Стоит вернуться к обещанному мной разговору о движении цен на рынке недвижимости жилья.
Да, в данный момент цены все еще движутся вверх.
Так было во все предыдущие экономические турбулентности. В 1998-99 годах, 2008-09 годах, 2014-15 годах.
В момент, когда падает рубль, часть граждан пытается реализовать свои желания скорее купить недвижимость и натыкается на действия продавцов, которые в эти моменты считают, что недвижимость будет повышаться в цене вслед за разгоном инфляции. Продавцы считают, что недвижимость, как обычный товар (масло, стулья или джинсы) должна увеличиваться в номинальных цифрах стоимости.
И так продолжается пока не спадает волна покупательской активности и наступает финансовый голод покупателей. Так как вслед за падением экономики страны падают и доходы населения, то покупатель не готов платить за квартиру больше, чем может, даже с учетом, что кредит со стороны кажется доступным.
Движение цен по инерции вверх продолжается 3-6 месяцев, затем идет разворот и цены идут вниз. Затем наступает период восстановления. В 1998-99 годах цены в долларах США снижались 9 месяцев, в 2008-09 годах - год, в 2014-15 годах - 9 месяцев.
Не надо быть особым пророком, чтобы понимать, что сегодняшнее состояние экономики находится в более тяжелом состоянии, чем в предыдущие кризисы.
Очевидно, что рынок недвижимости в 2020 году будет вести себя так же, как и в предыдущие годы. То есть - будет снижаться после всплеска активности.
Всплеск активности обязательно настанет сразу после снятия ограничений на передвижение граждан и полноценную работу структур участвующих в сделках с недвижимостью.
Такие всплески активности мы наблюдаем в странах, где ограничения уже сняты.
Апрель и май явились месяцами "затишья" покупателей. Формируется отложенный спрос, который в Петербурге я оцениваю в 12-15 тысяч сделок.
Если в июне 2020 года будут сняты ограничения, то этот спрос ворвется на рынок и в течение нескольких месяцев будет реализован. Произойдет всплеск активности, за которым последует спад.
Думаю, что с сентября 2020 года мы будем наблюдать движение цен вниз и к марту 2021 года цены в Петербурге снизятся.
В 2009 году без поддержки государства цены в Петербурге снизились в среднем на 25 процентов.
Сегодня мы наблюдаем со стороны государства действия небывалые доселе. Государство снижает банковскую ставку, худо-бедно, но пытается поддерживать бизнес.
Предполагаю, что цены снизятся примерно на 15 процентов.
Разговоры о том, что застройщики не будут снижать цены, т.к. у них себестоимость и т.д. и т.п. являются лишь одним из способов самих застройщиков искусственно нагнетать спрос.
В предыдущие кризисы застройщики прекрасно следовали за рынком, т.е. снижали цены. Застройщик может снижать цену через бонусы и акции, типа "комната в подарок при оплате не менее 50%".
Мои расчеты совпадают с расчетами аналитиков банка "Открытие", которые опубликовали свой прогноз по движению цен.
Мой прогноз с прогнозом аналитиков банка "Открытие" расходится в датах достижения дна. Я считаю, что дно мы увидим в марте 2021 года, банк Открытие - к концу 2020 года.
Будем наблюдать.
Пишите свои мнения.
С уважением ко всем,
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости
