После старта реновации возник ожидаемый всплеск интереса к «Хрущевкам», люди начали активно скупать квартиры в столичных панельных пятиэтажках, которые попали в программу реновации. Произошло это в надежде получить квартиру в новостройке по цене вторичной панельки, и естественно заработать. Предлагаю рассмотреть на сколько выгодно такое вложение и в чем выигрывают, а в чем теряют переселенцы сносимых домов?
Увеличение цены квартир.
Когда в 2017 году объявили старт реновации стоимость квартир поползла вверх.
Пример – в далеком 2013 году, стоимость однокомнатной квартиры моего друга оценивалась в 4,5 млн. рублей. Дом построен на востоке столицы в глубине спального района. Ремонт в квартире на тот момент был относительно свеж, но повторюсь оценочная стоимость квартиры 4,5 миллиона рублей. И многие квартиры в этом районе стоили примерно также. На текущий момент с квартирой не производились ремонты и прочие манипуляции, рыночная стоимость квартиры 6,5 млн рублей.
На это повлияло несколько факторов:
1. Дом попал в список реновации, причем второй волны.
2. Митинги и выступления по поводу отмены программы реновации – градоначальники пообещали им и отделку, и переселение близ их дома, и равнозначные площади квартир. Таким образом митингующие и протестующие просто на просто набили цену на квартиры.
График реновации.
Только августе 2020 года правительство Москвы опубликовала график перенаселения граждан по программе реновации. До этого момента граждане прибывали в неведении, делать ремонт, или подождать переезда. И естественно оживились и те кто хочет инвестировать.
Сроки расселения и сноса домов по программе реновации Москвы:
1 этап, 2020 – 2024 года, расселят порядка 170.000 жителей из 930 домов.
2 этап, 2025 – 2028 года, расселят порядка 330.000 жителей из 1630 домов.
3 этаж, 2029 – 2032 года, расселят порядка 380.000 жителей из 1800 домов.
4 этап в разработке, идет подготовка документации на расселение 688 домов.
Еще один мой знакомый консультировался со мной не тему покупки квартиры – «развалины», чтобы со временем получить новую квартиру со свежим ремонтом, но мое мнение уже поздно.
Взять за пример квартиру моих клиентов, они советовались со мной что лучше сделать продать квартиру или подождать. Я посоветовал ждать, и не зря! Квартиру, которую они хотели продать – это двухкомнатная квартира, в районе метро Алексеевская, и на тот момент (2014 год.) рыночная стоимость квартиры составляла 7,2 миллиона рублей, на текущий момент она оценивается уже в 11 миллионов! И естественно такую квартиру продавать по меньшей мере будет глупо.
По моему мнению, момент для покупки таких квартир уже упущен. Так как раньше можно было взять такие квартиры за дешево, сейчас это сделать уже невозможно, будет слишком большая переплата. Пятиэтажки уже не так доступны как раньше…
Завышенные ожидания.
Аналитики рынка подчеркивают, большинство собственников квартир в старых «Хрущевках» имеют завышенные ожидания от цены квартир. Квартиры на текущий момент продаются фактически по цене недавно построенных домов, хотя переезд еще только на горизонте. Но причин для это несколько:
1. Стоимость на квартиры «разгоняют» инвесторы. После анонсирования программы спрос среди них резко вырос, после оглашения точных сроков расселения.
2. Позиция собственников переселение первой волны, которые массово продают свою собственность в пятиэтажках. Они пытаются таким образом компенсировать переезд, и получить выгоду от этой квартиры, так как стоимость квадратного метра в таких квартирах выше чем во многих массовых новостройках эконом класса.
Как измерить степень комфорта в домах?
Во много сравнение квартир носит индивидуальный характер. У кого - то в квартире отличный ремонт, и переезжать из такой квартиры будет просто не целесообразно, так как «переселенцы» в новые дома жалуются на плохую отделку и ремонт в квартирах. Следовательно, нужно будет вкладываться, как минимум хороший ремонт будет стоить от 1-1,5 млн. рублей.
Также участились жалобы на плохую звукоизоляцию, особенно часто поступают такие жалобы от тех, кто переехал из блочных и кирпичных домов. Поскольку кирпичные и блочные дома имеют лучшую звуко- и тепло- изоляцию. Об этом писал в статье ранее.
Какие серии домов подлежат сносу:
Кирпичные: I-447, I-511, II-14, II-34, II-28, I-513, I-410, II-01, 1-300, МК-5, ММ1, 1-405.
Блочные: II-05, II-17, 1-527, 1-439Я, 1-442, 1-443, 1-439А, 1-440, 1-510.
Панельные: ГИ, 1-466, 1-507, 1-467, 1605-АМ/5, 1Р-303-2, 1-335, 1-464, II-32.
Об самых неудачных сериях типовых домов писал в этой статье.
Совет для тех кто готов рискнуть.
1. Нужно покупать квартиры на первых этажах. Потому что в новых домах власти обещали сделать коммерческие помещения, пока что нет ни одного дома, где первый этаж жилой, остается верить, что так и будет далее. Все это значит, что собственники квартир у кого они находятся на первом этаже выигрывают, так как их переселят на этаж или даже два этажа выше, а это выгодно с финансовой стороны вопроса. Такая квартиры вырастает в цене на 5-10% от стоимости.
2. Смотрите в какой дом вас переселяют. Если вам повезет, и обмен панельной пятиэтажки произойдет на монолитный дом, а такие сейчас тоже строят по программе реновации. Этот обмен поможет прибавить к стоимости ее около 10%. Плюсы монолитных домов описал в этой статье.
3. Оценивайте риски. Планы градостроителей имеют свойство меняться, а если это произойдет вам придется либо сдавать квартиру, которую вы купили в пятиэтажке, либо жить в ней. А если вы рассчитывали на «быстрые деньги», то возможно придется и продать такую квартиру.
4. Инвестируйте только в те квартиры, которые обещают расселить в ближайшее время. Расписывать этот пункт не буду, дабы не повторять пункт 3. Единственное что скажу, имеет смысл посмотреть в интернете какие дома будут расселить в ближайшее время, на крайний случай, пообщаться с жильцами дома.
Еще интересные статьи моего канала:
Всероссийская реновация
Плюсы и минусы вторички
5 правил в сделках, где участвует мат.капитал
Все про таунхаусы
3 года реновации, итоги
Делитесь своим мнением по поводу статьи в комментариях! Если она вам понравилась, ставьте палец вверх, таким образом вы поддержите меня и мой канал:) И конечно, чтобы следить за новыми статьями, подписывайтесь на мой канал!
