Все рассматривают недвижимость как антикризисный актив, то есть в случае чего её можно сдавать в аренду и, поскольку это труднореализуемый актив, можно всё промотать или потерять, а недвижимость останется.
Вот что меня смущает в этих доводах: одна моя коллега как-то рассказывала о том, как в конце 90-х они бросали свои квартиры и уезжали из Казахстана. Продавать эти квартиры было некому, не было спроса и жить там дальше было не на что.
С другой стороны, у нас имеется пример Китая, где есть 60 млн. нововозведенных квартир распределены между 15 городами-призраками. То есть, это реальные примеры, когда рыночная стоимость недвижимости падает до нуля из-за экономических факторов. И эти ситуации не про какой-то там Детройт, они приближены к нашим российским условиям.
Давайте, рассмотрим экономические факторы в России. Я даже не буду обсуждать сейчас избитую тему бедности и падения реальных доходов населения. Просто некоторая статистика, с момента девальвации рубля и введения санкций денежная масса (иными словами, деньги для обслуживания товарооборота внутри страны) в России растёт со скоростью 10% в год, а экономический рост за этот год будет составлять 1,5%. То есть деньги, которые печатает государство для обслуживания товарооборота потребляются где-то в другом месте. А это волшебное место – мегапроекты, включая поддержку строительной отрасли и стимулирование ипотеки. На ближайшие годы у нас планируется нулевой экономический рост и снижение цен на нефть. То есть перспектив для улучшения деловой активности нет, а это значит, что и органического спроса на недвижимость, основанного на рыночных факторах, не будет. В лайт варианте мы, за счёт ручного управления, идём по стопам Китая, с его 15 городами-призраками.
А сейчас немного истории российских кризисов. В момент кризиса 1998 года цены на жильё обвалились за 3-6 месяцев. Дополнительно скажу, что кризис 1998 года начался не в августе 1998, как принято считать, а в октябре 1997, когда обвалились азиатские рынки, а за ними уже российский в течение одной торговой сессии. И четверть российских трейдеров тогда увезли с инфарктом в больницу. Лаг между началом кризиса и падением цен на недвижимость составил примерно 1,5 года. То есть, да недвижимость антикризисный актив на горизонте 1,5 года и не забудьте про российское налогообложение.
Если взять кризис 2008 года, то да недвижимость сильно не упала просто начала немного дешеветь, рынок начал стагнировать. А затем девальвация 2014 обесценила её в два раза в долларовом эквиваленте.
В качестве резюме, да, недвижимость может быть антикризисным активом, но где-нибудь в Париже на улице Фош, да простят меня патриоты, то есть на экономически развитых рынках, а не на развивающихся.
Понравилась статья? подписывайся на мой инстаграм @olgamezens
