При сдаче квартиры не всегда все проходит гладко. Идеальные арендаторы не портят имущество, снимают жилье на длительный срок и вовремя платят. Но в реальной жизни бывают ситуации, когда жильцы задерживают оплату и при этом не съезжают из квартиры. Как поступать хозяину в этом случае?
Общие правила
Выселить арендаторов из квартиры, не нарушив закон, можно только через суд. При этом неважно, есть договор или его нет. Права собственника защищает Жилищный Кодекс РФ.
В статье 2 п.3 сказано, что никто не может проникать в жилище без согласия граждан, проживающих в нем на законных основаниях. В данном случае речь идет о том, что жильцы находятся в квартире незаконно.
Если собственник не будет обращаться в суд, а использует другие способы воздействия на жильцов, у него могут быть серьезные проблемы. В некоторых случаях арендаторы-неплательщики сами могут подать судебный иск на владельца квартиры, и решение будет вынесено в их пользу. Как такое возможно? Рассказываем ниже.
Если договор с арендаторами не заключен
В такой ситуации арендаторы находятся на территории квартиры незаконно. Однако собственнику без полиции и в отсутствие жильцов выносить их вещи из квартиры или проникать в нее, чтобы дождаться квартирантов, не стоит. Арендаторы могут обратиться в суд и обвинить хозяина квартиры в краже и порче имущества, среди которого было что-то дорогостоящее, например, дорогая техника. Решение может быть вынесено в их пользу. Что же делать собственнику жилья?
- Зовем на помощь полицию
Хозяин квартиры может вызвать полицию, показать свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН и попросить помощи в выселении квартирантов.
При этом могут возникнуть следующие проблемы. Собственнику придется вместе с участковым ждать, пока арендаторы придут домой. К тому же они могут просто не пустить никого в квартиру и отказаться разговаривать.
Полицейские силой выселить жильцов из квартиры не имеют права, так как это будет превышением полномочий. Однако подтвердить факт незаконного проживания людей в квартире они могут, составив протокол. Он пригодится собственнику при подаче искового заявления в суд. Также участковый инспектор проведет с жителями беседу о последствиях их действий. Эта мера носит психологический характер и иногда помогает - жильцы освобождают квартиру.
- Меняем замки
Владелец квартиры может вызвать МЧС, предъявить документы на право собственности и попросить вскрыть дверь. Вы не обязаны говорить им, для какой цели хотите попасть внутрь. Если в квартире никого нет, то проблем со вскрытием двери не будет. Собственник может сменить на двери замки и дождаться, когда квартиранты сами выйдут на связь и попросят разрешения забрать вещи.
Если в квартире будут находиться люди, то сотрудники МЧС могут отказаться вскрывать дверь без полиции. Тогда вам потребуется привести еще и участкового.
- Обращаемся в управляющую компанию
Собственник жилья имеет право попросить управляющую компанию отключить в квартире воду и свет. Арендаторы или выйдут на связь для урегулирования проблемы, или съедут. При этом есть вероятность, что они прихватят с собой бытовую технику или другое имущество хозяина квартиры. Тут все зависит от их честности.
- Идем в суд
Этот способ занимает длительное время и может растянуться на несколько месяцев, но собственнику не придется подстерегать жильцов под дверями, приводить полицию, вызывать МЧС, выкидывать вещи жильцов на лестницу. Владелец квартиры пишет исковое заявление, что без его согласия и без законных оснований в квартире проживают посторонние лица, что мешает ему пользоваться своим имуществом - квартирой. К заявлению необходимо приложить протокол полиции, о котором говорилось выше, и показания соседей. Заявление подается в суд по месту нахождения квартиры.
После решения суда жильцы обязаны будут выселиться. В случае их отказа выселением займутся судебные приставы.
Когда договор заключен
Если в договоре прописаны условия досрочного расторжения, то договор расторгается согласно этим условиям.
Собственник должен письменно сообщить жильцам о том, что хочет расторгнуть договор. Это можно сделать, вручив им уведомление. Жильцы должны обязательно поставить дату и подпись. Если по каким-то причинам вручить уведомление невозможно, то нужно направить им заказное письмо с уведомлением о вручении.
