Процесс оформления земельного участка под строительство - сложный, многоплановый и кропотливый. В решении этого вопроса требуется знание законодательства, опыта взаимодействия с администрациями и другими органами власти, а также проектировщиками и специалистами технических служб, работающих с недвижимостью.
Землеотвод, как юридическая категория
Это комплекс различных работ, которые установлены «Росземкадастром» для определения, установления и закрепления границ земельного участка и документального оформления в земельное дело, без которого невозможно любое строительство от многоэтажек и заводов до ларьков и павильонов. После оформления все данные по земельному участку попадают в базу «Росземкадастра». Компании, занимающиеся этой деятельностью должны лицензироваться, а их сотрудники проходить обязательную аттестацию.
Отдельно нужно рассматривать оформление, так называемых, линейных объектов (линии электропередачи, автомобильные и железные дороги, кабели и другие коммуникации, а также трубопроводы различного вида. Эти объекты имеют большую протяжённость и проходят по различным видам земель в разных муниципальных и региональных образованиях, имеющих разных собственников и правовые режимы.
При оформлении земельных участков под строительство линейных объектов есть ряд нюансов, законодательно фактически нерегулируемых и вызывающих споры, как у потенциальных собственников, так и муниципальных и федеральных властей. Многие юристы предлагают оформлять землю под линейные объекты через понятие сервитута. Частный сервитут оформляется через договор о сервитуте согласно Гражданскому кодексу РФ, а публичный устанавливается законом или другим правовым актом.
Как это происходит
Оформление землеотводов в последние годы осуществлялось пошагово, начиная с решения о строительстве застройщика, заказчика или инвестора, составления ТЭО (технико-экономического обоснования строительства), затем – выбора земельного участка и проведения проектно-изыскательских работ. Дальнейшие шаги, это:
- оформление землеотвода для строительства и дальнейшей эксплуатации объекта,
- оформление землеотвода под коммуникации с межеванием границ участка,
- перевод категории используемых земель,
- установление права собственности с регистрацией нового объекта недвижимости.
Дальше собственник земельного участка должен получить разрешение на строительство и может начинать его осуществлять.
Отдельной историей при оформлении землеотвода является получение акта выбора земельного участка с последующими инженерными и геодезическими изысканиями с дальнейшим составлением, согласованием и утверждением такого важного документа, каким является «Акт выбора земельного участка и трассы», а также схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории. Следующий шаг – получение разрешения на строительство.
Муниципальные земли, которые предлагаются без предварительного согласования для размещения объектов недвижимости, требуется выигрывать на конкурсах и аукционах (ст.38 Земельного кодекса РФ). Отвод земельного участка выполняется местной администрацией. Срок разрешённого использования земли под строительство – 3 года. Стоимость всего процесса оформления землеотвода зависит от сложности объекта, его местоположения и других факторов, главным среди которых будет изменение категории разрешённого использования земли.
Ограничения при оформлении землеотводов
Земельный кодекс РФ содержит статьи, где прописаны ограничения в предоставлении и оформлении земельных участков иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам. Этим категориям нельзя оформить землеотвод в приграничных территориях, определённых Президентом РФ и Законодательством о Государственной границе РФ.
Есть особенности предоставления земельных участков резидентам особых экономических зон(ст.13 Земельного кодекса РФ и ФЗ-116 «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»)и некоторым видам акционерных обществ.
