Давайте себе представим (кто нам мешает помечтать!), что продавец совершенно добровольно согласился еще раз сходить к нотариусу, чтобы удостоверить соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости и тут же у нотариуса вернул покупателю полученные от него деньги, не дожидаясь внесения этих изменений в госреестр недвижимого имущества. И вот, опять же в мечтах, покупатель прокручивает новое желание – как бы еще вернуть деньги, уплаченные риелтору за оказанные услуги: пока чисто теоретически, но чем черт не шутит! Возможно ли такое, пусть даже в теории?
Теперь попробуйте сами себе ответить на вопрос: какое отношение к договору купли-продажи недвижимости и к его расторжению/признанию недействительным имеет риелтор?
Прочтите внимательно договор: найдете ли в нем, хотя бы упоминание о риелторе. Конечно же нет, риелтор не является стороной сделки с недвижимостью, поэтому требовать от него что-либо на том основании, что договор расторгнут/признан недействительным – пустая трата времени, денег и нервов.
Читатель, задавший вопрос, вынесенный в заголовок статьи, может возразить: как же так, ведь это именно риелтор порекомендовал мне эту дефективную недвижимость, поэтому он обязан мне вернуть выплаченные ему деньги, потому что из-за него я получил/получила все эти проблемы!
У риелтора найдется масса возражений, которые для краткости можно свести к фразе: «Какие такие деньги? Ничего не знаю и денег не брал!», другими словами, он откажется возвращать покупателю деньги, поэтому придется обращаться в суд.
Однако, если у покупателя нет:
- договора с риелтором об оказании услуг;
- доказательств того, какие услуги фактически были оказаны;
- доказательств передачи денег риелтору,
возникает вопрос: а с чем идти в суд?
На каком основании, с какого перепуга риелтор обязан возвращать деньги?
В статье «Может ли риелтор требовать деньги за незавершенную сделку по объекту недвижимости» разбиралась ситуация, когда риелтору захотелось получить с клиента деньги. Для тех, у кого нет желания ходить по ссылкам, кратко напомню: каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Здесь ситуация будет выглядеть точно также, но зеркально, ведь теперь покупатель что-то хочет от риелтора.
В суде спросят: заключался ли с риелтором договор на оказание услуг или нет? Многие покупатели всячески избегают брать на себя какие-либо обязательства, аргументируя это отсутствием времени. Самая ходовая «отмазка»: «давайте посмотрим недвижимость, а вот если она понравится, тогда и подпишем договор». Самый большой страх у покупателя заключается в том, что если он подпишет договор на оказание услуг, то риелтор лишит его денег, независимо от того, купил он что-то или нет. В общем, в процессе общения, оформление отношений (договора) откладывается, а потом и забывается.
Оформив у нотариуса договор купли-продажи недвижимости, покупатель без какой-либо расписки или квитанции, вручает риелтору его вознаграждение и они, довольные друг другом расстаются.
Хорошо, если с недвижимостью все в порядке и покупателя, прожившего в новом жилье какое-то время, все устраивает, тогда вряд ли кто-то вспомнит об отсутствии договора об оказании услуг и уплаченных риелтору деньгах.
Однако, бывают случаи, когда покупатель, например, обнаруживает скрытые дефекты, наличие которых может быть основанием для расторжения или признания договора купли-продажи недействительным.
В начале статьи мы условились, что у нас идеальный продавец, мгновенно выполняющий все хотелки покупателя: он оформил у нотариуса соглашение о расторжении договора и вернул полученные деньги.
После возврата денег, покупатель, в боевой раскраске, встречается с риелтором и требует вернуть деньги, поскольку, по его мнению, риелтор обещал проверить жилье по многим параметрам, но ничего не сделал.
Более подробно об этом можно прочитать в статье «Как заставить риелтора ответить материально за свои невыполненные обещания».
И вот тут, даже если у нас идеальный риелтор, покупатель попадает в ловушку:
1) если договор, акт выполненных работ и квитанция о приеме денег оформлены и подписаны сторонами должным образом, то риелтор выполнил свои обязательства и нет никаких оснований требовать от него возврата денег;
2) если же договора нет или он есть, но в нем нет обязательств риелтора что-то конкретно делать, нет акта выполненных работ или документа, подтверждающего передачу денег, то мало ли кто кому, чего обещал, устные обещания ничего не стоят, т. е. у покупателя опять нет оснований требовать у риелтора возврата денег.
Отсюда следует совет: перед тем, как отдавать деньги риелтору, даже если нет договора, потребуйте от него расписку, в которой он укажет, за что конкретно он получил деньги, а потом сравните выполненное с его обещаниями, после чего решайте, платить или нет.
13.11.2020.
