В настоящее время, когда еще не завершились переговоры у многих арендаторов со своими арендодателями по условиям аренды на период простоя, у многих на первый план выходят уже условия аренды, по которым они будут работать после отмены ограничительных мер.
Конечно, стороны озабочены текущими проблемами, простоем, мерами по поддержанию бизнеса в условиях ограничений, но все больше предпринимателей в сфере ритейла начинают осознавать, что период самоизоляции скоро завершится, вероятно, что все непродовольственные магазины получат разрешение на открытие с 1 июня 2020г. и, по сути, прошедших два тревожных месяца, когда большая часть офлайн-бизнеса была поставлена на паузу, будут лишь короткой преамбулой, вступительной частью перед долгим периодом, действительно кризисного периода, на фоне которого проблемы сегодняшнего этапа покажутся лишь легким напряжением.
Многие эксперты сходятся на том, что офлайн-торговля не сможет восстановиться ни к осени, ни даже к концу 2020г. Возможно, что потребительский трафик в тех же торговых центрах может восстановиться до 70% от «доковидного» уровня только ко II кварталу 2021г. Ко многим уже приходит понимание, что восстановление предыдущих показателей /начала 2020г./ в традиционной розничной торговле может произойти не ранее середины 2022г.
Если это принять за данность, то коммерческие условия, основанные на фиксированной сумме арендных платежей, во всех договорах аренды на текущий момент не имеют никакого отношения к реальности, они являются рудиментами канувшей в лету эпохи.
Все большее количество арендаторов выходит с требованием арендодателям к начислению арендных платежей исходя из % от товарооборота в размере, не говоря уже о том, что часть арендаторов требует вообще предоставить арендные каникулы(к примеру, сеть Starbucks аж на 12 месяцев, что, правда, уже признано нелепицей).
Что же об этом думают арендодатели? К примеру, по опросу компании Watcom, только 30% арендодателей готовы предоставить скидку, а 32% - и скидку и отсрочку и 8% не готовы идти ни на какие уступки.
Но это информация относится на период простоя, на посткарантинный период — только часть арендодателей, по моей информации, выразила готовность предоставить какую-либо скидку, но ее размеры никак не смогут удовлетворить запросы арендаторов, а запрос на % от оборота — большинству арендодателей кажется каким-то неприемлемым кощунством.
Дело в том, что ситуация дошла до того, предыдущая финансовая модель большинства договоров аренды не будет являться жизнеспособной. При всем желании арендаторы не смогут по ней работать. Единственный выход из ситуации — привязать арендный платеж к фактическим результатам коммерческой деятельности арендаторов.
Традиционно в нашей розничной торговле только малая часть крупнейших и известных сетевых ритейлеров работала на такой схеме. Финансовая модель значительной части владельцев крупной недвижимости жестко привязана к кредитным банковским условиям и основывается на давно исчезнувших оборотах арендаторов. Арендодатели может и готовы ввести % от оборота, но это не позволяет сделать не столько алчность, сколько их кредиторы. Кроме того, не все арендодатели, даже крупных торговых центров, ввели автоматизированные системы учета товарооборота арендаторов. Но даже с этими системами существуют варианты занижения товарооборота, обхода систем его учета или просто торговля арендаторами не через кассу, следовательно, на данный момент — невозможно верифицировать оборот, поэтому ни они, ни их банки-кредиторы не могут решиться на утверждение данной схемы, справедливо полагая, что арендодатель будет поставлен в невыгодное положение, так как не сможет исключить злоупотреблений по занижению товарооборота со стороны арендаторов.
Ритейлерам не стоит считать, что владельцы недвижимости, так же как и они, не понимают, что переход на справедливую и адекватную систему начисления арендных платежей — является единственной возможностью сбалансировать интересы сторон по договору аренды и избавления от постоянной турбулентности на этом рынке. Но, если они перейдут с фиксированной арендной платы на начисление определенного процента от товарооборота, то уже к июлю финансовая модель арендодателя рухнет, значительная часть будет вынуждена объявить о дефолтах или о несостоятельности заявят их кредиторы со всеми вытекающими последствиями.
Поэтому, уже сейчас арендодателям необходимо вырабатывать в связке с госорганами и кредиторами новую модель своего кредитно-финансового функционирования, при котором власти должны будут предоставить льготы/субсидии/гарантии, а банкам нужно будет утвердить новые схемы реструктуризации/снижения %/допкредитования. Без этого — большая часть крупной торговой недвижимости отойдет банкам, арендный рынок будет дольше лихорадить, а новые владельцы недвижимости будут все равно вынуждены перейти на новую схему взаимодействия с арендаторами, то есть, можно будет потерять целый год.
Таким образом, что переход на % от оборота для арендаторов является безусловным приоритетом, так как альтернативой ему является только выход из договора, но для арендодателей сейчас это является пока неразрешимой дилеммой, при которой они тоже понимают, что фикс — нельзя, но процент — они утвердить самостоятельно не могут.
Насколько долго будет сохраняться это дилемма, настолько долго будет и лихорадить арендный бизнес и розничный офлайн-рынок.
Будем надеяться, что воли и разума у заинтересованных сторон хватит, чтобы надолго не затягивать историю с уравновешиванием рынка, потому что каждый месяц промедления будет дополнительно выталкивать из рынка в банкротное небытие до 5% ритейлеров.
Благодарю за прочтение.
Если понравилась статья, то ставьте лайки и подписывайтесь на канал.
