими «благами», более активно их продвигая.
Попутно выдумали, и уже успели достаточно успешно опробовать, новую программу.
Принцип новый - смысл старый
Суть состоит в, по сути, бесплатной брони недостроенного бетона за счёт ипотечных средств.
Банк выдает ипотеку траншами, как правило по льготным программам. При этом первый транш незначительный с символическими платежами, по рублю в месяц. Основная же часть кредита выдаётся банком после ввода объекта в эксплуатацию, с этого же момента начинаются и полноценные платежи.
Безденежных на рынке сейчас большинство, программа, что называется, попёрла, застройщики хвастаются:
Спрос на ипотеку с ежемесячным платежом от 1 рубля за последние несколько дней достиг рекордных значений, быстрее всего он набирает обороты в крупных городах. Так, в Санкт-Петербурге за последнюю неделю показатель вырос в три раза
Ипотека траншами — удобный вариант кредита, который может стать популярным у разных групп заемщиков.
Например, у тех, кто в ожидании новостройки снимает жилье и хотел бы платить в этот период малую сумму. Или у продающих другую квартиру — они, как правило, в ожидании сделки могут взять кредит не на всю сумму
Здесь возникает ряд вопросов...
Ряд вопросов
Первый – как быть с системой – эскроу?
По правилам, деньги, вырученные за реализацию застройщиком площадей, аккумулируются там именно до момента сдачи объекта, что в свою очередь, позволяет снижать ставку по проектному финансированию застройщикам. Чем больше наполнение эскроу, тем ниже ставка.
Выходит что застройщики готовы пойти на эту жертву во имя продаж? Или процентные расходы буду заложены в стоимость недвижимости, тем самым снова надувая пузырь, о котором говорят в ЦБ?
Второй – как быть банкирам?
Что касается банкиров, то здесь количество «жертв» больше.
Первая - недополучение процентных доходов по ссудам и серьёзная единовременная нагрузка
Другими словами на балансе банка будет висеть портфель кредитных линий и по ним банк не будет получать доход вплоть до момента сдачи объекта в эксплуатацию. А в момент сдачи, банку необходимо единовременно расстаться с круглой суммой, без ущерба для своей ликвидности.
Не говоря уже о том, что после зачисления средств по кредитам, необходимо раскрыть счета-эскроу и передать их застройщику, там ведь денег не было...
Не сильная нагрузка? А если у банка, в этот момент, как назло, проблемы?
Вторая жертва – пассивы банка.
Счета-эскроу, получается, будут пустыми, при реализованных квартирах? А это означает, что банку для финансирования стройки необходимо изыскивать дополнительные, и что важно, не бесплатные как счета-эскроу, средства
А, так можно вообще, с пустыми счетами-эскроу?
Всё это вызывает вопросов ещё больше, все с приставкой – если
Первый и наверное, главный – а если банкротство застройщика?
Каким образом будет урегулирована такая ситуация? Ведь по договору банк должен предоставить средства физическому лицу только после сдачи объекта. В нашем случае он сдан не будет, что тогда?
Зачем банку давать средства на, априори, проблемный объект? А зачем это заёмщику?
Выходит, квартиры нет, а обязательства есть. Это не пузырь?
Представьте себе недостроенный человейник с распроданными квартирами, а счетами – эскроу наполненными, скажем, только на 50%.
А ведь, программа набирает обороты...
Ещё одно «если» – вдруг, до сдачи объекта, с заёмщиком или его финансовым положением, что-то происходит?
Да, наверняка объект залога перейдёт в собственность банка, но ведь счёт-эсроу пуст, проценты, скажем, полтора года, банк не получал и тут вдобавок ему прилетают проблемы в виде реализации предмета залога.
По всему выходит что сравнительно выгодны такие программы в основном застройщикам и покупателям.
Банкиры же, остаются на некоторое время без дохода, и на всё время строительства, без бесплатных денег, которые они так любят и с большими рисками.
Это притом, что информации о том, насколько дороже рынка такие «квартиры», пока нет.
И как на это будет смотреть ЦБ?
Может я где-то, что-то неверно понимаю, или не уловил что-то важное, предлагаю обсудить…