Покупка недвижимости – большой и сложный процесс, в котором нужно тщательно разбираться. Как выбрать риэлтора и нужно ли, чем отличаются первичный рынок от вторичного, как оценивать квартиру и какие документы проверять у продавца. Мы собрали всю необходимую информацию, которая поможет принять решение о выборе квартиры и подскажет, как действовать.
1. Тип жилья
Первым делом нужно определиться с типом жилья – первичным или вторичным.
Первичное жилье – это квартира в новостройке, на которую еще не было оформлено право собственности физического лица. То есть, пока что квартира принадлежала только застройщику, и в ней еще никто не жил.
Вторичная квартира – это недвижимость, на которую уже было оформлено право собственности. Такая квартира может быть и в недавно построенном доме, и в старом здании, которому уже больше нескольких десятков лет.
Оба варианта недвижимости имеют свои плюсы и минусы, и выбор здесь сугубо индивидуален. Подробнее об особенностях этих домов читайте в статье Какую квартиру лучше купить. Обзор: новостройка vs вторичка. А основные характеристики смотрите в приведенной таблице ниже.
Распространенная ошибка: Неверный подсчет средств на покупку. Иногда люди сравнивают только цены на сами квартиры и решают, что, купив жилье в новостройке, они сэкономят. Только потом оказывается, что ремонт обойдется дороже, чем они думали, и в итоге средств на жилье уходит куда больше. Или наоборот, выбирают вторичку, потому что хотят сэкономить деньги на ремонте. А после переезда выясняется, что дом нуждается в капитальном ремонте, приходится обновлять стены в самой квартире – и вот еще статья расходов.
Заранее рассчитайте стоимость ремонта своей будущей квартиры, чтобы не не было неприятных сюрпризов после ее покупки. Оставьте заявку на сайте izidizi.com и получите полную смету в консультацию специалиста.
2. Выбор риэлтора или отказ от его услуг
Искать желаемую квартиру можно самостоятельно. Все объявления рынка доступны сейчас на известных сервисах «Aвито», «ЦИАН», «Юла», «Из рук в руки» и «Домклик». При выборе первичного жилья проще обращаться напрямую к застройщикам.
Однако у риэлтора есть свои преимущества – более обширная база объявлений, опыт работы с разными продавцами, возможность быстрой проверки собственника на юридическую чистоту. Все это позволяет найти квартиру быстрее, обратить внимание на сомнительные моменты в сделке, правильно оформить документы.
Услуги специалиста по покупке и продаже квартиры стоят в среднем от 30 000 рублей в регионах и от 80 000 в Москве и Санкт-Петербурге. Если вы будете самостоятельно искать квартиру и оформлять сделку, то сэкономите эту сумму. Но с риэлтором еще большую цифру могли бы сэкономить на торге цены за жилье.
К подбору риэлтора нужно тоже подходить с умом – если он не проявляет заинтересованности в выгоде для вас, остановите сотрудничество. Хороший специалист должен находить для вас лучшие условия и регулярно присылать предложения. При выборе риэлтора учитывайте следующее:
1) Ищите специалиста через знакомых. Рекомендации близких друзей или родственников будут намного надежнее, чем красивый сайт компании по продаже недвижимости. Если положительных отзывов в вашем окружении нет, ищите рекомендации риэлторов в интернете.
2) Проверяйте его документы на право осуществления деятельности. Узнайте опыт работы риэлтора – возможно, он состоит в ассоциациях, что повышает степень доверия к нему.
3) При заключении договора со специалистом по недвижимости пропишите все условия – кто из сторон договора купли-продажи будет оплачивать его услуги, в каком размере. Укажите, чем чревато расторжение договора с риэлтором, если его работа вас не устроит.
Распространенная ошибка: Доверить поиск квартиры риэлтору и не принимать никакого участия. Нельзя слепо верить незнакомому человеку, особенно в таком важном деле. Просматривайте объявления на сайтах сами, убеждайтесь, что специалист предлагает вам все варианты и при встрече с продавцами отстаивает ваши интересы.
