В продолжение темы прошлой статьи, хочется разобрать еще несколько ошибок и рисков при инвестировании в недвижимость, которые начинающие и действующие инвесторы совершают.
Когда люди пытаются рассчитать свою экономику, они примерно прикидывают, за сколько бы объект сдавался. При этом не учитывают дополнительные накладные расходы.
Первая возможная статья расходов – транспортные расходы.
Если объект находится далеко от вашего места пребывания либо от управляющей компании, то сразу добавляем транспортные расходы. Если там невысокий спрос, то транспортные расходы будут возрастать существенно.
Вторая возможная статья расходов – это затраты на рекламу.
Рекламный бюджет при долгосрочной и посуточной аренде отличается. На рынке стоимость гостя, стоимость арендатора постоянно увеличивается. Гостей становится меньше, а объектов выходит на рынок больше. Спрос падает, предложение растет.
Инвестиции в недвижимость строятся из большого количества составляющих. Это ставка аренды в сутки, загрузка, переменные расходы на коммуналку, затраты на уборку, на рекламу, затраты на поддержание объекта в хорошем состоянии и на его улучшение. У всего есть амортизация. В долгосрочной и посуточной аренде она может быть примерно сопоставима, вопрос в эффективности управления объектом.
Многие инвесторы рассчитывают, что их объект будет загружен 100% на протяжении всего года. Если мы берем долгосрочную аренду есть вероятность, что один гость у вас будет выезжать каждые 3-4 месяца. Это происходит по причине высокого ценника или если объект не комфортный для проживания: там холодно, не хватает шкафа. Это приводит к более частой ротации арендаторов на объекте. Повышая ротацию, вы повышаете износ, увеличиваете свои транспортные, рекламные расходы пропорционально количеству этих заездов/выездов.
Также частой ошибкой является выбор неправильной планировки объекта, где не учитываются особенности, которые могут возникать на этапе строительства. Есть застройщики, которые делают стены криво, в плане одни размеры, а по факту они могут отличаться. По этой причине вы не можете спланировать качественную планировку.
К выбору планировки надо подойти особенно детально. Без визуального осмотра объекта сложно определить планировку. Обязательно выезжайте на объект и смотрите текущее состояние ремонта. Есть объекты на вторичном рынке, есть объекты с плохим ремонтом, есть в черновой отделке, есть уже с залитыми стяжками и с разводкой электрики и любой из этих нюансов будет влиять на стоимость ремонта.
Когда уже архитектор планирует каждую студию, начинается творческая экспертная работа: куда поставить мебель, шкаф, холодильник и чтобы это все уместилось на небольшой квадратуре, было удобно и эргономично. Главный аспект, чтобы гостям нравилось, они оставляли хорошие отзывы и жили максимально длительный период времени. Это поможет уменьшить ротацию, увеличить срок проживания одного арендатора.
Поговорим о стоимости ремонта на квадратный метр и его влиянии в экономике проекта. В любом городе или районе стоимость ремонта с меблировкой будет примерно сопоставима. Сейчас выходит 22-25 тыс. рублей за кв. метр. Мы в среднем рассчитываем от 30-40 тыс. рублей за кв.метр в зависимости от качества ремонта. За 30 тыс. рублей считается достаточно хороший ремонт под ключ для краткосрочной аренды. Его можно варьировать.
Если само помещение стоит дешево, то доля денег в ремонте будет гораздо больше, а доходность ниже. Если рассмотреть помещение в Москве, где ставка аренды будет выше и стоимость объекта будет выше, то доли вложений в ремонт будет меньше. Таким образом, если вы берете дешевый объект, ваше удорожание в ремонте приводит к сумасшедшим изменениям в доходности. Естественно, что все хотят взять дешевый объект недвижимости и получить хорошую доходность. Есть еще вариант, когда можно приобрести более дорогой объект недвижимости, где весь ремонт рассчитывается на большое количество площади и за счет этого мы получаем хороший объект в ликвидном месте с хорошей доходностью, который не придется потом еще ремонтировать.
Следующая ошибка - люди не планируют выход из проекта. Если вы берете объект дешевый, не очень ликвидный с нехорошим спросом, то будет сложно его продать. Если за первый год объект показывает себя не очень эффективно, вы ищете способ его продать. Вроде нашли покупателя, но у вас появляются дополнительные издержки на продажу, налог при продаже. Проводя часто такие операции, ваша доходность будет съедаться. Продумывайте, как будете выходить из проекта и на каких условиях.
Это были самые основные ошибки при инвестициях в недвижимость способы их решения. Если вы не хотите вникать во все эти вопросы и вам дорого личное время, доверяйте объект управляющей компании. Мы закрываем подобные вопросы, и это вам обойдётся дешевле, чем, если вы будете заниматься самостоятельно. Все сотрудники с опытом работы в отделе развития от 3-х лет, их работа систематизирована и поставлена таким образом, что производительность увеличена на 200% в отличии от рядового поисковика.
