Рынок недвижимости готовится к стагнации
Надо сказать, делает он это самым традиционным образом – через резкий рост спроса. Люди, знающие механику рынка недвижимости, хорошо знают, что следует вслед за этим. Механика процесса хорошо известна, а кому еще не известна, могу отослать сюда. Сегодня о том, как эту механику иллюстрирует то, что происходит на рынке сейчас.
К слову, иллюстрирует наглядно.
Начнем с того, что то состояние рынка недвижимости, которое мы называем грустным словом «стагнация», это, на самом деле, нормальное состояние рынка недвижимости в той экономической реальности, в которой мы находимся. Экономисты говорят, что существуют восходящие и нисходящие экономические циклы. Я – не экономист, и не буду грузить читателя определениями Кондратьевских циклов, или циклов Саймона Кузнеца или даже Клемента Жугляра. Отмечу только то, что отметит любой Капитан Очевидность. Все в этом старом мире циклично, процессы в экономике тоже.
Соответственно, рынок недвижимости испытывает подъем там и тогда, где и когда экономика находится на подъеме. И наоборот. В какой фазе цикла мы находимся здесь и сейчас, думаю, объяснять много не нужно. Всем все хорошо видно. Во всяком случае, если смотреть не в телевизор. Поэтому большая часть жизни рынка это как раз стагнация. Что подтвердит любой работающий риэлтор, знающий о сделках с недвижимостью не из обзоров аналитиков.
Что характерно для такого рынка?
Во-первых, большой срок экспозиции объектов недвижимости. Даже дешевые объекты массового спроса могут продаваться несколько месяцев. Во-вторых – большим разрывом между ценой реальных сделок и цифрами, которые мы видим в базах предлагающихся на рынке квартир, домов и иных объектов.
Именно такой рынок мы наблюдали после оживления спроса в конце 2014-года, который был вызван примерно двукратным падением курса рубля. То есть наблюдали последние пять лет.
Конечно, в течение этих пяти лет были небольшие локальные оживления и локальные провалы, но, если сравнивать с тем, что было в конце 2014 года или в 2005-м, такими величинами, как говорят математики, можно пренебречь.
Что происходило с ценами?
Цены в среднем по больнице не догоняли инфляцию или падали даже в рублях. И, если вы поговорите с риэлторами – разумеется, не такими, которые хотят вам что-то продать - за рюмкой кофе, они в большинстве своем скажут, что такое состояние рынка вполне естественно и находится в полной гармонии с экономическими трендами.
Что происходит сейчас? Точнее с конца лета – начала осени? Сейчас происходит то, что можно назвать корректировкой рынка.
Дело в том, что, как мы уже сегодня отмечали, все циклично, и внутри больших циклов живут циклы поменьше. И даже в преимущественно стагнирующем рынке есть фазы подъема.
Как это работает? Состояние стагнации характерно тем, что в этот период накапливается, так называемый, отложенный спрос. Потенциальные покупатели часто откладывают покупку по причине того, что продающиеся квартиры и дома с рынка не уходят, и к ним все время прибавляются новые. Подчас с более привлекательным ценником. А проценты по вкладам, пусть и не такие, как раньше, капают. Так, зачем спешить?
Такое поведение покупателей формируют две вещи, с одной стороны затоваривание рынка, с другой – так называемый отложенный спрос. И в какой-то момент они должны встретиться и уничтожить друг друга.
Разумеется, корректировка не запускается просто так. Должен быть толчок, и в этот раз таких толчка было целых три.
Первый – период карантина, во время которого спрос только копился и почти никак не мог быть реализован. Продавцы боялись продавать, покупатели не рисковали покупать, ну, и ни тех ни других не выпускали из дома без QR кода.
Второй – повышение курса валют, в которых люди часто копят деньги. Покупательская способность держателей валюты увеличилась, и их деньги вышли на рынок.
Третий – возможно, самый важный – появление государственной поддержки ипотеки и уменьшение процента по ипотечным кредитам. Тут тоже все просто. Чем ниже процент, тем больше людей оказывается в состоянии тянуть бремя ипотеки. Тем больше кредитов, тем больше денег на рынке, тем выше спрос.
А, когда толчок сделан, отложенный спрос начинает уничтожать затоваривание. Но на этом все не заканчивается. Включается то, что риэлторы иногда называют психическим механизмом рынка.
Как она работает, описывалось уже много раз многими людьми.
На самом деле этот «психический» механизм работает всегда, только в период стагнации он подпитывает и воспроизводит стагнацию (если никто не покупает недвижимость, значит недвижимость это неликвид, значит ее покупать глупо), во время коррекции – наоборот, подстегивает спрос. С одной стороны, это механика стаи, с другой стороны – страх, жадность и незнание механики рынка недвижимости.
