💣Как застройщики/агентства вводят в заблуждение покупателей строящейся арендной недвижимости при расчете доходности.

💣Как застройщики/агентства вводят в заблуждение покупателей строящейся арендной недвижимости.

⠀

На днях наткнулся на видео, где один известный видеблогер из области недвижимости считал доходность от покупки апартаментов с последующей сдачей их в аренду управляющей компанией. В интервью, которое он брал у одного бравого сотрудника, тот рассказал, что если вложить 5.000.000 в строящийся объект с отделкой и подождать 1,5 года, то доходность будет 12% годовых! Целых 12%, а теперь к расчетам:

⠀

📎Управляющая компания застройщика заключает договор с собственником о сдаче в аренду его лота (апартов) с гарантированными ежемесячными выплатами в размере 50.000р. И опытный блогер: "О, чудо! Вот, как просто - вложиться и зарабатывать на сдаче в аренду и ещё и без собственного участия с доходностью 12% годовых!!"

⠀

И тут я делаю #рукалицо � Это ещё для дилетанта простительно, но для человека, называющего себя специалистом - мрачная история🥴

⠀

В чем собственно суть, спросите Вы. А вот в чем:

Во первых, ожидание в течение 1,5 лет демонстрирует нам, что мы инвестируем, в первую очередь, в стройку, которая только потом станет арендной недвижимостью. А почему бы не купить тогда сразу достроенную? А потому, что дорого. Покупателя ориентируют на то, что он купит лот дешевле и заработает на строительстве. ❗И только через полтора года он сдаст в аренду объект, но его рыночная цена будет уже не 5.000.000 обещанных миллионов, а 6.600.000, как у уже сданных в соседнем корпусе. То есть, в первую очередь покупатель, который хотел доходности от сдачи в аренду, заработал на стройке.

⠀

Ну допустим, а что дальше? У вас встаёт выбор - продать этот объект и получить на руки 6.600.000 или сдать его за 50.000р/мес. Получается, что доходность у вас должна теперь расчитываться от суммы, которую вы можете получить от продажи, и по сути уже имеете, так как заработали на стройке. И теперь 50.000р в месяц превращаются уже в 9% годовых😆

⠀

9% годовых тоже не плохо, скажете Вы. И вот Вам вишенка на тортике! Отделка то у Вас есть, а мебель? И не просто мебель, а должна быть такая же мебель, как во всех остальных лотах в этом комплексе. Управляющая компания ведь сдает посуточно и управляет 500/1000 лотами в комплексе. И рекламирует она обстановку и ремонт не каждого отдельно, а всех сразу, значит и обстановка и фото на всех ресурсах должны быть одинаковыми/типовыми для всего комплекса. И износостойкость Вашей мебели должена быть на уровне, ведь управляющей компании самостоятельно отвечать за обслуживание поломок, Вы то хотите только денежки каждый месяц получать🤑 И теперь застройщик Вам говорит: "а купи у меня ещё мебелировку, чтобы УК с тобой договор заключила". И мебелировку только за наличные, без ипотек и подобного стоимостью ещё от 500.000р в зависимости от площади Вашего лота. И доходность уже считаем не от 6.600.000р, а от 7.100.000р. и теперь это 8,4% годовых⬇️

⠀

Вот так мы с 12% обещанных застройщиком/агентом приехали к 8,4%. По сути основной свой заработок Вы получили на стройке, только преподнесли Вам это абсолютно по-другому, а Вы поверили😫

⠀

Отсюда мораль: доверяй, но проверяй! Точнее, пересчитывай😉