19 ноября
Рефинансирование ипотеки — отличная возможность переоформить займ на выгодных условиях и снизить свою финансовую нагрузку. Однако рассчитывать на заманчивые предложения могут только те, кого новый банк сочтет достойным пополнить ряды своих клиентов. А вот за добросовестных ипотечников, попавших в список «отличников», кредитные организации готовы побороться. Зачем банки «переманивают» друг у друга клиентов, и как можно на этом сэкономить Novostroy.su узнал у экспертов.
Кто из ипотечников может рассчитывать на рефинансирование и любой ли жилищный кредит можно рефинансировать?
Инна Солдатенкова, ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета Банки.ру: Для того, чтобы вы могли рефинансировать свою ипотеку, она должна удовлетворять нескольким условиям:
— с момента ее получения должно пройти не менее 6 месяцев (у некоторых банков встречается требование, что минимальный срок обслуживания текущего кредита должен составлять не менее одного года);
— не должно быть просрочек и непогашенных штрафов (в некоторых банках допускается просрочка до 30 дней, но лучше, чтобы ее не было совсем);
— не должна была проводиться реструктуризация – то есть изменение условий банком по вашей просьбе в связи с уважительными причинами.
Если ваш жилищный кредит удовлетворяет этим критериям – вы можете смело подавать заявку на рефинансирование. Это касается и тех кредитов, по которым уже проводилось перекредитование – повторное рефинансирование банками не запрещается.
Ипотечные ставки сегодня рекордно низкие. Стоит ли ожидать «бум рефинансирования» подобно 2018 году, когда был зафиксирован исторический максимум?
Дмитрий Сысоев, аналитик сервиса Brobank.ru: Бум рефинансирования ожидать все же не приходится. Даже учитывая рекордное снижение ставок по ипотеке. На такой факт будут влиять два основных нюанса. Во-первых, драйвером рекордного уменьшения процента по ипотеке стала программа государственного субсидирования. По ней нет возможности рефинансировать займ. То есть приходится проводить сделку, используя стандартные программы кредитных организаций. В этих случаях ставка все же выше – в среднем находится на уровне 7,5-9% годовых. Что значительно выше, чем в льготном ипотечном кредитовании, где комиссия за пользование заемными средствами не превышает 6,5% годовых.
Во-вторых, получить одобрение на рефинансирование могут только качественные заемщики. К ним относятся только те, у кого достаточный уровень дохода. Их число, в связи с пандемией, стало значительно меньше. Ведь у многих сократился заработок или вообще полностью был утерян. Соответственно, размер клиентской базы, соответствующей требованиям для рефинансирования, не настолько широк, как в случае с 2018 годом.
Насколько сложна сегодня процедура рефинансирования? Чем это обусловлено, и насколько оправданны сложившиеся механизмы?
И.С.: Процедура рефинансирования по сложности не отличается от оформления первичного ипотечного кредита. Так как рефинансирование – всегда новый кредит, нужно быть готовыми к тому, что вам потребуется оформить новый договор страхования и договор оценки залога. Также в новый банк потребуется предоставить все документы по текущему кредиту, недвижимости, ваши документы о залоге. Сложность, с которой можно столкнуться – то, что ваш текущий банк может не дать согласие на рефинансирование (но это редкая практика). Здесь, как и в любом кредите, могут отказать, если у вас большая кредитная нагрузка (отношение всех платежей по кредитам к уровню дохода превышает 50%). С определенными сложностями могут столкнуться и заемщики, которые использовали для досрочного погашения текущего кредита сертификат материнского (семейного) капитала, так как им требуется получить согласие органов опеки на передачу залога в другой банк. Но в настоящее время готовится законопроект, который снимет это ограничение.
Д.С.: Текущая процедура, в сравнении с ее алгоритмом двухлетней давности, практически не изменилась. Фактически единственное изменение – требования к клиентам. Они стали более жесткими. В частности, это касается кредитной истории и уровня платежеспособности. Подобный подход обусловлен кризисом 2020 года. Банки стремятся сократить риски. Поэтому выдают деньги в долг только максимально надежным и прогнозируемым клиентам. Такой подход полностью обоснован – направлен на недопущение критической ситуации с качеством кредитного портфеля.
Евгений Марченко, директор команды E.M.FINANCE: Сама процедура достаточно проста, зачастую банк идет навстречу клиенту. Если даже вы получаете отказ в том банке, в котором открыт кредит, добросовестных плательщиков с удовольствием примет конкурент.
На ваш взгляд, является ли рефинансирование эффективной помощью тем, кто не справляется с ипотечными обязательствами? Какие возможны альтернативные методы?
И.С.: Безусловно, рефинансирование – это хороший способ снизить свою кредитную нагрузку: размер ежемесячных платежей или же общий размер переплаты (в зависимости от выбора заемщиком условий). Но нужно иметь в виду, что рефинансировать ипотечный кредит имеет смысл только если разница в вашей текущей процентной ставке и предлагаемой банком составляет не менее 1 процентного пункта.
Альтернативой для снижения вашей долговой нагрузки на период до полугода могут быть ипотечные каникулы. Вы можете получить отсрочку по платежам или снизить их размер, если удовлетворяете требованиям, указанным в законодательстве. Претендовать на каникулы могут безработные, инвалиды первой и второй группы, лица, находящиеся на больничном более 2 месяцев подряд и т.д. С полным перечнем можно ознакомиться в законе «Об ипотечных каникулах» (от 01.05.2019 г. № 76-ФЗ).
Д.С.: Рефинансирование – это финансовый инструмент управления своими долговыми обязательствами, а не решения проблем с выплатой долга. Применять его в случае с ухудшением материального положения практически бессмысленно. Ни один банк не одобрит заявку на перекредитование, если есть финансовые сложности у клиента. В таких ситуациях стоит использовать недавно внедренные ипотечные и кредитные каникулы. При невозможности их применения необходимо обращаться в банк для реструктуризации долга. То есть изменения договора и графика платежей на индивидуальных условиях.
Е.М.: Рефинансирование необязательно использовать тогда, когда вы уже нуждаетесь в помощи. Даже если вы вполне справляетесь с платежами, снизить нагрузку никогда не будет лишним. Особенно в кризисные периоды.
В чем состоит выгода банков, предлагающих программы рефинансирования? И заинтересованы ли финансовые организации в такой «передаче» ипотечников друг другу?
И.С.: В силу того, что ипотека – продукт долгосрочный, банки всегда заинтересованы в привлечении новых ипотечных заемщиков, так как это позволяет им увеличивать размер ипотечного портфеля, который многие ипотечные организации используют для секьюритизации. В связи с этим банки заинтересованы в развитии программ рефинансирования и улучшении их условий.
Д.С.: Основное преимущество привлечения граждан рефинансировать свой долг – получение качественного и надежного заемщика, которых, естественно, становится все меньше «на улице». Причем здесь интерес только у той структуры, которая получает такого клиента. Уход – негативное явление, так как фиксируется потерей человека с высоким коэффициентом заемщика.
Е.М.: Для банков рефинансирование является своего рода маркетинговым ходом. Способом переманивания хороших клиентов. Несмотря на низкие текущие ставки ипотек, заполучив клиента, появляется возможность продажи дополнительных продуктов.
Дайджест лучших материалов и новостей в сфере недвижимости (Санкт-Петербурга, России и всего мира) на канале
