Петербург — самый переоцененный мегаполис среди крупнейших городов-миллионников России. Жилье в нем переоценено на 30% по сравнению с Москвой, численность населения которой более чем вдвое превышает число жителей Северной столицы.
Причем средняя зарплата в российской столице в 1,6 раза больше, чем в Петербурге, а квадратный метр в Москве стоит в среднем на 40% дороже, чем в Петербурге.
Первым делом, выбирая объект для инвестиций, пытаешься понять: переоценен он или недооценен. Самые большие доходы приносят недооцененные объекты. Отыскать самые привлекательные объекты для инвестиций позволяет анализ некоторых экономических показателей.
Денежный поток
Один из главных показателей эффективности инвестиций — денежный поток, генерируемый объектом инвестиций, а точнее — отношение стоимости объекта к денежному потоку.
Конечно, в тщательные расчеты углубляешься, когда выбираешь уже несколько конкретных объектов для сравнения. Но мне стало интересно сравнить стоимость квадратного метра в крупнейших городах России со средней ставкой аренды в этих городах. Уже по этому отношению можно делать первые выводы об общей инвестиционной привлекательности территории.
Худшая экономика
Для сравнения взял пять крупнейших городов России и выяснилось, что Петербург среди них самый переоцененный.
Петербург — это туристический и образовательный центр России, что привлекает в него новых жителей, но все-таки он нисколько не круче Москвы, чтобы быть таким дорогим.
Столицу России ежегодно посещает вдвое больше туристов, чем Петербург. В столице больше престижных вузов, больше высокооплачиваемых рабочих мест. Поэтому там и стоимость квадратного метра выше, и аренда жилья дороже. В Петербурге же ставка аренды сопоставима с ценой съема жилья в других региональных городах-миллионниках, а вот цена самого жилья необоснованно завышена.
Бесперспективный город
Петербургская экономика одна из самых отсталых среди крупнейших городов России: динамика местного валового регионального продукта — это прямая линия на протяжение последнего десятилетия. Инвестиции в городскую экономику находятся на минимальных отметках с 2009-го.
При имеющемся в городе руководстве нет никаких оснований полагать, что экономическая ситуация улучшится, а значит, инвестиции в жилую недвижимость города при текущих ценах — это огромный риск столкнуться со снижением рентного дохода из-за возрастающей конкуренции, в частности со стороны застройщиков апартаментов, объем ввода которых вскоре перекроет объем номерного фонда трехзвездочных гостиниц Петербурга.
Инвестировать деньги в петербургское жилье и апартаменты — не самый разумный выбор сегодня.
Застройщикам и владельцам петербургского жилья ничего не остается, как только снижать цены до приемлемого для рантье уровня — ниже ₽100 тысяч за м2, чтобы вернуть инвестиционную привлекательность своим объектам. Все, что покупается выше этого уровня, не обеспечивает инвестору дохода даже сопоставимого с банковским процентом — 5,45% против 5,1%.
