Сегодня с нами на связи эксперт по недвижимости в Германии- Наталья (ниже я оставлю ссылку на видео). И мы будем разговаривать об особенности покупки и аренды недвижимости в Германии.Подготовлены несколько самых актуальных вопросов, которые нам задают клиенты, которые интересуются именно недвижимостью. Плюсы покупки недвижимости, например, если человек заинтересован в качестве инвестиции, сдавать в аренду или может проживать в будущем.
- Какие плюсы покупки недвижимости в Германии? Естественно, самый большой и огромный плюс покупки недвижимости в Германии, это пассивный доход, если недвижимость приобретается из собственного капитала, то тогда, пассивный доход получается сразу, а если приобретается при помощи ипотеки/кредита, то тогда нужно смотреть по выплатам, как это все получится и через какое время. И тогда получается пассивный доход в будущем.
Но в любом случае если недвижимость сдана, которая приобретается, то ипотека выплачивается сама по себе. За какой срок примерно будет окупаться эта ипотека, если человек приобретает ипотеку и сразу заселяет туда жильцов? Это зависит от того на какую сумму покупается недвижимость. То есть если это двухкомнатная квартира и кредит оформляется на 10 лет и квартира может быть выплачена на эти 10 лет. То есть получается сумма ипотечных платежей, она ориентировочно равна арендной плате? Мы примерно так пытаемся подбирать. Потому что в принципе, например, если брать по российским меркам сравнивать, то не всегда получается покрытие. Приходится все-таки немного добавлять свои средства, потому что всегда ипотечные платежи получаются выше, здесь не очень выгодно.
- Если ипотека не для резидентов, кто может воспользоваться ипотечным кредитом, что для этого нужно и могут ли не резиденты брать кредит?
До 2020 это было возможно, это можно было предъявлять свою недвижимость, свои капиталовложения в России, т.е. все что у человека было он мог заложить в немецком банке и оформить кредит при наличии минимум 30% собственного капитала, а с этого года это уже намного сложнее, потому что многие этим воспользовались и немецких банках включили немного другую систему, то есть через открытие немецкого ООО. А что дает это открытие? Нужно показывать какие-то доходы компании, чтобы взять кредит или просто наличие ООО этого достаточно? Нет, нужно будет проводить какие-то дела через эту фирму. То есть эта недвижимость получается на фирму и естественно нужно будет и списывать с этой фирмы и так далее, но это уже детали, мелочи, которые рассматриваются индивидуально. Нужно понимать, что если брать ипотеку, то нужно открывать предприятие. То есть на законодательном уровне и других вариантов нет? Пока что нет, мы ищем.
- Какая средняя стоимость?
Берем средний уровень, т.е. это не элитная недвижимость, и это не студии где-то за городом, так скажем однокомнатные/двухкомнатные квартиры для семьи, примерно в каких диапазонах? Рынки каждого города разные, город в котором я живу, у нас цены на кв/м примерно 3,5-4,5 т. евро, но если брать денежный вклад, капиталовложение и получать пассивный доход, то у нас есть еще рынок который поднимается очень-очень медленно это в районе Дюссельдорфа и там недвижимость на сегодняшний день от 1300-1600 за м/кв. т.е. можно купить двухкомнатную квартиру от 40-80т. евро и это очень выгодно на данный момент. То есть можно взять кредит в своей стране и купить недвижимость.
Я знаю поверхностно, что есть возможность как для финансово независимых лиц, которые показывают свои доходы в Германии можно получить вид на жительство и тут тоже как-то задействована покупка недвижимости, но я знаю, что там цены довольно-таки высокие. Поэтому не каждый человек может заинтересоваться, потому что есть программы в Испании, Греции, Италии. Там этот порог он значительно ниже для финансово независимых людей.
- Кто может получить ВНЖ?
От 250 т.евро покупка недвижимости, естественно, чем выше, тем лучше и собой это еще влечет некоторые организационные вопросы, по поводу документов, нужно сходить, нужно поставить, заполнить какие-то формы и так далее, то есть это процесс. Никто не придет к тебе на покупку недвижимости и не скажет, получи пожалуйста ВНЖ. То есть естественно это нужно организовывать, тут я думаю вы могли бы помочь в организации с помощью получения ВНЖ. Здесь уже требуются юридические услуги, именно услуги юристов и адвокатов. То есть достаточно одной недвижимостью владеть или нужно еще доказывать что ты чем-то еще занимаешься в стране помимо того что владелец? Нет, не нужно ничего доказывать, в принципе для того чтобы получить вид на жительство нужно просто въехать и иметь недвижимость. Пока что переезжаешь, а потом уже раскачиваешься и начинаешь чем-то заниматься. Есть и такие варианты что рассматривали обыкновенную покупку недвижимости и таких намного больше. А этот вид на жительство, полученный при помощи покупки, дает ли он право на работу? Или это будет как независимо-финансовое лицо, т.е. ты может жить, но где ты берешь деньги это твои проблемы? На 100% сказать не могу, но на 99%. Может быть в каких-то отдельных случаях это может запрещаться, но в принципе этот ВНЖ, который я знаю, который я видела у не резидентов, которые покупали недвижимость у нас, в принципе он уже с разрешением на работу. Замечательно, в принципе это большой плюс.