3. Цена квартиры и способ ее приобретения
Подобрать квартиру можно на любой бюджет. Цена зависит от района, типа дома, площади жилья. Недвижимость в центре города будет стоить дороже такой же квартиры на окраине. Панельный дом эконом-класса предложит жилье на порядок дешевле, чем кирпичный или монолитный дом класса «комфорт». Также влияет то, какой ремонт выполнен в квартире – свежий дизайнерский или старый с советских времен.
Выбирая квартиру в новостройке, нужно сразу уточнять у застройщика варианты оплаты. Это может быть полная предоплата, рассрочка или ипотека. В новых домах вариантов оплаты больше, да и условия лучше. При покупки вторички в ипотеку, например, выше процентная ставка по ипотеке и сложнее процесс ее оформления. Потребуется проведение оценки недвижимости специалистом, оформление страховки на квартиру и на жизнь заемщика. На это уйдут дополнительные статьи расходов.
Имейте в виду – если при покупке квартиры вы планируете использовать льготы, нужно уточнить, к какому жилью они применимы. Так, льготная госпрограмма для семей с детьми действует только на новостройки.
Ошибка: Не узнать про все условия оплаты квартиры. Многие уже только на этапе подписания договора узнают о дополнительных тратах при оформлении ипотеки – оценке жилья, страховке, пени и досрочном погашении.
4. Местоположение дома
Район дома играет одну из ключевых ролей в принятии решения. Двухкомнатная квартира в спальном районе может стоить так же, как и студия в центре города. Поэтому предстоит определиться, что вам нужно – тишина за окном, парк или лес рядом, или приближенность к банкам, торговым центрам, галереям, другой инфраструктуре.
Центр города будет удобен тем, что не нужно тратить время и деньги на дорогу до офиса, школы или другого места, которое вы регулярно посещаете. У удаленных районов в зеленых зонах преимущество в экологии и тишине.
Ошибка: Не принять в расчет планы города по изменениям района. Возможно, возле вашего дома построят новую дорогу или возведут большое предприятие. Тогда комфорт проживания встанет под вопросом.
5. Оценка дома, двора и самой квартиры
Учтите, что состояние дома будет зависеть от того, из чего он построен. Самые дешевые дома – панельные, у них небольшой срок службы, низкий уровень звукоизоляции, и в таких домах невозможно сделать перепланировку. Панелька уже через 30 лет будет выглядеть плохо внешне и нуждаться в ремонте. А вот кирпичные и монолитные дома более надежные – служат до 150 лет, обладают высокой звукоизоляцией, и в них можно сделать перепланировку.
При выборе новостройки обязательно учитывайте материал, чтобы знать о характеристиках дома. Вне зависимости от того, как застройщик будет хвалить панели.
Когда придет время принимать квартиру от строительной компании, ее нужно будет тщательно осмотреть на дефекты. Застройщик обязан исправить разный уровень стен, заменить рамы и окна, если на них есть царапины и т.д. Вы можете заказать услугу приемки у специалиста – в izidizi.com она стоит 5 000 рублей.
Чек-лист по приему квартиры в новостройке
Во вторичке осматривать дом вы будете перед покупкой – вам предстоит узнать, в каком году он построен, не подошел ли к концу срок его эксплуатации. Если есть трещины, заплатки, следы самостоятельного утепления стен жильцами, значит, при строительстве были допущены серьезные нарушения. Вскоре здание могут признать аварийным, и тогда жилье упадет в цене, да еще и придется тратить деньги на его ремонт.
При покупке любой квартиры нужно оценивать планировку, ее расположение на площадке и на этаже, инфраструктуру дома и прилегающей территории. В новостройке вам не удастся пока осмотреть будущее гнездышко, но можно будет увидеть планы и визуализации, посмотреть в шоу-руме, как будет выглядеть отделка. Во вторичном доме вы сразу увидите все вживую – организацию двора, парковки и детской площадки. Посмотрите подъезд, лифт, мусоропровод, лестничную площадку и, конечно, саму квартиру.
