Если по каким-либо причинам договор купли-продажи недвижимости расторгнут или признан недействительным, у покупателя возникает проблема возврата денег, потраченных на сделку и, если в договоре и в расписке о получении денег указаны разные суммы, то, если у продавца еще есть деньги, возврату подлежит сумма, указанная в нотариально удостоверенном договоре. А можно ли взыскать с продавца сумму, указанную в расписке?
Начнем с того, что, если у продавца нет денег и имущества, которое можно продать, чтобы взыскать требуемую сумму, то размер суммы, указанный в договоре или расписке, не имеет никакого значения – все равно ничего не получите!
Дальнейшее повествование будет иметь ценность только для тех, кто точно знает, что у продавца есть недвижимость или иное имущество, на которое можно будет наложить арест с целью обеспечения исковых требований.
Опять же, вряд ли все эти проблемы возникнут у людей, продающих обычный дом или квартиру, потому что занятие по сравнительно честному отъему у ближнего недвижимости или зарабатывании на этом денег, требуют специальных знаний или опыта, а вот если цена сделки исчисляется миллионами, тогда…
Итак, для чего, чаще всего, в договоре купли-продажи недвижимости указывается заниженная цена сделки? Ответ понятен: для того, чтобы уменьшить суммы налоговых платежей, ведь уклонение от уплаты налогов во всех странах считается делом чести и народной забавой, однако, власти любой страны стараются всячески пресекать эти веселые увлечения его населения.
Чтобы вернуть деньги по сделке, нужно в суде или расторгнуть договор купли-продажи недвижимости или признать его недействительным. Поэтому, если суд расторгнет договор или признает его недействительным, продавец будет обязан вернуть покупателю именно указанную в нем сумму, а расписку, приложенную как доказательство фактической суммы сделки суд проигнорирует.
В этом случае для взыскания с продавца полной суммы сделки, нужно отдельно оформлять на разницу в сумме сделки и суммы, указанной в договоре по продаже недвижимости договор займа, формально не имеющий отношение к продаже недвижимости. Тогда расписка будет подтверждением получения денег и, в случае расторжения или признания договора купли-продажи недвижимости недействительным, эту сумму можно будет взыскать через суд.
Насколько это выгодно, каждый должен считать самостоятельно, ведь для взыскания денег нужно иметь средства на оплату судебных издержек и услуг адвоката, которые могут превысить сумму налога по сделке. По опыту, можно сказать, что заниматься налоговой оптимизацией стоит только тогда, когда речь идет о многомиллионной сделке, а если это обыкновенный дом или квартира, то дешевле будет заплатить налоги, чем влезать во все эти дрязги.
Здесь есть еще и подводные камни. Если это будет отдельный договор займа, то у покупателя появляется возможность взыскать с продавца эту сумму долга, а мы все помним, что не важны обещания, а важны возможности. Чтобы отбить у покупателя желание срубить деньжат по легкому, договор займа должен составляться специалистом, что тоже увеличивает расходы.
В общем, любая проблема решается, вопрос только в цене этого решения и времени исполнения. При этом нужно помнить, что чем проще схема, тем она дешевле в реализации и больше вероятность того, что задуманное получится. Это только в кино хитрые ребята проворачивают многоходовые комбинации, при исполнении которых все участники и случайные люди оказываются точно в нужном месте и в нужное время и делают именно то, что от них требуется.
Исторический пример того, как все может пойти наперекосяк – это покушение на президента Франции де Голля 22.08.1962. Организаторы покушения – офицеры французской армии, воевавшие в Алжире и имеющие богатый опыт в организации засад. Засада была устроена в городе на пересечении длинного прямого шоссе и переулка, предусмотренная плотность огня автоматического оружия не оставляла пассажирам шансов на выживание. Заранее была получена информация, по какому маршруту движется президент. Поскольку заговорщики не могли сидеть открыто с оружием в засаде – их сдали бы жители города, они прятались за грузовиком, а за 100 метров от засады стоял наблюдатель – подполковник Жан Мари Бастьен–Тири, который при приближении автомобилей должен был подать сигнал – помахать заговорщикам газетой, чтобы они успели занять позиции.
Де Голль задержался на совещании, поэтому Жан Мари Бастьен–Тири увидел кортеж президента в 20-17, но, к сожалению, или к счастью, в Париже в этот день темнота наступала в 20-10 и заговорщики просто не увидели, как наблюдатель махал им газетой, а другой способ предупредить стрелков не был предусмотрен.
Когда автомобили, на скорости 110 км/час пролетели мимо засады, стрелки смогли стрелять через какое-то время только вдогонку. Заговорщики выпустили 187 пуль из которых только 14 попали в машину президента, одна застряла в спинке пассажирского кресла, но супруги де Голль и окружение не пострадали, продолжили движение и уехали с места покушения.
Если бы совещание закончилось раньше, если бы был предусмотрен резервный сигнал, в общем, если бы бабушка была дедушкой, Франция имела бы другую историю, а так, из-за стечения обстоятельств заговорщики были казнены.
В нашем случае до казни дело вряд ли дойдет, но просчитать возможные доходы и убытки, в случае если… будет именно тем, что нужно.
04.01.2021.
