Нынешней весной российская экономика испытала сразу несколько потрясений: резко обвалилась цена на нефть, потянув за собой и российскую валюту, а пандемия коронавируса добавила негатива в повестку дня. Эти события серьезно повлияли на рынок недвижимости.
LegenDaily публикует блиц: несколько экспертов высказались по актуальным вопросам, связанным с рынком первичного жилья в кризис.
- Первый вопрос: каковы особенности спроса на жилье в новостройках в последнее время?
- Второй вопрос: что можете сказать о динамике цен?
- Третий вопрос: каковы ваши прогнозы о развитии рынка?
Сергей Паламарчук, директор по аналитике ЦИАН
1. В начале марта произошла девальвация рубля на 20%, что повлияло на спрос: люди боялись повышения ключевой ставки Центробанка, за которой вырастут и ставки по ипотечным кредитам (к счастью, этого не произошло), и спешили зафиксировать кредиты по старым ставкам. Поэтому спрос на покупку жилья в марте вырос на 7% по сравнению с мартом 2019 года.
Но после введения режима самоизоляции спрос на первичном рынке упал на 20%. Он не сошел на нет, потому что застройщики продолжают работать, проводят сделки онлайн. Но падение все же существенное, в результате в первом квартале в Москве, например, спрос сократился на 19% против уровня того же периода 2019 года.
2. Несмотря на кризис, около 70% крупнейших застройщиков в период самоизоляции повысили цены — в среднем на 2%. Спрос и предложение не влияют на цены в моменте, застройщики реагируют на это с неким временным лагом. Безусловно, если доходы населения понизятся, то спрос упадет еще сильнее, но пока это не влияет на цены. Хотя некоторые девелоперы увеличили и дисконты.
Объем предложения новостроек с начала года сократился на 10%, а в годовом выражении — на 23%. Но кризис здесь ни при чем, дело в переходе на проектное финансирование, из-за которого в 2018-2019 годах было выведено на рынок очень много проектов. Число новых проектов снизилось, так как сложнее стало защитить проект, получить на него деньги от банка. Но дефицита предложения нет.
3. В ближайшей перспективе будет активнее развиваться онлайн-продажи, следовательно, 3D-туры для показа квартир. Банки будут все больше кредитов одобрять онлайн. Будут устраняться имеющиеся технические и законодательные проблемы, мешающие полноценно развивать онлайн-продажи. Например, сейчас не работают многие МФЦ, нотариат проходит только с личным присутствием клиента.
Отдаленное будущее прогнозировать очень сложно, так как это зависит от того, как будет развиваться ситуация с пандемией. Если посмотреть на рынок Китая, который уже снял карантин, то там спрос более-менее восстановился через 10 недель после пика эпидемии.
Будет ли у нас так же, никто не скажет.
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу холдинга Legenda Intelligent Development
1. Спрос никуда не делся. Конечно, часть людей из осторожности предпочитают подождать с покупкой, пока появится определенность в ситуации в стране. Но это лишь небольшая отсрочка исполнения своих планов. Был некоторый провал спроса в конце марта — первых числах апреля, но за последние полторы недели их уровень восстановился, и продажи апреля идут в плане.
2. Скидок точно не даем. Политика остается прежней: на определенные типы квартир цены планово повышаются, особенно в проектах высокой степени готовности со сроком сдачи в этом году. По каким-то квартирам делаем интересные условия или комплексные предложения, например, у нас предусмотрена поощрительная скидка на покупку онлайн.
Себестоимость строительства растет за счет материалов и комплектующих, содержащих валютную составляющую, а это почти треть всех стройматериалов. Это и арматура, зависящая от биржевых цен на металл, и качественные импортные отделочные материалы, и окна с импортной фурнитурой, и инженерное оборудование. Также себестоимость материалов зависит от объемов складских запасов и стоимости перевозок, и уже с начала апреля по этим причинам подорожали песок, щебень и цемент. В среднем рост может составить до 10-15%, и это, безусловно, отразится на цене нового жилья.
3. На будущее застройщиков влияет их зависимость от денежного потока (привлечения денег от дольщиков по ДДУ). А также от того, какие объемы продаж им требуются, чтобы держаться на плаву, и от того, насколько качественный и востребованный их продукт.
Те, кому для сохранения жизнеспособности необходим постоянный денежный поток, скорее всего, будут прибегать к скидкам. Но это опасно, так как, продавая ниже уровня экономики проекта, компания (а вместе с ней и ее клиенты) получает риск недостроя.
