23 октября 2019 г. · Сосенское, Москва ·
Буквально на днях я встречался с Ильхом Исмаилов, который неожиданно достал мою нетленку «Как инвестировать в недвижимость» (Альпина Бизнесбукс, 2005 год, доступно для скачивания тут http://investor.bz/kniga.html) и попросил оставить автограф. Автограф я с удовольствием оставил и написал ещё две строчки от себя, а сам задумался над тем, что эта книга, описывающая спекулятивные инвестиции в жилую недвижимость, сейчас абсолютно несвоевременна. Ведь если спросить её автора, т.е. меня, стоит ли вкладывать деньги в новостройки в надежде на рост их стоимости, то я бы скорее попытался отговорить от подобных инвестиций. На это есть несколько причин.
1️⃣ Эскроу-реальность. Все новые проекты, находящиеся на старте продаж, должны продаваться с помощью механизма эскроу. Причем не только многоквартирные дома, но и комплексы апартаментов. А механизм эскроу это защитный механизм для всех покупателей, в том числе для инвесторов. На рекламных плакатах ГК МИЦ так и написано: «100% гарантия». Насчёт 100%, конечно, нужно делить, но в целом справедливо. Риски покупок новостроек в связи с введением эскроу существенно снизились. К сожалению, элементарные законы инвестиций говорят однозначно - там где нет риска, нет и доходности. Как известно, есть прямая зависимость между этими двумя параметрами. Чем больше риск инвестиций, тем должна быть больше доходность. Девелоперский проект в африканском Йемене, например, должен иметь доходность не менее 100% IRR, потому что риски такого проекта, если оценить их в процентах тоже будут приближаться к 100%.
Так вот в России риски инвестирования в новостройки сильно снизились, значит упадет и доходность.
2️⃣ Наличие данных. В 2005 году не было никаких аналитических инструментов, позволявших девелоперам заниматься ценообразованием и прогнозированием продаж. В лучшем случае заказывали отчёт в IRN и советовались с риэлторами, но всё равно ставили стартовые цены наугад. Небольшой пример из октября 2019 года. Из всего объема новых московских проектов, выход которых должен состоятся в ближайшее время в качестве наиболее инвестиционно привлекательных я бы выделил три апартаментных комплекса:
☑️ «Хорошевская» от МИЦ
☑️ «Level Донской» от Level Group
☑️ «Донской Квартал» от Страна Девелопмент.
Инвестиционно привлекательными старты продаж этих объектов делают не только их технические характеристики (небольшие, точечные проекты в неплохих локациях), но прежде всего ожидания того, что стоимость метра в этих проектах составит около 190 т.р. ( +/- 10 т.р./м2, типа недорого). Но оправданы ли эти ожидания? Если раньше низкая цена на старте нужна была застройщику для того, чтобы собрать денег на будущую стройку и немного «обкэшиться», то сейчас средства на строительство выдает банк в виде проектного финансирования и опускать цены до инвестиционного уровня уже не так уж и нужно, ведь физически деньги будут отданы девелоперу банком только после окончания строительства.
На мой взгляд инвесторам может повезти только со «Страной Девелопмент», а вот МИЦ и Level инвесторов скорее всего разочарует, потому что демпинговать им незачем. У обеих компаний обширный опыт работы с апартаментами, «Барбарис» и «Ландыши» у одной и «Павелецкая» с «Амурской» у другой. Неужели маркетологи МИЦ и Level настолько плохи, что будут продавать по схеме эскроу на старте «недорого», просто чтобы зачем-то непонятно зачем собрать инвесторов? Ну совсем не верится, учитывая тот факт, что, повторяюсь, у этих компаний есть свой уникальный опыт в сегменте апартаментов, а дополнительно они имеют аналитику от BNmap.pro, Dataflat и «Пульс Продаж Новостроек», чтобы посмотреть что происходит в локации / схожих локациях, понять тренды, сделать свои выводы, и определить цену правильно, не продешевить.
А вот у «Страны» ситуация с моей колокольни выглядит иначе: опыта девелопмента вне Тюмени нет, бренд в Москве совершенно неизвестный, продавать будут скорее всего не без помощи брокеров типа Colliers или S.A. Ricci, поэтому по наущению брокеров же и для успокоения души девелопер может поставить относительно низкую цену, но и то, максимум на месяц, ибо потом, поняв спрос, лавку очевидно прикроют.
3️⃣ Экономика. Ну а экономика России растет на один процент в год, правда есть некоторые сомнения, что она растет вообще, даже на это, находящееся в пределах статистической погрешности значение. В 2005-м году рынок недвижимости бурно рос вместе с экономикой и ценами на нефть. Сейчас в стране стагнация. Лично я не считаю, что спекулятивные инвестиции в новостройки для физических лиц оправданы на фоне экономической ситуации. Продавать недвижимость в целом становится сложнее, у потенциальных покупателей все меньше живых денег, а доля ипотеки становится всё больше во всех сегментах рынка. Перспективы некоторого снижения ликвидности рынка жилья в Москве исключать также не стоит, а ведь для инвестора важен выход из его маленького спекулятивного проектика.
Итого, шанс удачно инвестировать в новостройку на старте продаж сейчас минимален, потому что у девелоперов просто нет потребности в деньгах инвесторов. И в дальнейшем не будет. Экономика страны, в которой осуществляются инвестиции, слабая и это может оказывать негативное влияние на рынок жилья.
🔻 В общем, если бы я сегодня писал книгу об инвестициях в недвижимость, я бы НЕ рекомендовал спекуляции с новостройками, особенно индивидуальным инвесторам, физическим лицам. Ведь есть и другие варианты вложения денег.
🔥 Не согласны со мной и моими выводами? Напишите почему!🧐
