Новый налог 15% распространяется и на недвижимость. Давайте разбираться, кто, где и когда платит налог для "богатых".
Мы вроде все пропустили новость, что теперь при доходах более 5 млн рублей за год нужно заплатить повышенный подоходных налог в размере 15 процентов. Большинство сказало - это не для нас, это налог для богатых.
Средний годовой доход в 500 000 рублей - это не космические цифры, и профессиональных инвестор может дойти до этой цели за 10-15 лет. Просто нужно соблюдать дисциплину и трезвость ума, когда приходят деньги на ваш счет. В том числе и не забывать оплачивать налоги.
И действительно, у нас в России не так много граждан получает средний доход в размере 400 тыс. рублей в месяц, чтобы попасть под эти поправки. НО! Все забыли, что можно продать квартиру и налоговая случайно обнаружит у вас более 5 млн. рублей доход за год. А мы понимаем, что средняя сделка по продаже недвижимости в Москве около 10 млн. рублей. Давайте разбираться, кто платит налог, а кто нет. И что делать, если Вы инвестор в недвижимость и не планировали дополнительные расходы.
Многие радовались субсидированной ипотеке, вот заживем и заработаем теперь, но недвижка у застройщиков поднялась в цене, налоги увеличились, доходы из-за глобального кризиса упали. Выводы сами по себе напрашиваются - все сделали за наш счет.
Начнем с новости:
В России с 1 января 2021 года планируют ввести прогрессивную шкалу налогообложения — россияне, зарабатывающие свыше 5 млн руб. в год, будут платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 15%. Данная инициатива затронет не только граждан с крупными доходами, но и россиян со скромными зарплатами при продаже недвижимости.
Сейчас в РФ нужно оплачивать подоходный налог, если недвижимость была в собственности менее 3-х лет, если она досталась по наследству или договору дарения, или является единственным жильем, в других случаях нужно владеть более 5 лет квартирой, чтобы не платить подоходный налог.
Давайте рассчитаем налог:
Продавая квартиру, вы получаете доход, который облагается НДФЛ 13 процентов. Если продажа квартиры и госрегистрация перехода права собственности состоятся до 1 января 2021 года, НДФЛ нужно будет уплатить по старой ставке 13%. НДФЛ, исчисленный и уплаченный в 2019 и 2020 годах, доначислять не будут. Доход с квартиры - это сумма покупки квартиры и сумма ее продажи.
Если вы продали квартиру, которая у вас менее 3 или 5 лет в собственности (условия мы выяснили ранее) и это ваш единственных доход за год, то, если вы продаете квартиру менее чем за 5 млн рублей, то заплатите стандартный НДФЛ, а вот если уже более 5 млн рублей, то на заплатите повышенный НДФЛ на сверхдоход, например из 7-ми млн, вы заплатите 13 процентов с 5-ти миллионов и 15% НДФЛ с 2 млн рублей.
Не забываем про имущественный вычет. Имущественный вычет — это доход от продажи квартиры. Он определяется как разница между ценой приобретения и ценой продажи квартиры. С учетом предельного значения, установленного Налоговым кодексом, имущественный вычет принимается равным 1 млн руб. Таким образом, налогооблагаемая база, уменьшенная на сумму имущественного вычета, равна 6 млн рублей.
Налоговый вычет
Россияне, которые официально получают зарплату, могут вернуть часть средств, потраченных на покупку жилья.
Вернуть можно 13% от стоимости квартиры, но для налогового вычета установлен лимит в 2 млн. руб. Это значит вне зависимости от того, сколько стоит жилье, можно получить 13% от 2 млн руб. — это 260 тыс. руб.
Если квартира куплена в ипотеку, то можно также вернуть 13% от уплаченных процентов по кредиту. В этом случае лимит вычета составляет 3 млн руб. В сумме вычета на покупку и за проценты по ипотеке получается хорошая экономия. Если квартиру покупали супруги, то налоговый вычет можно оформить на каждого.
Если вы перепродаете квартиру.
До введения повышенного НДФЛ вы, например, купили квартиру за 5 млн рублей, продали за 8 млн рублей. Если вы не использовали ранее имущественный вычет, то можете использовать его в размере 1 млн рублей. И получается, что налог вы оплачиваете по формуле:
8 млн.р.(сумма продажи) - 5 млн.р. (сумма покупки) - 1 млн.р. (имущественный вычет) = 2 млн.р.
Т.е. налог всего с 2 млн рублей * 13 % = 260 тыс. рублей.
При введении повышенного НДФЛ вам же нужно получить доход с недвижимости более 5 млн. рублей, чтобы попасть под ставку 15 процентов при условии, что у вас нет дохода официального. Если же ваш доход за год например 2 млн. рублей, то у вас есть лимит в размере 3 млн. рублей на доход при перепродаже недвижимости.
Выводы:
На мой взгляд, любое повышение налогов увеличивает серый рынок, уход от налогов. Особенно на рынке недвижимости, когда каждый считает своим правом сказать, что ему государство ничего не дает за оплаченные налоги и он не собирается платить даже налог с 1 млн рублей.
Мое мнение, что нужно снизить налог при перепродаже недвижимости до 1-2 процента, чтобы вывести рынок в белую зону. Чтобы сделать его прозрачным, понятным и более инвестиционно привлекательным. Тогда и иностранные инвесторы захотят покупать новостройки, повышать ликвидность объектов и этим будут провоцировать рост рынка недвижимости. Это, конечно, увеличит конкуренцию, но и тем самым, и качество самого рынка недвижимости и качество инвесторов.
Также вы можете подписаться на мой YouTube канал SMARENT, где я в видео формате рассказываю про инвестиции в недвижимость и делюсь своими знаниями. Подписаться можно ТУТ.
А если вы решили передать вашу квартиру в управление, то можете оставить заявку на сайте нашей управляющей компании SMARENT http://smarent.com
Напишите в комментариях, какие еще есть вопросы ? Про что нужно рассказать ? Прочитать еще мои статьи на тему кризиса 2020:
