Материнский капитал потратили на погашение ипотеки за квартиру: теперь родители должны выделить доли детям. Для этого нужно оформить Соглашение об определении долей.
Соглашение чаще всего заказывают у нотариуса, стоимость услуги: от 5000 ₽. Но можно оформить все самостоятельно, тогда нотариусу платить не придется.
Вместе с юристами мы разобрались, как сделать все по закону самому. Если коротко: это сложно и на любом этапе могут отказать.
Если супруги купили квартиру в ипотеку, квартира становится их совместной собственностью. Когда ипотека выплачена, по закону нужно выделить детям доли в квартире. В этом случае собственность меняется с совместной на долевую.
Виды собственности можно совместить. Имущество супругов остается в совместной собственности, а часть недвижимости детей станет долевой.
Чтобы оформить долевую собственность, придется обратиться к нотариусу или составить брачный договор. А вот совместную собственность можно оформить без нотариуса.
Зачем распределяют доли
Часто маткапитал используют для улучшения жилищных условий. При этом по закону родители должны выделить доли детям в жилье, в которое вложили маткапитал.
Если квартиру купили в ипотеку, тогда доли можно выделять с согласия банка — или после того, как ипотеку закрыли, а банк снял обременение. Если квартиру купили не в ипотеку, тогда доли выделяют сразу.
Официально выделенные доли гарантируют, что деньги маткапитала потратили не только на родителей. Для детей это гарантия, что они не останутся без жилья.
Если не выделить доли, прокуратура при плановой проверке может подать в суд и обязать распределить доли. Жилье с невыделенными долями можно продать, но потом опека опротестует сделку и отменит ее через суд. Покупателю вернут деньги, а родителей обяжут вернуть маткапитал.
Зачем нужен нотариус
При выделении долей детям нотариус проверяет правильность расчета или сам делает этот расчет.
Если в семье несколько детей, нотариус контролирует, чтобы каждый ребенок получил равную долю. Еще он проверяет, чтобы размеры долей соответствовали сумме сертификата на маткапитал.
Также нотариус должен проверить подлинность документов. Своей подписью и печатью он подтверждает, что в сделке нет мошенничества: брак не фиктивный, супруги не пытаются обналичить маткапитал или оставить ребенка без жилья.
Супруги должны вместе прийти к нотариусу: этот факт сам по себе подтверждает, что пара делит квартиру добровольно. Сделать все онлайн или прийти одному нельзя. В соглашении нужны «живые» подписи, отсканированные и электронные не подойдут.
Нотариус составляет соглашение, которым одновременно выделяет доли родителей и доли детей.
Нотариально заверенное соглашение сдают в МФЦ. МФЦ направляет документ в Росреестр.
5000-10 000 ₽ в среднем стоит оформить у нотариуса соглашение по распределению долей. К этой сумме добавляют 0.5% от кадастровой стоимости квартиры
Росреестр регистрирует соглашение и делает отметку в едином госреестре недвижимости. В графе о регистрации права на квартиру фразу «совместная собственность» меняют на «долевая собственность» и указывают размеры долей.
Выделить доли можно самостоятельно. Тогда получится сэкономить на услугах нотариуса.
Как выделить доли самостоятельно
В этом случае нужно составить только одно соглашение: о выделении долей детей. Оставшаяся часть квартиры будет в совместной собственности родителей.
Такое соглашение подойдет только в случае, если недвижимость находится в совместной собственности. Если она в долевой — понадобится нотариус, потому что в таком соглашении будут признаки раздела имущества.
По закону нотариус обязан заверять сделки по разделу имущества.
Написать соглашение несложно. Сложно — правильно рассчитать доли.
Рассчитать доли
Чтобы потом не было проблем с законом, нужно правильно рассчитать минимальный размер долей на детей. За исходные данные берут стоимость квартиры и размер материнского капитала.
Допустим, семья купила квартиру за 2 000 000 рублей. Для покупки вложила мат. капитал: 450 000 рублей.
В семье из 4 человек сначала нужно выделить долю каждого в мат. капитале: 450 000/4 = 112 500 руб.
Потом считаем долю в квартире: 112 500/2 000 000 = 1/17. Это минимальная доля каждого в квартире.
Доля двух детей получается 2/17 — или 1/9 на каждого ребенка. Остальная часть останется в совместной собственности супругов.
Часто площадь делят поровну между детьми, чтобы доли были больше. Площадь квартиры берётся как 50 долей. В семье из 4 человек каждому принадлежит 50 м²:4/50 = 12/50. Эту долю получит каждый из двух детей. Но если квартиру решат продать, опека не разрешит сделку, пока в новом жилье размер долей будет меньше, чем выделены изначально.
Что будет, если неправильно выделены доли
Правильность выделения долей контролируют органы опеки, Пенсионный фонд и прокуратура.