Павел Лепиш, директор по продажам «Интеко»
1. Есть инвесторы, которые рассматривают любые кризисные периоды как лучшую возможность заработать. Вложения в недвижимость — это и способ сохранения имеющихся сбережений, и возможность заработка. Это чуть ли не единственный понятный инструмент для сохранения сбережений. Трудно представить, что 30-40 млн рублей человек вложит в покупку золотых слитков. Скорее он все-таки купит квадратные метры.
По данным Bloomberg, россияне за полтора месяца 2020 года сняли со своих счетов объем наличных больше, чем за весь 2019 год. Значительную часть этих денег они вложили в недвижимость. И мы видим это по всплеску спроса в марте.
2. Инвестиции в недвижимость — это всегда длинный промежуток времени. То есть не конец 2020 года, а намного дальше. А в долгосрочной перспективе рублевые цены на недвижимость всегда растут. Любой кризис 2008-го, 2014-го это подтверждает.
3. Пережитый в этот кризис опыт заставит людей посмотреть на недвижимость несколько по-другому. Например, мы будем воспринимать наше жилище уже не как буферную зону, куда ты пришел с работы, поспал и опять пошел на работу, а как место, где вам должно быть комфортно провести много времени. Так живут, например, фрилансеры: им важно иметь возможность комфортного пребывания дома в течение длительного времени. И так, я думаю, будет перестраиваться массовое сознание.
Илья Витковский, директор по аналитике и оценке группы «Самолет»
1. В марте из-за повышения спроса на недвижимость большинство застройщиков перевыполнили свои планы по продажам на 20-30%. Но уже в начале апреля мы видим серьезное падение. Например, у нас трафик входящих звонков упал на 50%, а число сделок близится к нулю. Общались с коллегами, у них показатели схожие. Думаю, в апреле выполним примерно 30% плана по продажам.
2. В прошлые кризисы — 2008-го и 2014 годов — рынок был менее регулируемым, чем сейчас, так как теперь большинство застройщиков используют проектное финансирование, счета эскроу. То есть у застройщиков есть определенные обязательства перед банками, а значит, они не готовы снижать цены. Цены даже, возможно, будут расти.
3. Если карантинные ограничения будут отменяться поэтапно к концу мая, то спрос может начать восстанавливаться в конце июня — начале июля. По году общее снижение продаж, думаю, может составить 20-30%.
Большие надежды мы возлагаем на субсидированную государством ипотеку под 6,5%. Именно она должна стать основным драйвером восстановления рынка по окончании карантина.
Что касается форматов жилья, которые будут популярны, то скажу следующее. В последние годы уровень доходов населения падал, в результате повысилась популярность небольших квартир с функциональными планировками, а также квартир так называемых европланировок — с большой кухней-гостиной. Текущий кризис ускорит эту тенденцию. Будет также расти популярность квартир с отделкой.
Не исключено, что из-за сокращения доходов населения и связанного с этим снижения спроса на жилье застройщикам придется снизить класс некоторых своих проектов, чтобы уменьшить стоимость продаваемых квартир.
Александр Галицын, генеральный директор «S.A.Ricci - Жилая недвижимость»
1. Спрос просел. По опыту прошлых лет, девальвация всегда приводила к росту сделок с недвижимостью, так как люди боялись потерять сбережения. Однако сейчас ситуация нестандартная: люди хотят покупать недвижимость, но вынуждены сидеть дома. Кроме того, на девальвацию наложилась пандемия, и не понятно, что будет дальше, будет ли у людей работа, как поведет себя рубль.
2. Поскольку сейчас строительство ведется за счет проектного финансирования, девелоперы могут себе позволить продавать медленнее, чем по схеме долевого строительства. А значит, они продают по максимально возможной цене. Мы видим, что падения цен не происходит. Но застройщики пользуются другими способами привлечения спроса: например, предоставляют более длительные отсрочки платежей, снижают первоначальный взнос.
3. Я думаю, цены падать не будут, так как застройщики завязаны на проектное финансирование. А это предполагает определенную доходность проектов. И банки, как заинтересованные лица, не допустят снижения цен.
Кроме того, в результате девальвации рубля уже начали дорожать импортные материалы и оборудование, так что растет себестоимость строительства — опять же цены при этом падать не могут.
