Доброго времени суток, уважаемые читатели! Продолжаю делиться с вами важной информацией по финансовой грамотности. Подписываетесь на канал, чтобы НЕ пропустить очередную интересную статью! ⚡
Зарубежные фонды недвижимости, или REIT (Real Estate Investment Trust). – что это? Удобная форма инвестиций в недвижимость, возможность поучаствовать в рентном бизнесе для среднего класса, не располагающего средствами на покупку жилой/коммерческой недвижимости в чистом виде или же очередной инструмент фондового рынка, и без того насыщенного всякого рода деривативами? Вопрос более чем актуальный в ситуации, когда на протяжении последних трех лет основные торгуемые REIT показали весьма впечатляющую динамику и многие управляющие стали активно предлагать этот инструмент своим клиентам. Ответ будем искать в истории американских REIT – наиболее развитого рынка в плане количества, капитализации и ликвидности.
Что такое REIT?
Real Estate Investment Trust – публичная компания, основной доход которой приносят управление или сдача недвижимости в аренду, ее купля-продажа, а также прямое кредитование под залог недвижимости или же инвестиции в ипотечные бумаги. Весь доход за вычетом комиссии за управление выплачивается в виде дивидендов. В зависимости от приоритетного направления деятельности REIT разделяют на три основные категории: долевые (Equity REIT), ипотечные (Mortgage REIT) и гибридные (Hybrid REIT).
В долевых фондах доходы формируются за счет арендных платежей по имуществу, находящемуся под управлением, а также за счет разницы между ценой покупки и продажи объектов собственности фонда в ходе оперативного управления пулом недвижимости. Причем спекуляция недвижимостью не является основным направлением деятельности этих фондов, хотя потенциальный прирост или снижение стоимости недвижимости закладывается в их капитализацию. Ипотечные REIT специализируются на прямом кредитовании под залог недвижимости, операциях с закладными и работе на рынке ипотечных ценных бумаг, т. е. основной доход – проценты по кредитам. Гибридные REIT сочетают оба вида деятельности.
Изначально в США доминировали ипотечные и гибридные фонды, однако по мере становления данного инструмента, а также вследствие нескольких потрясений на рынке недвижимости долевые REIT стали преобладать и к настоящему моменту составляют уже более 90% рынка.
REIT также классифицируются в зависимости от специализации на конкретных типах недвижимости.
Различают фонды, работающие исключительно с офисной недвижимостью, торговыми или складскими помещениям, гостиницами, а также объектами здравоохранения, пенитенциарными учреждениями и жилыми комплексами для студентов.
Современная история REIT
Современная история REIT берет начало в США, где в 1960 году президентом Эйзенхауэром было подписано «Положение о налогообложении инвестиционных трастов», согласно которому подобного рода компаниям возвращалась налоговая льгота, исключающая налогообложение на корпоративном уровне, т. е. все налоговые выплаты с этого момента должны были выплачиваться конечными бенефициарами прибыли фондов – их акционерами. Исключение двойного налогообложения должно было повысить привлекательность инвестиций в недвижимость для частных инвесторов, в особенности для тех, кто не обладал достаточным объемом средств для приобретения недвижимости в коммерческих целях – для сдачи в аренду.
Но как это часто бывает, деньги частных вкладчиков – ничто по сравнению со средствами, сосредоточенными в руках институционалов. Именно с приходом последних связан первый взрывной рост капитализации американских REIT в период 90-х. Если в 1980 году на долю частных инвесторов приходилось около 90% совокупных активов REIT в США, то к 2000 году уже 50% оказалось в портфелях институционалов. Крах доткомов и последовавший за этим период двухлетнего падения фондового рынка лишь усугубили ситуацию с вовлеченностью крупных коммерческих структур в торговлю акциями REIT. Существует мнение, и с ним сложно не согласиться, что начавшийся как раз в 2000 году бум на рынке недвижимости был ничем иным, как сознательной попыткой американских властей отвлечь внимание инвесторов и хоть как-то компенсировать потери от обесценивания американских акций в 2000–2002 годах (по некоторым оценкам, составившие более 5 трлн долларов).
Именно обнуление процентных ставок спровоцировало новую еще более мощную волну роста капитализации американских фондов недвижимости, окончившуюся в 2007–2008 годах обвалом рынка ипотечных бумаг и жестким кризисом мировой финансовой системы, последствия которого до сих пор дают о себе знать.
К 2010 году пенсионным фондам, страховым компаниям, инвестиционным фондам и другим крупным участникам финансового рынка принадлежало более 80% активов американских REIT. Более того, есть мнение, что в момент всеобщего обвала эти долгосрочные инвесторы как раз пытались купить, тогда как частники в панике прятались по углам.
