📉⛔ -24% на покупке недвижимости. НЕПРАВИЛЬНАЯ инвестиция

Я купил квартиру за 83 552$ - 6 350 000 рублей на дату заключения предварительного договора и актуального на тот момент курса доллара 76₽ за 1$. И я убежден, что инвестировать в недвижимость - категорически невыгодно. Я показывал это живыми цифрами, реальными расчетами много раз.

Так что же я такое творю?

Есть ли в этом хоть какой-то смысл?

Давайте разберем эту тему.

Итак, да, с точки зрения ИНВЕСТИЦИЙ покупка квартиры в России - одно из худших решений. В долларовом выражении цены не растут уже давно. И в рублевом выражении цены все еще ниже пика 2013-2014 года - даже в Москве. А в Кирове ситуация и то более плачевная.

Я взял ипотеку на 6 лет. И не удивлюсь, если в эти 6 лет мы увидим доллар по 100 рублей или даже выше. Цена квартиры вряд ли вырастет, а значит при той же рублевой сумме я получу лишь 63500$ - или на 24% долларов меньше, чем я заплатил.

Ужасная инвестиция!

Но не забывайте: для чего я купил эту квартиру. Об этом было отдельное видео: это не объект инвестиций.

Теперь давайте рассмотрим денежный аспект. Напомню, что я плачу ипотеку в ВТБ за эту квартиру на уровне 84394 рубля в месяц. Плачу в рублях, которые получаю, меняя реальные живые дивиденды - пассивный доход с акций в долларах от первоклассных акций США - на рубли.

Эти долларовые дивиденды платятся регулярно и они растут регулярно. А значит, если рубль будет девальвироваться, я гораздо быстрее и дешевле закрою эту ипотеку досрочно.

Второй важный момент: у меня ЕСТЬ сумма для покрытия всей ипотеки сразу, но она хранится в твердой ликвидной валюте, а не в рублях. Если бы я обменял эти деньги на рубли, чтобы купить квартиру за рубли, я бы зафиксировал убыток. Те же самые 83552$ фактически превратились бы в 63500$. Но не превратятся: доллар останется долларом и через 6 лет. Я убежден в этом.

Третий момент - потенциальная доходность. Да, эти деньги лежат в кэше и дохода в долларах почти не приносят: нулевые ставки этому не способствуют. Но они обладают потенциалом для доходности, если на рынке будет мощное снижение. Я могу вложить их в акции на спаде и на тот же вложенный капитал зафиксировать дивидендную доходность в 5-6-7% в долларах после налогов. Это уже очень близко к реальной имеющейся ипотечной ставке в рублях.

Таким образом, хотя квартира однозначно не принесет должной отдачи в плане доходности инвестиций, то, что я не отдаю за нее имеющуюся валюту, а планирую выплачивать дешевеющими рублями с долларовых дивидендов полностью хеджирует мои риски.

Я как минимум останусь при своих, как максимум - получу много больше, чем имею.

Удачи в инвестициях!

#ипотека #недвижимость #инвестиции #убытки #заработок