01.04.2020 был принят и сразу же вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
Статья 19 указанного Закона регулирует отношения по арендным платежам.
С учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных Указами Президента РФ, по обращению арендатора недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, арендодатель обязан в течение 30 дней заключить дополнительное соглашение по отсрочке уплаты арендных платежей.
При этом в законе не указано, каким образом должно быть оформлено обращение. Поэтому рекомендуем обращаться в письменной форме с подтверждением получения арендодателем соответствующего заявления. Однако, если договором может быть предусмотрено, что переписка посредством мессенджеров телефона или электронной почты является надлежащим уведомлением.
Отсрочка предоставляется до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Отсрочка предоставляется всем организациям и ИП из наиболее пострадавших отраслей экономики. При этом перечень наиболее пострадавших отраслей предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434. Это деятельность связанная с авиаперевозками (ОКВЭД: 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.21.21, 52.23.1), культурно-развлекательными областями (ОКВЭД: 90), физкультурно-оздоровительная деятельность (ОКВЭД: 93, 96.04, 86.90.4), деятельность туристских организаций (ОКВЭД: 79), гостиничным бизнесом (ОКВЭД: 55), общественным питанием (ОКВЭД: 56), деятельность организаций дополнительного образования (ОКВЭД: 85.41, 88.91), деятельность по организации выставок и конференций (ОКВЭД: 82.3), деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) (ОКВЭД: 95, 96.01, 96.02).
При этом сумма отсрочки зависит от момента прекращения режима повышенной готовности или ЧС. Арендуемое имущество может быть всех форм собственности, в т.ч. и частная. Исключение – жилые помещения. Договор аренды должен быть заключен до вверения режима повышенной готовности или ЧС (далее - РПГЧС).
Общий период отсрочки – с момента введения РПГЧС до 01 октября 2020 года. При этом в период РПГЧС арендатор не платит арендную плату за исключением коммунальных платежей (если эти платежи не включены в арендную плату и арендодатель не был от них освобожден). В период со дня окончания РПГЧС до 1 октября 2020 года. Арендатор оплачивает 50% арендной платы.
Вопрос о погашении задолженности должен быть урегулирован дополнительным соглашением к договору аренды.
Обязательные требования:
- начало уплаты задолженности - не ранее 1 января 2021 года;
- периодичность уплаты - равными платежами не чаще одного раза в месяц;
- размер одного платежа - не более половины месячной платы по договору аренды.
Таким образом, с 1 января 2021 года к обязательным арендным платежам прибавляется задолженность, предоставленная в период введения РПГЧС до 01 октября 2020 года.
В случае расторжения договора аренды, обязательства продолжаются.
При этом необходима регистрация дополнительного соглашения. Считаем необходимым уточнять в Росреестре о мерах ускоренной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор в ГК РФ не содержится. Так как вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в ГК РФ не урегулирован, необходимо исходить из следующего.
Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом).
Таким образом, и дополнительное соглашение о внесении изменений в договор считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки.
Кроме того, дополнительное соглашение тоже является правоустанавливающим документом. Поэтому при оформлении такого соглашения вступает в силу требование ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Сведения о размере арендной платы (цене сделки) вносятся в запись о сделке - государственной регистрации договора аренды (п. п. 95, 97 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).
Также следует отметить, что на основании п.3 ст.19 указанного выше Закона, Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»(в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении РПГЧС на территории субъекта Российской Федерации
Меры поддержки для арендодателей.
Арендодатели, предоставившие отсрочку уплаты арендных платежей получат поддержку в части уплаты налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю, на которой находится объект недвижимости.
Поддержка оказывается на период действия отсрочки.
Также субъекты малого и среднего предпринимательства могут быть освобождены от уплаты арендных платежей по договорам аренды федерального имущества за апрель - июнь 2020 г. Для этого необходимо соблюдение следующих условий:
- в договоре аренды должна быть указана такая цель использования имущества, которая направлена на осуществление вида деятельности из установленного перечня;
- арендатор должен обратиться в Росимущество для заключения допсоглашения к договору аренды и документально подтвердить факт использования имущества для соответствующего вида деятельности.
Аналогичные меры рекомендовано реализовать регионам и муниципалитетам.
Документы: Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439; Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р
по вопросам обращаться на адрес электронной почты: kotova@mosls.ru