Если условия расторжения в договоре не прописаны, то договор расторгается согласно статье 687 ГК РФ. Она гласит, что собственник имеет право расторгнуть договор досрочно ТОЛЬКО в судебном порядке, если арендатор не платит арендную плату 2 месяца и более для краткосрочного договора, за 6 месяцев и более для долгосрочного договора.
ВОПРОС ЮРИСТУ. Нужно ли в данном случае письменно уведомлять жильцов, или сразу подавать иск в суд?
Комментарий юриста CENTURY 21 Россия:
Да, нужно соблюсти претензионный порядок. Срок ответа в законе не определен, поэтому лучше его прописать в договоре.
После того как договор считается расторгнутым, жильцы должны выселиться в сроки, указанные в договоре. Если в нем сроки не указаны, то на выселение дается разумное время, обычно месяц. В том случае, когда жильцы не освободили квартиру, можно прибегнуть к любому из способов, описанных выше, или обратиться к судебным приставам для исполнения решения суда.
Что важно помнить
- Старайтесь договориться мирно. Любое силовое воздействие – вскрытие замков, выбрасывание из квартиры чужих вещей может привести к искам в суд со стороны жильцов, и вам придется доказывать, что вы не воровали и не портили их имущество.
- При вашем обращении в суд будет учитываться величина нанесенного вам ущерба. Если арендаторы просрочили оплату на несколько дней, а вы уже поменяли замки и подали иск, то суд вынесет решение не в вашу пользу.
- Если есть договор, то лучше прописать в нем, в течение какого времени после неуплаты собственник имеет право ограничить доступ арендаторов в квартиру и удерживать их имущество, то есть поменять замки. Тогда смена замков будет проведена уже на законных основаниях. Также укажите порядок расторжения договора максимально подробно. Это избавит вас от многих проблем, связанных с выселением жильцов.
- Идеальный вариант, когда на входной двери устанавливают два замка. Ключи от одного есть у жильцов, а от второго – у собственника. Тогда он может просто приехать и запереть второй замок, ограничив доступ в квартиру жильцам. В этом случае не придется вызывать МЧС, полицию и взламывать двери, а потом доказывать, что вы ничего не испортили и не украли из имущества жильцов. Два замка на двери выручат и в ситуации, когда договор есть, и когда его нет.
- Если в квартире проживают дети, то арендаторы вполне могут обратиться в суд и попросить оставить их жить в квартире по решению суда. Жильцы могут сказать, что у них нет денег, чтобы снять другое жилье, и им негде жить.
Суд должен выселить жильцов, однако может предоставить отсрочку исполнения решения суда, например, на год.
- При отъезде арендаторы могут прихватить с собой вашу бытовую технику или другое имущество. Лучше, чтобы они выезжали в вашем присутствии и в присутствии участкового. Встречаются ситуации, когда даже в этом случае жильцы могут попытаться вывезти из квартиры что-то из ваших вещей. Тогда вам придется доказывать, что хозяин имущества вы. Идеальный вариант, когда сохранились чеки на всю бытовую технику. Так что если вы приобретаете что-то, что можно вывезти с собой, в квартиру, которая сдается, чеки не выбрасывайте.
А у вас были случаи, когда ваши арендаторы не платили за квартиру?
Самое полезное и интересное о недвижимости БЕЗ РЕКЛАМЫ И СПАМА на нашем канале! ПОДПИШИТЕСЬ, чтобы не пропустить!
Если вам нужна ПОМОЩЬ РИЭЛТОРА международного класса по разумной цене – к вашим услугам агентства и агенты CENTURY 21 более чем в 80 странах мира, в том числе, по всей России. Подробная информация и поиск специалистов по ссылке>>
Дельные и остроумные КОММЕНТАРИИ к статьям приветствуются, неадекватные – удаляются, без обид)
Самое интересное о недвижимости В СОЦСЕТЯХ:
Каждый офис находится в независимом владении и управлении.
Отличного дня и настроения желаем от имени CENTURY 21 Россия!