Чек-лист по приему квартиры во вторичке
Ошибка: Не учитывать особенные потребности младших и пожилых членов семьи, а также будущие возможные изменения. Например, высокий этаж станет дискомфортом для пожилых людей, а один совмещенный санузел непрактичен для проживания с детьми. Подумать нужно и о возможном пополнении семьи, рассчитать, хватит ли для всех места.
Задача 6. Проверка продавца
Если вы приобретаете первичное жилье, то должны убедиться в надежности застройщика. Проверьте его разрешение на строительство, финансовую состоятельность, а также изучите отзывы тех, кто живет в реализованных проектах данной компании.
Вам предстоит найти и проанализировать следующую информацию о строительной компании:
1. Устав компании;
2. Свидетельство о регистрации;
3. ИНН;
4. Справку из ЕГРЮЛ;
5. Документ о праве собственности/аренды/субаренды земельного участка;
6. Разрешение на строительство;
7. Договор страхования строительства;
8. Акты о поставке газа, электричества и воды
9. Проектную декларацию;
10. Сведения о компании на сайте Росстата;
11. Сведения о компании на сайте ФНС;
12. Сведения о компании на сайте Арбитражного суда;
13. Отзывы о компании на разных ресурсах в интернете.
Перед покупкой жилья на вторичном рынке рисков намного больше, поэтому нужно также запрашивать для проверки личные документы продавца. Лучше не оформлять сделку с доверенным лицом, так как потом может оказаться, что доверенность фальшивая, а собственник не в курсе продажи.
Изучить требуется и документы самой квартиры – выписка из Росреестра расскажет, сколько у недвижимости было собственников. Вам нужно будет узнать, нет ли родственников, претендующих на данное жилье, и нет ли прописанных граждан, которые находятся в армии, тюрьме, домах престарелых. Информация о всех прописанных лиц в квартире, будет указана в выписке из домовой книги.
Попросить у продавца нужно и паспорта квартиры – чтобы сравнить данные в них с реальными характеристиками помещения. Так вы узнаете, сделана ли в квартире перепланировка, и узаконена ли она.
Удостоверьтесь также и в том, что у продавца нет задолженности по коммунальным платежам. За данными сведениями обратитесь бухгалтерию и не доверяйте тому, что говорит вам собственник.
Полный список документов продавца для проверки:
1. Паспорт подписывающей стороны.
2. Документ, подтверждающий право продавца на собственность квартиры.
3. Выписка из Росреестра.
4. Выписка из домовой книги.
5. Оригинал технического паспорта квартиры.
6. Оригинал кадастрового паспорта квартиры.
7. Оригинал паспорта БТИ, экспликация.
8. Справка из налоговой, где указано, что у него нет долгов по данной недвижимости.
9. Справка из ТСЖ, где указано отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.
10. Согласие супруга на продажу жилья или разрешение на продажу несовершеннолетним (при необходимости).
Проверку продавца можно поручить и нотариусу. В отличие от риэлтора он будет нести ответственность за юридическую чистоту покупки. Его услуги обойдутся в среднем в 15 000 – 25 000 рублей, зато вы будете уверены в чистоте сделки, и не лишитесь ни денег, ни квартиры.
Только после тщательного изучения документов по квартире можно подписывать договор о купле-продажи, договор долевого строительства или договор о переуступке.
Распространенная ошибка: Поспешить и согласиться на подозрительную сделку – например, если вам не предоставили весь пакет бумаг, или если один из документов был выдан по решению суда.
7. Подписание договора и оплата квартиры
После подписания договора вы должны будете оплатить квартиру. Если деньги заемные, то их, скорее всего, продавцу переведет банк. Если же вся сумма будет у вас на руках, способ передачи средств может быть разным.