Частники против профессионалов
В отличие от более инертных частных накоплений средства крупных профессиональных участников финансового рынка управляются более активно, постоянно перетекая из одного инструмента/региона/государства в другие вслед за изменениями в глобальной конъюнктуре (кризисы не в счет). Взаимосвязь всего набора инструментов усиливается. Что-то подобное можно было наблюдать на примере нефти и металлов, корреляция которых с фондовым рынком по мере вовлечения институционалов в торговлю товарными фьючерсами и опционами возросла в разы. Естественно, не миновала эта участь и REIT. С 2000 г. показатель практически всех REIT неуклонно рос вне зависимости от их специализации, что говорит о высокой зависимости стоимости вложений в REIT от общего движения фондовых рынков и динамики индекса S&P в частности.
Активное управление своими портфелями крупными институциональными игроками – не единственная причина усиления зависимости капитализации REIT от общего состояния финансовых рынков. Строительный бум, мощное развитие ипотечного рынка, да и, наверняка, активная позиция ключевых держателей акций фондов упростили для них доступ к заемным деньгам. В результате изначально условно безрисковая схема коллективных инвестиций, когда на малые средства большого числа вкладчиков покупаются крупные объекты, превратилась в инвестиции с кредитным плечом, размер которого в среднем от 3 до 8 раз превышал размер активов, что само по себе гораздо более рискованно и неминуемо сказывается на динамике котировок.
Стоимость фондов
В стоимость акций REIT закладывается будущая оценочная стоимость недвижимости, а не только ее рентный доход. Как результат, любое ухудшение прогнозов динамики рынка недвижимости и даже в целом ожиданий по росту экономики может спровоцировать снижение капитализации фондов, причем с учетом эффекта плеча более резкое, чем в реальном сегменте рынка недвижимости. Например, при падении цен на недвижимость в США в разгар кризиса ипотечных ценных бумаг на 30% капитализация REIT-фондов упала на 70%. Дивидендные доходности при этом снизились с 5–8% до 1–3%. Падение капитализации было столь сильным, что многие REIT стали стоить дешевле стоимости собственных чистых активов.
Впрочем, справедливости ради отмечу, что восстановление стоимости фондов, как и в целом всего американского фондового рынка, было не менее стремительным. Уже сейчас большая часть капитализации REITфондов вернулась на предкризисные уровни, а по некоторым и вовсе достигла абсолютных максимумов. Но были и те, в особенности ипотечные фонды, которые, «сложившись» в кризис в несколько раз, так и не смогли прийти в себя.
Заключение
В контексте основной задачи статьи – прояснения статуса REIT – все вышеописанное как минимум НЕ позволяет отнести данный вид инвестиций к разряду консервативных, к которым традиционно принадлежит покупка недвижимости. При этом даже если выбрать наиболее консервативные в плане долга и наполнения активами REIT-фонды с целью получения стабильного дивидендного потока от аренды недвижимости, остро встает налоговый вопрос (в США ставка подоходного налога – 30%). Со спекулятивной же точки зрения среднегодовая полная доходность (CAGTR) индекса Dow Jones REIT выше, чем у индекса S&P. Но, поскольку вклад в CAGTR налогооблагаемых дивидендов у REIT больше, чем по индексу, – разница уже не столь очевидна.
Покупка же отдельных REIT-фондов, подчас показывающих более сильные результаты, требует от инвестора тщательного изучения всех аспектов их деятельности, что сопоставимо по уровню сложности с избирательным инвестированием в акции.
В то же время в долгосрочной перспективе данный тип инструмента действительно может быть интересен с точки зрения диверсификации рисков. Тогда возникает вопрос выбора времени входа, и здесь все достаточно неоднозначно. К сожалению, кризис 2008 года крайне усложнил анализ исторических данных. К тому же показатели фондов зачастую зависели от успешности отдельных управляющих, ликвидности активов, а для ипотечных REIT еще и от состояния должников. Ключевая идея о том, что фонды стоят меньше, чем купленные ими активы. С другой стороны, финансовый рынок благодаря кризису прошел серьезный делеверидж и фонды RЕIT не исключение, а значит очередная уже начавшаяся волна наращивания кредитного плеча в условиях все еще предельно низких процентных ставок неминуемо приведет к росту доходов REIT. При этом текущее соотношение капитализации и стоимости чистых активов ощутимо ниже докризисных уровней. Рынок недвижимости в США стабилизировался, при этом цены еще далеки от своих максимумов. К тому же в отдельных сегментах, таких как складская недвижимость, заметен повышенный спрос. Да и сам по себе рост мировых фондовых индексов напрямую связан с состоянием рынка недвижимости в США. Другими словами, позитивные факторы для роста REIT все же преобладают.
Желаю удачных инвестиций!
Будьте в курсе важных рыночных событий 👉 Telegram КАПИТАЛЬНОЙ ШКОЛЫ
Читайте также ТОП-5 статей канала:
Не забывайте подписываться на ленту! Всегда свежие новости!
Instagram автора ✔
На своем сайте помогу начать инвестировать: www.dsemenchenko.ru
Благодарен за каждый "👍". Так я буду понимать, что пишу для Вас не зря!
