Под конец года принято подводить итоги. 2019-й был непростым, но и не самым трудным для рынка российского недвижимости. Главное событие, такое ожидаемое и пугающее своей непредсказуемостью, – отказ от прежней схемы долевки и переход на проектное финансирование. Безусловно, оно повлияло на все процессы, происходящие в данной отрасли.
7 основных тенденций 2019 года:
1. Рост цен и внимательное отношение к ценообразованию.
То, что цены в принципе растут, никого не удивляет. Это явление привычное. А вот то, что они растут медленно, стало приятной неожиданностью. Из-за перехода с 1 июля 2019 года на работу по эскроу-счетам, эксперты делали прогноз на резкое удорожание недвижимости. В реальности в 2019 году средняя стоимость «квадрата» в Петербурге увеличилась не более чем на 10-15% – в зависимости от сегмента рынка.
Зато довольно серьезно изменилось отношение застройщиков к ценообразованию.
Если раньше можно было позволить себе закладывать внушительную маржу и не бояться провала, то теперь такие фокусы не удаются. Если промахнуться и запросить слишком много – квартиры просто никто не станет брать. Всевозможные акции, скидки и бонусы в виде приятных подарков на покупателя уже не действуют так, как раньше. Поэтому завоевывать его приходится сразу – при помощи продуманных качественных проектов и адекватных цен.
2. Снижение ипотечных ставок.
Цены в России растут, а средний уровень зарплат, увы, нет. Покупательская способность из года в год уменьшается. Поэтому большинство россиян не может позволить себе жилье без оформления ипотеки.
На этом фоне важно, что ЦБ РФ в 2019 году несколько раз снижал ключевую ставку, и сейчас она составляет 6,25%. Из-за этого банки тоже снижали ипотечные ставки, и теперь они в среднем достигают 8%, а по спецпрограммам – 4,5%.
3. Появление крохотных квартир.
В 2019 году рынок взорвался сообщением про 11-метровые квартиры в Москве, которые была выведены в продажу по ценам от 2,7 млн рублей. На полном серьезе!
Застройщик не постеснялся предлагать своим покупателям такую «малышку», несмотря на то, что существует строгий регламент: на 1 человека должно приходиться не менее 18 метров. Но это касается соцжилья для бюджетников. Коммерческая же сфера ничем не ограничена. Можно строить и продавать всё, что угодно.
В Петербурге и Ленобласти таких метражей пока нет. По данным Новострой-СПб, самая маленькая квартира, которая сейчас есть в продаже, – студия 16,9 метров за 780,5 тыс. рублей (ЖК «Верево-Сити» в Гатчинском районе, цена актуальна на 30 декабря 2019 г.).
Вряд ли «живопырки» станут общим трендом: они не подходят для семейных покупателей. Там и одному-то не развернуться как следует, гостей не принять. Так что подобная площадь может подойти лишь самым нетребовательным жильцам. Или подпольным предпринимателям, которые могут оборудовать там, к примеру, нелегальный бордель. Но и тут дело просто так не провернуть: бдительные соседи наверняка не дадут бизнесу расцвести. Так что будущего у 11-12-тиметровых квартир, скорее всего, нет.
4. Больше высоток.
В Ленобласти ввели ограничение по высоте жилых домов. Теперь можно строить не больше 12 этажей (и теперь эксперты говорят, что застройщики уходит из региона, так как не видят возможности заработать).
А по Петербургу и Москве, напротив, совсем недавно обсуждалась возможность отмены всех ограничений. Вроде как земля дорогая, свободных пятен под застройку мало (особенно в центре города), поэтому строить дома меньше 30-40 этажей смысла просто нет.
За последние годы этажность проектов массового сегмента и так все время растет. 23-25 этажей – вот привычная планка. Из-за этого Петербург оброс «человейниками», которым не хватает парковок, дворов, детских садов, школ, нормальных магазинов, поликлиник. Куда же еще выше?!..
5. Активное включение цифровых технологий во все процессы.
2019 год ознаменовался тем, что digital marketing стал активно внедряться в строительную сферу, упрощая для клиента покупку квартиры и последующую жизнь в ней.
Девелоперы создают онлайн-сервисы для дистанционного знакомства с ЖК и дальнейшего бронирования квартир в них, осуществляют круглосуточную трансляцию со стройплощадок, придумывают эксклюзивные «фишки» – вроде чата знакомств для жильцов одного ЖК и возможности оплачивать счета, не выходя из дома.
Банки тоже не отстают: можно получить подробную консультацию онлайн и даже оформить ипотеку через сайт. Словом, цифровая эпоха наступила окончательно и бесповоротно.
6. Возвращение инвесторов.
Эксперты отметили рост инвестиционных сделок в 2019 году. Это напрямую связано с первым пунктом: внимательным отношением девелоперов к ценообразованию.
На «котловане» цены предлагаются приемлемые (насколько это вообще возможно, когда речь идет о сделке в несколько миллионов), а ближе к окончанию строительства стоимость квартиры может возрасти на 30-40%.
Все просто: на завершающей стадии в том, что дом будет достроен, сомнений нет, а «товара» практически не осталось. По крайней мере, студий и однушек не найти. Вот и остается – искать собственника и брать у него жилье по договору уступки прав требования.
7. Снижение активности игроков рынка.
Ну и еще одна яркая тенденция 2019 года – застройщики выводят на рынок существенно меньше новых проектов. Да и те на 70% относятся к новым очередям уже реализующихся ЖК.
Теперь брать любой земельный участок и строить там хотя бы что-то – слишком рискованно. Клиенты стали требовательны, и неликвидные проекты попросту не будут раскупаться. Поэтому застройщики внимательно анализируют и просчитывают экономику каждого проекта.
Да и банки не станут кредитовать что попало, им тоже важно увидеть высокую маржинальность и быть уверенными, что новостройка будет успешно продаваться.
Читайте также: Жилая недвижимость-2020: чем порадуют новые законы (а чем расстроят)
