Вложение средств в объекты недвижимости позволяет сохранить их в долгосрочной перспективе, а также создать стабильный финансовый поток в пользу владельца объекта. В данном материале мы рассмотрим варианты вложения средств в объекты складской недвижимости, а также плюсы, минусы и окупаемость таких, инвестиционных решений.
Плюсы инвестиций в складскую недвижимость
Вложение средств в создание арендного бизнеса в сфере коммерческой недвижимости это хорошее инвестиционное решение.
Инвестиции в склады имеют следующие плюсы:
- Стабильный спрос на складскую недвижимость в Санкт-Петербурге.
- Возможность залога созданного объекта недвижимости для выгодного кредитования Вашего бизнеса.
- Удачное решение для объема инвестиций от 50 до 500 млн.рублей.
- Относительно быстрый возврат инвестиций — от 7 лет.
Минусы вложений в склады
- Относительно невысокая ликвидность при продаже. Торговые помещения, например, более ликвидны.
- Высокий порог входа. Для создания минимального складского объекта потребуются инвестиции от 50 млн. рублей с учетом приобретения участка, строительства здания и подведения коммуникаций. Впрочем, у нас есть и отдельные проекты, где возможно приобрести склад от 1000 кв.м. с минимальной площадкой от 10 000 000 рублей.
Риски инвестиций в недвижимость
- Риск потери объекта в случае пожара либо рейдерского захвата собственности. Здесь помогает страхование титула и самого объекта.
- Создание/приобретение неинтересного арендаторам объекта: удаленный от городской черты объект, ошибки проектирования (неправильная логистика либо деление помещений)
- Падение спроса на склады, снижение ставок аренды складов. Эти моменты зависят от состояния экономики и от форматов торговли. Сегодня растущая ежегодно на 70% и более онлайн-торговля стимулирует спрос на склады различного формата и масштаба в городской черте и в ближайших пригородах.
Возможности
- Рост стоимости земельного участка ввиду развития города, улучшения транспортной доступности (новые станции метро, дороги).
- Возможность перепрофилирования складов в торговые или сервисные помещения. Смена назначения позволяет порой удвоить арендный доход.
- Рост спроса на склады. Актуальная тема в связи с ростом сегмента e-commerce - электронной торговли. Интернет-магазины нуждаются в складах и распределительных центрах больше, нежели в торговых помещениях, впрочем крупнейшие игроки развивают и торговые сети для улучшения сервиса и доступности для клиентов.
Окупаемость инвестиций в склады
Рассмотрим пример инвестирования в арендный бизнес по сдаче складов. Отметим, что здесь возможен вариант покупки готового арендного бизнеса, либо строительства складского комплекса с нуля. Последний вариант будет более гибким по размеру инвестиции, впрочем, иногда можно очень выгодно приобрести и готовый объект в случае его срочной реализации собственником, или банком-залогодержателем.
Для комфортного маневрирования грузового транспорта на территории коэффициент застройки участка должен быть не более 50%. Таким образом, на участке 1 Га (10000 кв.м.) можно построить до 5000 кв.м.
Лучше разделить склад на 5 секций по 1000 кв.м. - это снизит требования к средствам пожаротушения в помещениях.
Наибольшим спросом пользуются современные склады класса A и B.
Строительство складского комплекса можно вести поэтапно или реализовать в одну очередь. Главное правильно рассчитать силы, чтобы стройка не остановилась из-за нехватки средств. Даже недостроенный объект нужно содержать и охранять, а это существенные расходы. Сдача объекта в аренду без разрешения на ввод в эксплуатацию, хотя и практикуется некоторыми инвесторами, все-таки затруднительна в связи с трудностями для арендатора в плане страхования размещенных на складе грузов, а также риска эксплуатации объекта с точки зрения безопасности труда.
полный материал читайте на нашем сайте: spb4rent.com