Обычная для России история: продавец квартиры настойчиво просит покупателя указать в договоре купли-продажи не реальную, а заниженную цену квартиры. Что ж, для него в этом действительно есть определенный резон: любые доходы в РФ облагаются 13%-ным налогом. Чем меньше прибыль, тем меньше надо отдавать денег государству.
Но вот для покупателя такой вариант не особо хорош. Сейчас расскажем, почему.
1. Голый альтруизм не нужен никому, кроме продавца.
Для начала стоит понимать, что законом предусмотрены случаи, когда продавец освобождается от уплаты налога. Для этого он должен быть собственником жилья не менее 3 или 5 лет. Есть даже такой термин – «минимальный срок владения». Он зависит от разных факторов.
В Налоговом кодексе РФ (ст. 217.1) указано, что этот срок составляет 3 года, когда:
- имущество перешло собственнику по наследству или было подарено близким родственником;
- жилье было получено по договору приватизации;
- продаваемое жилье – это единственная жилплощадь собственника (оно считается единственным даже в том случае, если владелец купил себе другое имущество – правда, он должен это сделать не ранее, чем за 90 дней до момента продажи квартиры);
- квартира перешла к собственнику по договору ренты с правом пожизненного проживания.
Во всех остальных случаях минимальный срок владения – 5 лет.
Примечание: минимальный срок владения считается с даты регистрации права собственности, а не с момента покупки квартиры. Исключением является ситуация наследования. В этом случае собственность переходит к новому хозяину с того самого дня, как предыдущий владелец обретет вечный покой.
Кроме того, продавец может уменьшить доход законным путем, без привлечения покупателя.
Для этого существует налоговый вычет, и не один, а целых два:
- фиксированный вычет в размере 1 млн рублей;
- вычет с учетом фактических расходов на покупку квартиры.
Пример: если 1,5 года назад продавец приобрел жилье за 5 миллионов рублей, а продал за его за 6,2 миллиона рублей, то налог будет исчисляться с суммы 1,2 миллиона рублей. Таким образом, он составит 156 тысяч рублей.
Ну и последний аргумент в пользу отказа в занижении стоимости в договоре: продавцу это не особо поможет.
Дело в том, что сегодня НДФЛ платится не с фактической, а с кадастровой стоимости квартиры. Даже если указать в договоре цену продажи, к примеру, 50 тысяч рублей, то налоговая всё равно воспользуется данными кадастровой оценки и исчислит налог с 70% ее стоимости – таков закон.
Так что продавцу в любом случае придется платить налог с некой цифры с шестью нулями.
Читайте также: Продать квартиру без уплаты налога можно будет раньше: новый законопроект
2. Покупатель рискует слишком многим.
От занижения цены квартиры продавец не выигрывает ровным счетом ничего. А вот потерять может очень многое.
- Если сделка в последний момент не состоится или по ней обнаружатся претензии у третьих лиц, в суде будет фигурировать только та сумма, что прописана в договоре. Расписки и прочие «писульки» не имеют юридической силы.
- Покупатель не сможет применить налоговый вычет в полном объеме: он исчисляется исходя из цифры, указанной в договоре купли-продажи. Налоговый вычет по ипотечным процентам, скорее всего, не удастся получить совсем.
- Если у покупателя ипотека, мало какой банк согласится на занижение цены. Либо он вообще откажется связываться с ненадежным клиентом, который явно проворачивает какие-то странные полумошеннические схемы.
- Покупателя ожидают проблемы с субсидиями, если он хочет ими воспользоваться. Материнский капитал, военная ипотека, региональные льготы – всё мимо кассы. Но если их все-таки дадут, то лишь исходя из официальной суммы покупки.
Если обобщить все, что было сказано выше, заниженная стоимость квартиры может сильно навредить покупателю. Так стоит ли вообще рисковать? В данном случае вполне уместно твердое «нет» даже без объяснения причин отказа.
Читайте также: Купили и пожалели: почему большинство россиян недовольны жильем в новостройках