Покупатель может положить деньги в банковскую ячейку или зачислить на специальный счет, а продавец получит их только после успешной регистрации сделки. Обычно стоимость банковской комиссии за одну из этих услуг составляет – 0,75 – 0,5% от суммы.
Есть способ бюджетнее и проще – воспользоваться сервисом безопасных расчетов, который есть в «Сбербанке», «Альфе-банке» и стоит 2 000 – 3 500 рублей. И последний самый небезопасный вариант – расчет без участия банка. Вы можете отдать продавцу наличные или перевести средства на его счет.
Распространенная ошибка: Не подумать о расторжении сделки и возврате предоплаты. Вам нужно учесть, что в случае отказа от сделки продавец возвращает аванс, а вот залог и задаток нет. Кстати, все условия нужно прописывать в договоре, а о внесении денег просить расписку.
8. Оформление права собственности, регистрация в квартире и возврат налога НДФЛ
Эти действия нужно сделать уже после того, как сделка состоялась. Зарегистрируйте право собственности самостоятельно в МФЦ за 2000 рублей или, если сотрудничаете с нотариусом, доверьте это ему. Но тогда еще потребуется и оформление доверенности на проведении подобных операций, стоит это 1 000 – 2 000 рублей.
Некоторые застройщики в добровольно-принудительном порядке просят воспользоваться услугами их юриста. В этом случае оформление собственности через специалиста компании обходится в 15 000 – 25 000 рублей.
Для регистрации собственности подаются следующие документы:
1) Договор купли-продажи.
2) Оформленная закладная.
3) Квитанция об оплате госпошлины.
4) Договор ипотеки.
После того, как вы станете законным владельцем недвижимости, можете зарегистрироваться в квартире сами или прописать в ней своих родственников. А потом – вернуть часть денег с покупки.
Чтобы получить обратно уплаченный НДФЛ со стоимости квартиры и суммы процентов, нужно подать заявление в ФСН. Налоговая рассмотрит заявление и перечислит деньги через вашего работодателя.
Документы потребуются следующие:
1) Форма налоговой декларации 3-НДФЛ.
2) Копия паспорта налогоплательщика (страницы с основной информацией и пропиской);
3) Справка 2-НДФЛ (оригинал).
4) Договор купли-продажи (договор долевого участия).
5) Платежные документы (оригиналы или заверенные платежные поручения, расписки, квитанции об оплате).
6) Выписка из ЕГРН о госрегистрации права собственности на квартиру (заверенная копия).
7) Акт приема-передачи жилья.
8) Копия кредитного договора.
9) Справка об удержанных процентах, выданная банком (требуется для получения вычета на погашение процентов по ипотеке).
Распространенная ошибка: Купить квартиру и не знать точно, когда же предыдущие владельцы освободят помещение. При покупке вторички указывайте в договоре срок передачи жилья. А также всегда подписывайте акт приема-передачи жилья, чтобы получить квартиру в том состоянии, в котором видели ее при осмотре.
Скачайте шаблон акта приема-передачи квартиры.
Чтобы купить жилье для комфортного проживания, придется хорошенько погрузиться в процесс. Нельзя просто нанять специалистов и ждать, пока они сделают все за вас. Придется участвовать в поиске квартиры, отталкиваясь от своих потребностей, убеждаться в том, что сделка будет для вас выгодна и юридически чиста.
Закажите авторский дизайн квартиры, чтобы она полностью соответствовала вашим предпочтениям и образу жизни. Проект двухкомнатной квартиры в izidizi.com стоит 39 000 рублей и выполняется за 27 дней. Посмотрите пример проекта, чтобы принять решение.
Закажите авторский дизайн квартиры, чтобы она полностью соответствовала вашим предпочтениям и образу жизни. В izidizi.com есть уникальная услуга "Экспресс-дизайн". Интерьер двухкомнатной квартиры разрабатывается всего за 3 дня и 5 900 рублей. Посмотрите пример проекта по ссылке.
