По итогам 2019 года рано делать выводы о влиянии проектного финансирования на рынок недвижимости. Часть застройщиков работает пока что по старым правилам, еще часть пытается приспособиться к новым. Неизменным остается низкий уровень доходов населения —именно он будет во многом определять рынок новостроек в 2020 году.
Генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков специально для Новострой-М проанализировал 2019 год и рассказал, чего ждать от следующего.
Ключевые события 2019 года
- Главное событие года, которое оказало влияние на строительную отрасль, — ввод новой системы финансирования новостроек.
- Снижение ключевой ставки Центробанка во второй половине года. Это привело к снижению ставки по ипотечным кредитам.
- Отсутствие фактического роста доходов населения уже 6-й год подряд. У людей всё меньше денег на руках, и убедить их на дорогие покупки можно лишь с помощью скидок или недорогих кредитов.
- Фактор, актуальный для рынка новостроек Московского региона, — развитие транспортной доступности. Это и открытие новых станций метро, и запуск первых двух МЦД.
Про цены
Цены выросли. В Москве средняя цена за 1 кв. м увеличилась на 5% и составляет почти 250 тыс. рублей. Рост цен произошел не потому что с проектным финансированием деньги для девелоперов подорожали, а по причине ожидания перехода на эскроу.
При переходе на эскроу снижается экономическая эффективность проектов, иногда даже падает ниже допустимых значений. Поэтому в первой половине года в ожидании повышения цен на новостройки вырос спрос.
Про спрос
В первой половине года покупатели стали быстрее заключать сделки, даже если планировали купить квартиру, например, через полгода или год. Повышенный спрос отразился на ценах.
Девелоперы оказались перед выбором: или быстро продать всё по «низким» ценам, или попробовать заработать больше, продавая привычными темпами. Большинство выбрали второй вариант.
После 1 июля оказалось, что большинство непроданных квартир переведены на дочерние компании девелоперов. Это позволило многим проектам не переходить на эскроу.
Спрос «вымылся» за счет клиентов, которые купили жилье в первой половине года. Те, кто купить не успели, поняли, что ажиотаж и спешка в связи с эскроу спали, и можно уже не торопиться.
В результате в ноябре 2019-го в Москве было зарегистрировано на треть меньше ДДУ, чем в ноябре 2018-го, а среднемесячное количество сделок за июль-ноябрь 2019-го аналогично значениям первой половины 2018 года — около 5,6 тыс. сделок в месяц.
По отдельным проектам картина неоднозначная. Открытие 4 станций метро в Новой Москве привело к тому, что цены на новостройки выросли больше, чем в «старой» Москве. Запуск МЦД повлек за собой рост цен в области — в проектах рядом со станциями цены за год выросли в среднем на 15% (средний рост по всем новостройкам Подмосковья — 8,5%).
Про ипотеку
В среднем за июль-ноябрь в Москве совершалось 7,4 тыс. ипотечных сделок, за этот же период прошлого года — 8,7 тыс. Здесь понятно — ставки в этом году были выше.
Но даже резкое снижение ставок к значительному росту ипотечных сделок не привело. Почему?
- Ажиотажный спрос первой половины года привел к тому, что во второй половине года сделок стало меньше, в том числе и ипотечных. Доля ипотеки в новостройках снизилась с 65 до 50%.
- Денег у населения больше не стало, даже более доступная ипотека для многих — роскошь.
- Резкое снижение ипотечной ставки привело к тому, что покупатели ждут ее дальнейшего снижения и не бегут покупать квартиры.
Про перспективы
Объем предложения сократится. Большинство проектов, реализуемых по старым правилам, в 2020 году будут завершены, а вывод новых проектов существенно замедлится.
Сокращение предложения при условии сохранения спроса приводит к росту цен. Но поскольку доходы у людей не растут, то о сохранении спроса говорить не приходится.
То есть можно ожидать, что средняя цена московских новостроек перестанет расти. Однако для отдельных проектов ситуация обратная — с улучшением транспортной доступности они будут дорожать.
Также для некоторых проектов фактором роста цен станет повышение стадии строительной готовности.
Чего ждать?
В 2020 году обострится конкуренция между новостройками. Девелоперам придется повышать качество своих проектов и внимательно прислушиваться к аудитории. А покупатель в итоге выиграет.