Что это за механика? Когда потенциальный покупатель, который ждал подходящего варианта для покупки, видит, что лучшие варианты начинают исчезать из списка предлагаемых к продаже, он пугается, что все разберут, и ему придется покупать то, что останется, да еще и без скидок. Нужно успеть! И он покупает тот вариант из оставшихся, который кажется ему лучшим.
Так начинается то, что иногда называют громким словом «ажиотаж». Объекты быстро исчезают с рынка, а новые выставляются уже по более высоким ценам. Но и их покупают. Покупают те, кто видел, как рынок пустеет, и думает, что нужно успеть, поскольку потом будет поздно, потом будет еще дороже.
И продавцы действительно выставляют цены еще выше. И… зависают с этими ценами на рынке, на котором уже не осталось покупателей, готовых такие деньги платить. Тот, кто очень хотел купить и мог это сделать, уже купил. А тот, кто очень хотел, но не мог… тоже купил. Не купили только те, кто не очень хотел, возможно, в силу этого сохранил объективность.
Сейчас мы находимся именно в стадии психического переживания покупателями произошедшей этой осенью коррекции спроса и отчасти цен на недвижимость.
Что делать, как себя вести?
Если вы подумываете что-то продать, не раздумывайте. Участники рынка не будут переживать коррекцию долго. Например, в условиях Москвы, активная фаза коррекции, в которой можно что-то легко продать, это месяца три – четыре. Потом возникает риск зависа, и тут для правильной тактики продажи нужно уже тонкое чувство рынка. Если его нет или просто не повезло – например, вам внесли аванс, но не купили, и вы потеряли время, - возникает реальная перспектива зависа надолго или продажи с большим дисконтом.
Почему? Потому что в текущей экономической ситуации фаза стагнации существенно длиннее фазы корректировки. Последняя, как я уже тут отмечал, длилась чуть больше пяти лет.
Да, будет другая экономическая ситуация – все будет по-другому. Но тут есть один важный нюанс. При подъеме экономики после смены экономического цикла, развивается рынок той недвижимости, которая востребована в новом цикле. Зато на рынке востребованной недвижимости корректировать нужно будет не стагнацию, а развитие. Проблема в том, что, когда это произойдет, в каких локациях и какого вида недвижимость вообще будет тогда востребована, это сейчас, как говорят математики, уравнение с несколькими неизвестными.
А, если подумываете что-то купить?
С одной стороны, вы уже опоздали. Предложение – например, предложение квартирного рынка в Москве и ближайшем подмосковье – уже весьма скупо, а желание продавцов часто неадекватно товару. Впрочем, и ситуации тоже.
С другой стороны – перед вами если не вечность, то, возможно, довольно длинный период времени, в течение которого предложение рынка будет расти, равно как и скидки в цене, на которые продавцы будут согласны. Хотя сами цены, если вы будете судить по цифрам, написанным в базах предложений, если и будут спускаться с текущего уровня, то медленно и неохотно. И уже не в этом году.
Каковы риски такой тактики поведения на рынке?
Если с рисками продваца все понятно - они сейчас только в одном – не успеть в активную фазу скупки, для каких-то локаций, возможно, последнюю – то с рисками покупателя все сложнее.
Цены на активы рынка недвижимости обычно обратно пропорциональны цене денег. Которая при текущей финансовой политике падает. Например, падает ставка рефинансирования, уменьшаются проценты как по вкладам, так и по кредитам, в том числе ипотечным. Если этот процесс продолжится, и ставки по ипотечным кредитам будут падать и дальше, рынок начнет испытывать новое давление спроса, это поддержит и, может быть, подстегнет цены, и в такой ситуации вероятна новая коррекция.
С другой стороны, ситуация может развернуться и в обратную сторону. Сторону гиперинфляции. Деньги начнут стремительно обесцениваться и те несколько миллионов, на которые сегодня можно купить квартиру в той же Москве, буду годиться разве только на один поход в гипермаркет.
И то и другое мы уже «проходили». С рублями. Но, что происходило с рублями, может произойти и с любой другой валютой. Да, может быть, не так масштабно, но может. Поэтому и затягивать решение всяких квартирных вопросов, откладывая их на неопределенный период, тоже не стоит.
Ну, и, кроме того, мир меняется. Меняются города, изменяется ситуация в разных странах. Соответственно у покупателя есть еще один риск – риск купить не то и не там. Но, если вы знаете тенденции рынка недвижимости и понимаете его механику, или, например, подписаны на мой канал, принять верные эффективные решения вам будет существенно проще. Как и воплотить эти решение в жизнь.
А сегодня готовимся встретить грядущую стагнацию вооруженные правильным пониманием происходящего.
