Вчера ЦБ в лице Э. Набиуллиной заявил о необходимости своевременного завершения программы субсидированной ипотеки, с целью приведения в баланс спроса и предложения на рынке жилья, в соответствии с реальной динамикой доходов населения. При этом Набиуллина видит перспективы дальнейшего смягчения кредитно-денежной политики ЦБ в виде понижения ключевой ставки.
“Вот, новый поворот, что он нам несёт? - пропасть или взлет?”
В 2019г вступил в действие нацпроект “Жилье и городская среда”. По плану в год должно вводиться не менее 120 млн. м2 жилья. На текущий момент, по словам В.Мутко (ДОМ.РФ) за прошедшие 10 месяцев введено не более 90 млн.жилых м2. Прирост ввода демонстрирует только СПб, Татарстан и Новосибирск в среднем на 20% за год, остальные регионы в жутких аутсайдерах, демонстрирующих обратную тенденцию по данным Росстата. В их числе Москва и МО. Конечно, отпечаток наложила в первую очередь пандемия, но и проявился эффект введенного с 01.07.19г. принципа обязательного проектного финансирования с применением эскроу-счетов.
Более того, 20% застройщиков находятся в преддверии процедуры банкротства, что и так замедляет темпы ввода новых объектов жилого фонда.
Государство, на фоне недополучения доходов в бюджет из нефтегазового сектора экономики, а также и в целях поддержания нацпроекта “Жилье” активно стимулировала строительный сектор. И самый яркий тому пример - ввод субсидированной ипотеки на приобретение новостроек.
Чем по факту спровоцировало небывалый доселе ажиотажный спрос на “лакомые” условия. Не забываем о снижении ставок по депозитам и введении налога на доход по вкладам, что привело к оседанию в кэше гражданского населения, включая и кассы компаний, суммарно на 13 трлн. руб. наличности.
Итог - перевыполнение всех немыслимых планов по выдаче ипотек, вымывание с рынка масштабных объемов новостроя, образовавшийся дефицит ликвидных объектов на вторичном рынке в размере порядка 30% и рост цен на жилье по всем фронтам, составивший в среднем 12% по России.
Государство в растерянности. Нам предлагали “освоить” га дальневосточный, “гонят” в “поля” по 3%-ой ипотеке, но стадный инстинкт и сложившийся стандарт ликвидного жилья, подсознательно удерживает нас в пределах городской черты (даже угроза заражения в погоне за прибылью уходит на второй план).
Власти Москвы махнули рукой и сказали: - Ладно, будем осваивать промзоны в Южном Бутово, - будет вам жилье в городе.
А Правительство и более того - все-таки планирует узаконить апартаменты в статусе жилья (конечно не без ограничений).
Но роста индекса деловой активности по-прежнему нет, недостаточен спрос на продукцию предприятий, увеличение налоговой нагрузки, рост количества компаний банкротов. Всё это ведёт к сокращению штата сотрудников, снижению зарплат, а соответственно и доходов населения, что только увеличивает и так высокую долговую нагрузку (граждане уже имеют невыполненных кредитных обязательств на 20 трлн. руб), толкая банки на ужесточение условий по выдаче кредитов населению.
Вывод или что имеем в сухом остатке - свое положительное действие в рамках оживления рынка недвижимости субсидированная ипотека исчерпала. Снижение ЦБ ключевой ставки сохранит тенденцию снижающихся среднерыночных ставок ипотечного жилищного кредитования, что по-прежнему будет поддерживать рынок недвижимости.
До конца весны 2021г будем наблюдать инерционный спрос на жилую недвижимость, который постепенно будет затухать, переводя рынок в равновесное состояние. Более того, не забываем об увеличении количества принятых АС решений о реализации имущества должников, в основной массе своей представленного объектами недвижимости, появлении новых должников в течении следующего года, а соответственно увеличении объема принудительно реализуемого имущества, что также скажется на рынке недвижимости. Поэтому, уважаемые коллеги-брокеры, не нагоняйте цены на торгах, уничтожая тем самым сам принцип инвестиций в выкуп имущества должников. Принцип “купить ради Купить” - не уместен.