- А что по поводу аренды?
Когда люди приезжают допустим на ПМЖ, они сталкиваются с такими трудностями в первое время, надо снять аренду. Как проходит эта процедура можно ли снять самому или лучше привлекать агентство? Если агентство, то какую стоимость они берут, какой процент? Для того чтобы снять квартиру в аренду, если это делается посуточно, то это проще. В интернете высматривается, созванивается и заключается на посуточный договор. Если это аренда чтобы жить в ней постоянно, тут уже немного сложнее, это касается больших городов. Если это касается пригородов, тут опять все легче. Тут можно съездить с частным лицом, договориться, узнать, подписать договор, посмотреть квартиру и въезжать. Если это большая компания, находится в большом городе, то естественно тут немного другой процесс, тут проводятся встречи, приходят много людей которые смотрят одновременно эту квартиру и сдают свои документы и потом выбираются из многих один. И для того, чтобы тебя выбрали должно быть все хорошо, должна быть постоянная зарплата, лучше всего рекомендации от бывших арендаторов, если они были. Поэтому здесь очень хорошо если есть человек, который за тебя может поручиться, какая-нибудь фирма или кто-то кто может быть поручителем. Но естественно я предпочитаю лучше поехать в пригород и договориться и снять ту квартиру, чем нежели брать на себя весь этот процесс. Твоя компания занимается тем, что помогает людям снять аренду именно в больших городах, она может поручиться и организовать процесс доверительности. Если человек только приехал и он хочет снять жилье. Как ему быть? Поручиться я за него не могу, ни одна компания за него поручаться не будет. Так как это посудное дело, нельзя ни за кого поручиться. Допустим человек нашел работу, в какой-то фирме, и тогда его фирма пишет на него бумагу что он зарабатывает определенную сумму, и мы ручаемся за то, что эта сумма ежемесячно будет у него на счету. Тогда да, а просто никто не будет подписываться, т.е. тогда это значит, что этот человек в любой момент аренду может скинуть на меня. Получается, что человеку просто невозможно снять жилье, т.е. либо хостел, либо посуточное жилье? Нет, это реально. Естественно первое время гостиница, а потом рассматривается квартира, не обязательно что это в большом городе и даже в большом городе. Это просто были те трудности, о которых я вас рассказываю они существуют и так как у нас не хватает в большом городе 6,5т. квартир для наших людей и естественно приезжие и у которых еще не понятно что с бумагами и естественно здесь нужна наша помощь. То есть вы помогаете организовать все просмотры и все зависит от арендодателя, т.е. человек может предоставить документы из России с переводом, то, что у него есть деньги и это может повлиять, верно? Да и что еще может повлиять это предоплата. То есть ели на полгода вперед заплатить за аренду, такое тоже возможно. Я из личного опыта, когда мы приехали в Варшаву, не зная языка. Пытались сами найти, и мы столкнулись с тем, что нам как иностранцам не все соглашались на просмотр, плюс двое детей. Маленький метраж мы не можем рассматривать. В итоге мы нашли арендодателя без агентств, но мы заплатили залог. Расскажи по поводу арендной платы, сколько в среднем получается? Здесь тоже все по разному, скажем так, в нашем районе примерно от 10-12 евро за кв/м + коммунальные услуги. Сколько это будет в месяц? Трехкомнатная квартира примерно 1000 евро в месяц + 200-300 евро за коммунальные услуги. В принципе в Варшаве мы снимали за 800 евро, т.е. это была двухкомнатная квартира, нельзя сказать, что цены сильно отличаются. Например, человек еще не приехал в страну, у нас есть услуга социальной адаптации, когда мы помогаем подобрать жилье заранее, как происходит дистанционная аренда жилья, возможно ли это? Да конечно, такое возможно. Если этот человек заранее со мной созвонился, рассказал что ищем квартиру с определенными параметрами. Я бы запросила определенный пакет документов и с этими документами может быть с какой-то доверенностью, и я могла бы для них посмотреть эти квартиры, может быть сфотографировать или снять на видео и можно было бы уже по доверенности заключить резервацию этой квартиры на определенный срок. То есть по приезду уже встретиться и заключить договор. Мы когда приезжали, не думали и не знали что такое возможно. По поводу покупки жилья, возможно ли это дистанционно? Тяжело, т.е. все организованные процессы. Это все возможно с доверенностью. Что касается встречи с нотариусом, тут, к сожалению, немецкие законы такие, что человек должен присутствовать лично. если это юридическая компания, то тогда по доверенности это все возможно.
Если ли какие-то ограничения для не резидентов в покупке или аренде жилья?
Например, где я проживаю, есть ограничение на землю. Чтобы купить дом с землей, нужно дополнительное разрешение властей.
Также можно получить краткую консультацию бесплатно у специалистов компании в WhatsApp, если у вас возникли вопросы по данной теме, всем хорошего дня и до скорых встреч на на нашем канале)))