Опека не разрешит продать квартиру
Для продажи жилья с детскими долями нужно согласие опеки. Если доли рассчитаны неверно, детям выделили меньше положенного, тогда опека отправит делать распределение заново. Сделка купли-продажи может затянуться на несколько месяцев.
Когда начиналась программа маткапитала, родители часто выделяли доли формально: например, давали детям 1/100 или 1/1000 долей. Суды не знали, что делать, когда рассматривали семейные конфликты: было непонятно, как конвертировать такие доли в жилплощадь.
Ни в одном законе до сих пор прямо не указано, сколько долей выделять детям. Но исходя из судебной практики принято выделять доли не меньше, чем размер материнского капитала
Прокуратура подаст в суд
Пенсионный фонд выборочно запрашивает у Росреестра зарегистрированные соглашения. Если находит нарушения, — отправляет документы в прокуратуру.
Прокуратура подаст судебный иск, где потребует выделить доли правильно.
Если прокуратура посчитает, что родители не по ошибке, а умышленно выделили детям меньшие доли, могут возбудить уголовное дело. Это может произойти даже через несколько лет после использования маткапитала.
Суды по таким делам дают условные сроки или штрафы. Реальный срок можно получить, если помимо мошенничества найдут поддельные документы или другой криминал.
Как составить соглашение самостоятельно
Соглашение об определении долей составляют в свободной форме.
Документ должен включать следующие пункты:
- дату и место оформления;
- данные сторон, включая пол, реквизиты паспорта и адрес;
- реквизиты правоустанавливающих документов: это может быть договор купли-продажи квартиры или дарственная;
- реквизиты выписки из ЕГРН;
- причина распределения долей: рождение детей, использование маткапитала;
- величины долей;
- подписи.
Обязательно должна быть приписка: «стороны заключают соглашение, находясь в здравом уме, ясной памяти и действуют добровольно».
Чтобы соглашение, оформленное без нотариуса, приняли в МФЦ и зарегистрировали в Росреестре, нужно добавить фразу: «Настоящее соглашение не является соглашением о разделе имущества. Доли супругов не выделяются и остаются в совместной собственности».
Сдать документы
В МФЦ нужно подать документы:
- Паспорта супругов и свидетельства о рождении детей.
- Заявление от каждого собственника жилья: от мужа и жены.
- Правоустанавливающие документы на жилье: например, договор купли-продажи.
- Самостоятельно заполненное соглашение об определении долей.
- Квитанцию об уплате госпошлины: это 2000 рублей, поделенные на всех будущих собственников. Если четыре члена семьи, — платят по 500 рублей с каждого. За детей платят родители.
МФЦ обязан переслать документы в Росреестр в течение двух рабочих дней. У Росреестра на рассмотрение есть еще три рабочих дня.
Что делать, если МФЦ отказывается принимать документы
В МФЦ могут потребовать нотариально заверенное соглашение о распределении долей и отказаться принимать документы без визы нотариуса. В таком случае есть несколько вариантов.
1. Записаться на прием к другому специалисту или на другой день.
2. Сослаться на то, что в Росреестре разрешили распределить доли без нотариуса.
3. Объяснить, что специалист МФЦ не будет нести ответственность, если что-то пойдет не так. Решение о том, насколько правильно оформлены документы, принимает сотрудник Росреестра.
Что делать, если Росреестр не хочет регистрировать соглашение
Росреестр неохотно регистрирует оформленные самостоятельно соглашения о распределении долей. Если на суде при семейном конфликте всплывет ошибка, к Росреестру будут вопросы.
Государственные регистраторы могут приостановить регистрацию соглашения. Об этом в МФЦ придет уведомление. Приостановка — это еще не отказ. У супругов есть 3 месяца, чтобы разобраться в ситуации. По письменному заявлению срок можно продлить до полугода.
За это время можно созвониться с регистратором или его начальством и объяснить свою ситуацию. Иногда диалога по телефону хватает, чтобы соглашение все-таки зарегистрировали. Еще можно написать письменную жалобу в вышестоящее подразделение Росреестра — например, в региональное управление.
Если решить вопрос мирно не получается — подают в суд.
По Семейному кодексу совместно нажитое имущество нужно оформлять нотариально.
Но если доли супругов не выделяли, тогда эту норму Семейного кодекса применять нельзя, так как формально раздела имущества нет.
Когда договориться не удалось, в суд не подали, а срок приостановки вышел, из Росреестра придет письменный отказ в регистрации соглашения. Уплаченную госпошлину не возвращают.
Выводы
- При расчете долей нужно выделить детям доли не меньше, чем сумма материнского капитала.
- Чтобы обойтись без нотариуса, выделяют доли только детям.
- Если долю оформляют только детям, остаток будет в общей собственности супругов.
- Если возникли споры в МФЦ и Росреестре, нужно стоять на своем: «Раздела имущества супругов нет, их доли не выделяются».
