До 2014 года я считала, что имеет смысл инвестировать только в коммерческую недвижимость.
И так оно и было. Коммерческая недвижимость показывала очень хорошую доходность. Но сменилась экономическая ситуация, выросли тарифы (а для нежилых помещений они уже тогда были на 20—50% выше, чем для жилых), поменялась налоговая политика, в жизнь собственников недвижимости «зашел» кадастр.
Как следствие, упали доходы от аренды, и перспективы повышения ставок оказались весьма туманны. Наиболее выгодные объекты не стремятся менять своих собственников. На рынке в продаже в основном неликвид, либо переоцененные объекты. Иголку в стоге сена найти, как и прежде, очень трудно.
Тем не менее, в портфеле еще оставались объекты коммерческой недвижимости, но и их я постепенно продавала. Начала со старого фонда. Вырученные с продажи коммерческой недвижимости деньги шли на покупку жилой в том числе для нужд собственной семьи.
Про жилую недвижимость все мы слышали, что её доходность не превышает 4—5%. И по большому счету, такая доходность у вас и получится, если вы не чувствуете тренды, не умеете «видеть» скрытые в недвижимости деньги или не используете стратегии, помогающие получать повышенный доход от недвижимости.
Но глубоко изучив тему и выработав для себя определенные подходы, которые помогали бы мне зарабатывать на ней больше среднестатистических показателей, я постепенно с головой ушла в инвестиции в недвижимость жилую.
Из коммерции у меня остается до сих пор один объект. Но кроме того, что коммерческую недвижимость подкосила внезапно начавшаяся пандемия, которая достаточно больно ударила как по арендодателям, так и по арендаторам. Так еще и "пришла беда" откуда не ждали.
Правильно говорят, беда не приходит одна. Но именно этот факт больше остальных подвел меня к мысли, что из коммерции я выхожу и выставляю на продажу последний объект, не смотря на то что он в относительно свежем фонде, хорошей площади и с удовлетворяющей меня доходностью.
Что же произошло?
Случилось так, что арендатор не выполнил требования пожарников о приведении объекта в надлежащее состояние, соответствующее нормам, правилам и законам, вследствие чего районная прокуратура подала на арендатора иск в суд. Спустя несколько месяцев рассмотрения дела, истцом добавили заодно и меня (практика у них такая), хотя исходя из списка нарушений и договора аренды, все пункты надлежало устранить именно арендатору. До этого момента в суде я выступала исключительно третьим лицом. Собственно в суде и пожарной инспекции с арендатора только все это и спрашивали.
Не смотря на то, что штрафы были наложены на арендатора, для меня это послужило звоночком к тому, что не дай бог, случись какая-нибудь непредвиденная ситуация на объекте коммерческой недвижимости, и не дай бог кто-кто из-за неправомерных действий, либо бездействия арендатора пострадает, то привлекут и меня.
Меня эта перспектива, честно говоря, пугает. Учитывая наличие на иждивении двух несовершеннолетних детей.
Кстати, внесение арендатором изменений в планировку, не согласованное со мной тоже имело место быть.
Поразмыслив, я решила порвать все свои отношения с коммерческой недвижимостью.
При этом я не призываю всех инвестировать исключительно в жилую недвижимость или уходить из коммерции. Такое решение, основываясь на личном весьма неприятном опыте, прияла для себя я.
Я посчитала сложившуюся ситуацию звоночком. И хорошо, что все случилось именно так, обошлось, так сказать, малой кровью, и никто в реальности не пострадал.
Хотя все мы слышали, про ситуацию и с "Хромой лошадью", и с отелем "Карамель". И очень печально, что обе эти истории произошли в моем городе.
