Начну сразу с выводов:
Предмет анализа - цены на элитную недвижимость Замоскворечья в январе - июне текущего года (вторичный рынок).
Все говорит о том, что рынок не вышел еще из карантинного анабиоза.
1. Рынок имеет высокую долю неликвидных предложений. Прежде всего, это квартиры с долларовыми ценами.
2. Покупатели выжидают и будут реагировать только на действительно «выдающиеся» предложения.
3. Количество собственников, настроенных на продажу крайне невелико.
4. Тренд на снижение цен пока слабо выражен. Без учета долларового фактора уровень цен примерно соответствует началу года.
Методика расчета индекса
Ключевой показатель, отражающий динамику цен района - Индекс элитного метра Замоскворечья. Рассчитывается как среднеарифметическое стоимости квадратного метра в квартирах, находящихся в продаже на выбранную дату. В расчет берутся только квартиры с ремонтом в домах, входящих в выборку Индекса. Сейчас их 33.
Для включениия в Индекс дом должен отвечать трем критериям: постройка не старше 1996 года, подземный паркинг и наличие управляющее компании. Конечно есть исключения, подтверждающие правило.
Тенденции первого квартала
Напомню, в январе-апреле Замоскворецкий элитный сегмент характеризовали три основные тенденции:
1. Рост Индекса за три месяца на 9,8%. Главным драйвером роста стал валютный фактор в марте: квартиры, цены на которые номинированы в долларах, показали в среднем 25%-й рост.Были и «рублевые» объекты, выросшие в цене. При исключении валютной составляющей, апрельское значение Индекса осталось почти на уровне января (минус 0,8%). Т.е. В «реальном выражении» цены даже немного снизились.
2. Более 30% квартир были сняты с продажи. Из 120 квартир, продавашихся в начале января, 41 объект "ушел" с рынка. Во второй половине апреля была приостановлена продажа еще пары десятков квартир.
И первая и вторая тенденция - показатели неуверенности каждого третьего собственника в сложившейся ситуации.
3. Несмотря на слабопрогнозируемую экономическую ситуацию, рост курса доллара, цены в рублях на 24 квартиры были снижены, что свидельствовало о настрое продавцов этих объектов на сделку в ближайшее время.
В итоге в первом квартале при предложении в 120 объектов продано только 4.
Второй квартал: апрель, май, первая половина июня
На 10 июня в 33 домах в продаже зафиксировано 113 квартир.
Индекс снизился на 3,4% по сравнению с апрелем и составил 778 936 рублей. Снижение произошло, главным образом, за счет коррекции курса доллара. К сожалению, почти треть продающихся квартир оценены в иностранной валюте.
Из-за курса доллара стоимость «метра» пока так и не вернулась к уровню января (736 425), - июньский Индекс на 5,7% все еще выше показателя январских значений.
Итак, долларовый фактор продолжает играть определяющую роль. Квартиры, номинированные в валюте, на 11% дороже, чем в январе (именно на столько курс выше январского на момент анализа). И вероятность продажи этих объектов в ближайшее время стремится к нулю.
Большинство снятых весной квартир вернулось на рынок, в основном по "январским" ценам, или чуть ниже. Тем не менее, вряд ли можно сказать, что продавцы обрели уверенность и четкое понимание, как действовать на рынке. По крайней мере 4 раза при личном общении с собственниками слышал аргумент: «Не продам - буду сдавать». С точки зрения финансовой эффективности очень сомнительный шаг, на который идут, скорее от безисходности
Динамика по 82-м квартирам, продававшимся в апреле и в июне.
Почти каждое второе предложение в июне дешевле, чем в апреле - таких квартир 34.
Из 34-х цены на 26 установлены в долларах, соответственно, снижение обеспечено за счет роста курса рубля к доллару.
Всего на 8 объектов цены снижены в рублях, от 3 до 17%. Нельзя назвать собственников 8 квартир мотивированными, поскольку даже после ценовой коррекции предложения не выглядят весьма привлекательно. Это скорее говорит о том, что продавцы признают цены на свои объекты выше рынка.
По 4-м квартирам цена даже выросла. Возможно это некая рублевая коррекция на снизившийся курс доллара. Несмотря на цены в рублях, собственники видимо в уме сверяют их с неким «золотым стандартом» в валюте.
48 продавцов цены с апреля не изменили.
Что дальше?
Есть основания полагать, что независимо от курсовых колебаний количество «рублевых» объектов, снижающих цену, будет расти. И "глубина" снижения также будет увеличиваться. Конечно, при условии реального желания собственников выйти на сделку. Именно от мотивации собственников во многом зависит динамика цен и количество сделок в сегменте.
"Ну а какие конкретные рекомендации?" - спросит читатель. Для продавцов приведу пример сделки в Руновском переулке в самом конце марта: цена квартиры (197 м2) в течение 4 месяцев экспонирования - 120 млн. руб. Цена продажи - 99 млн. руб.
Покупателям посоветую не торопиться, но внимательно мониторить рынок, могут появляться очень интересные предложения.
Держим руку на пульсе.
PS Следущий пост - о том, как продать квартиру без привлечения агента.
